3）美債拋售潮與美股暴跌風險，各國應對美聯儲加息縮表、儲備美元、拋售美債，美債收益率提高並超過美股收益率，引發美國股市資金避險出逃；

4）美元荒與全球流動性不足，歐洲央行年底停止量化寬鬆，中國正在去槓桿、降債務；

5）債務違約風險大增或導致金融危機，進而爆發新一輪經濟危機。

特別是在美聯儲加息、縮表的背景下，美元荒將至，全球流動性同步緊縮，既可能拖累美國股市暴跌，也可能導致負債率高企的新興市場出現債務違約潮和資產價格下跌，觸發全球再次掉入經濟危機陷阱。

2美國會反覆無常地調整貿易政策嗎？

答：美國到處開打貿易戰，各國將被迫對懟，對美進口出口貿易將如冰川之河急速結冰，必將熄火美國經濟復甦的發動機，也將導致包括中國、歐盟、日本、加拿大、俄羅斯等國的進出口貿易大幅下降，逆轉美國、中國、歐盟的經濟增長復甦態勢，拉低中美乃至全球經濟增長速度。

顯然，美國人也會預判到這樣的可能，並不想這樣的場景全部發生。

因此，特朗普提出G7國家經濟一體化的“3零”倡議——“零關稅、 零補貼、零壁壘”，希望拉攏G7國家、另起爐灶，把危機風險留給新興市場。

這將使得美國與非G7國家的貿易不平衡更容易受到美國與G7國家的打壓和擠兌。

同時，全球一體化必將面臨解體，G7國家面臨選邊站，但也會擔心失去搭上增長更快的新興市場快速列車。

顯然，指望美國貿易政策就此不再折騰是不可能的。

如果美國政府肆意點火不縮手、一意孤行掀波瀾，經濟危機是可以預見的。

3中國如何應對中美貿易戰？

答：如果我們反覆出現戰略誤判，我們就無法正確把握未來20年中美關係及全球各國經濟合作關係。

中美貿易戰只是前哨戰，真正的大戰還未開始，過去我們說過：“中美之間還有科技戰、減稅戰、加息戰、匯率戰、貨幣戰”。

很快，我們很可能還會遭遇網絡戰、石油戰、糧食戰等，甚至不能排除臺海局部軍事摩擦。

中國勢必採取遠交近攻、合縱連橫之策，打破美國戰略圍剿，加力推動一帶一路，廣泛聯合G7與非G7國家，以市場經濟互惠互利、合作共贏，吸引全球各國貿易投資一體化、自由化。

4中國經濟會下臺階嗎？

答：中國經濟已經在下臺階了。

目前，製造業、房地產業、第三產業投資增速連續下滑，即便是今年三四線城市去庫存，房地產投資在三四線城市和縣城去庫存的刺激之下有所起色，但未來很可能不可持續。

2017年，全國出口2.26萬億美元，仍低於2015年的2.27萬億美元和2014年的2.34萬億美元，導致出口對經濟增長的貢獻率為-9.1%。

雖然今年出口出現正增長，5月的累計出口總值創造了歷史新高，但是，中美貿易戰以及美國發動的西方國家聯手對中國貿易圍剿戰的前景並不樂觀，未來出口很可能繼續拖累經濟增長。

消費增長自2015年起就在10%的增速上下徘徊，而今年5月急速下滑至8.5%，未來還有可能繼續下滑，這可是對經濟增長貢獻率達77.8%的最大板塊。

儘管中央政府希望通過擴大內需、拉動消費，但是消費佔比增長總是有天花板的，何況我們還根本性沒有解決制約消費意願的社會保障障礙。

未來中國還將面臨更大的挑戰，經濟增長可能還會繼續下臺階。

5我們會遭遇前所未有的金融危機嗎？

答：目前，美元荒正在成為大趨勢，歐元荒或許也將在明年出現，中國的資金也在不斷收緊，全球流動性越來越趨向於緊縮。

在此背景下，各國為保持美元儲備、爭相拋售美債，導致美債收益率不斷上升，並逐漸超過美股收益率。

美股已經連續上漲10年，蘊含巨大泡沫風險。

當美債收益率達到3.5-4%甚至更高的臨界點時，必將導致避險資金從股市轉向債市，從而觸發美股暴跌，引發美國股市崩盤導致的金融危機，全球包括中國將不可避免受到波及。

中國尚未遭遇過金融危機，中國也正面臨金融危機的威脅。

中央政治局會議提出“要穩定信貸、股市、債市、匯市、樓市”的要求，可見，目前可能引發金融危機的爆破點一是債務危機，二是匯市震盪，三是樓市泡沫。

股市趴在地上已久、不存在太多泡沫，最近的千股跌停又釋放了部分風險，意欲迴歸A股的獨角獸也將下調估值或延遲迴歸，以免帶著泡沫歸來。

我們也還未發生長週期的、真正的錢荒，但債務違約現象已經頻頻出現。

中國銀保監會郭樹清主席說：“市場經濟下出現債務違約十分正常，要以經常的‘小震’釋放壓力，避免出現嚴重的‘大震’”。

因此，可以預見，收緊流動性與去槓桿並行，將觸發更多債務違約現象。

但監管部門的容忍度還在提高，也必將以流動性收緊導致的“小震”來釋放未來可能大面積債務違約的“大震”勢能，從而避免債務違約引發的系統性金融危機。

匯率或將是中美下一場戰爭的爆發點，關稅不能解決的問題，匯率將成為替代。

美元升值導致的資金外流已是暗流潛動，私人換匯的趨勢正在加強，未來幾年外匯“強管制”還會回來。

6對於上半年樓市，您如何總結？對今年下半年樓市信心又如何？

答：年初我們預判，“樓市大穩小亂”，市場處於“零增長區間”。

大穩是指在“房住不炒”的定位和“控房價、抑泡沫、防風險”的要求下，整體市場相對平穩，地王較少、房價整體趨穩，投資、新開工、土地購置、成交量價增速都相對穩定，全年不超過個位數的增長或略有下降。

但各地政策動作不一，有刺激的、有放鬆的、有抑制的、有打壓的，一城一策甚至一城多策，放眼望去，呈現小亂格局。

“房住不炒”已經寫入十九大報告，未來五年，“控房價、抑泡沫、防風險”成為樓市調控的主基調，樓市既不會大起、也不會大落，房價既不會暴漲、也不會大跌，樓市將在平穩發展區間內運行。

在此期間，我們還會看到一些城市亂象叢生，但依然是小亂的。

下半年，房地產投資、新開工面積增速會放緩，可能接近個位數的“零增長”，銷售面積增速也會接進入“零增長區間”，甚至不排除個位數的負增長。

這是因為房企到位資金增速將明顯下降，按揭貸款、開發貸款、自籌資金、定金及預收款都將難以繼續增長，不支持房企擴大投資，沒有投資增長，就會減少新開工，進而降低可售貨值，進而拖累銷售業績。

7一二線城市房價會爆倉嗎？

答：很多朋友覺得困惑，房價究竟有沒有泡沫？泡沫究竟會不會破裂？

首先，一線城市有沒有泡沫？

如果從國際城市房價比較，北上廣深的房價的確不算低了。

但是，假設北京、上海、深圳等一線城市放開限購、限價，買房全款、風險自負，我們猜想一下，會不會還有購房者？

如果還有很多人願意買房，說明市場並不認可存在很大泡沫；如果沒人買房，說明市場確認泡沫共識。

地方政府不敢放開限購限價，顯然是認為房價存在泡沫；同時地方政府還在推高地價，顯然也並不認同風險巨大。

從中央政府的角度看，泡沫是存在的。

中財辦楊偉民副主任認為：“房地產市場存在泡沫，包括一、二線城市和部分三、四線城市”。

不過，楊主任還說：“房地產泡沫別主動擠破，也別繼續‘吹大’”，顯然，房價泡沫並不存在巨大風險，否則，中央政府智囊就不會這樣說話了。

其次，房價存在梯度關係。

如果一線城市房價泡沫在縮小，其它各線城市泡沫膨脹的概率就會很低。

因為二線城市的南京房價不可能超過上海，三線城市的揚州房價不可能超過南京，只要一線城市的房價泡沫控制住，二三四線城市的房價就不會漲到天上去，房價泡沫破裂的可能性就很小。

更何況，房價泡沫的基礎在於地價，房價泡沫破裂意味著地價泡沫破裂，這是地方政府所不能接受的，地價也就變成剛性。

當然，在金融危機、債務危機的壓力之下，局部城市、少數樓盤房價下跌的可能性是存在的，但並不意味著會出現泡沫的整體破裂。

8我們到底應該怎麼理解當前樓市調控的大變局？

答：樓市長效機制缺乏頂層設計，調控仍然沒有走出短期行政干預的侷限，變局尚未呈現端倪。

被稱為“二次房改”的深圳政策陷入“多主體供給、多渠道保障、租購併舉”的文字遊戲之中，並未真正體現引領時代發展潮流的創新變革。

特別是人才住房、安居住房轉為封閉流轉，更將打擊多主體供給、多渠道保障的積極性，並不能真正解決未來深圳人才大量湧入、住房供給嚴重不足的矛盾，也不能為全國住房制度改革和長效機制起到示範引領作用。

十九大報告已經明確指出：“堅持社會主義市場經濟改革方向”，“經濟體制改革必須以完善產權制度和要素市場化配置為重點，實現產權有效激勵、要素自由流動、價格反應靈活、競爭公平有序、企業優勝劣汰”。

前不久，中財辦楊偉民副主任在陸家嘴金融論壇上表示：“前期房地產市場已經積累了一些風險，近期又‘亂象叢生’，目前行政性措施已經不能根治這些亂象”。

顯然，深圳的改革方向是有偏差的，既無法實現產權有效激勵、也不能體現價格反映靈活，更未能完善要素市場化配置

要實現樓市的長治久安，就應當回到2016年12月中央經濟工作會議提出的“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”。

比如，信貸支持合理自住購房，對於改善型的二套住房的貸款，應當限制首套住房自用10年以上，這樣才能嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

再比如，嚴格執行住建部、國土資源部提出的“去化週期小於12個月的城市要增加住房用地供應”，特大城市要通過都市圈建設帶動周邊中小城市發展，同時緩解自身土地不足的矛盾。

又比如，實行貨幣補貼租房政策，實現人才與低收入的被保障群體應保盡保。

還比如，逐步取消限購、限價、限售等行政干預措施，以房地產稅、空置稅、資本利得稅等稅收政策調節二手住房市場供求關係與租金水平。

這才是真正意義上的、市場化方向的基礎性制度變革與長效機制。

9.2018年前5個月調控159次，其中僅5月就有40城發佈50次調控，為何調控政策發佈如此頻繁？這一波調控有哪些變化？

答：2016年底，我們預判：“2017年樓市沒有黑天鵝，市場量平價穩、略有增長”，結果被應驗了。

自2016年930調控以來，各地陸續推出“五限”——限購、限貸、限價、限售、限商政策，目前的調控仍然複製了這些政策。

但是，由於三四線城市及縣城去庫存，導致三四線城市及部分縣城房價地價大幅上漲，政府心態各異、動作不一，顯現調控政策面的小亂局面。

由於這一波調控主要在三四線城市，而三四線城市並不願意過度打壓市場，因此選擇了對市場影響較小的“限售為主、暗中限價為輔”政策，既保持了市場的熱度、去化了庫存，又獲得了土地出讓金的收益、提高了住宅產品品質。

10密集調控下，市場出現了哪些反應？

答：從全國來看，雖然調控密集，但今年各個城市的動作仍然相對溫和，顯示了地方政府並不希望因此而喪失了城市發展、住房改善的機會。

在調控的城市，政府逐漸減少土地供應，房價上漲預期明顯升溫，新房房價受到限制，二手房價比一手房貴，市場需求被激發出來，特別是一些城市的搶人大戰更加劇了市場供求失衡的預期，出現了供應減少、需求增加、房價倒掛、投資逐利的“囤房”現象。

而且，一二手房價價差越大的城市，越是被迫出臺搖號政策，日光盤越多、中籤率越低，越是刺激更多的有資格的購房者變身為投資者。

11調控下的房價未來會怎麼走？未來還有可能出現哪些調控？

答：我們很難解決一二線城市住房用地供應不足的問題，因為城市核心區無地可供，城市外圍攤大餅的建設模式逐漸被拋棄，搶人大戰又導致人口大量增加，住房供求矛盾長期難以緩解，甚至還會繼續加劇，房價上漲預期難以消退，限價令將長期執行。

目前來看，“人地錢”的資源匹配矛盾將長期困擾一二線城市。

既然我們不能解決土地供應問題，我們還希望引進更多人才並帶來更多資金，我們就無法抑制房價上漲預期，我們就只能長期採用限購、限貸政策來抑制需求，長期採用限價、限售政策來抑制資產泡沫。

因此，我們很難再有更加扭曲的調控政策出臺。

除非我們逐步廢棄行政性干預措施，加速回歸市場化方向的改革。

比如，通過修訂法律法規，賦予城市政府稅收權限，對持有多套住房者徵收房地產稅或空置稅，以增加二手住房市場供應；對轉讓住房者按持有年限累進制徵收利得稅或契稅，持有時間越短、利得稅率越高，以此抑制投機炒房。

12未來房地產市場究竟應該怎麼走？

答：未來，房地產市場終歸還是要走到“高端有市場、中端有支持、低端有保障”、依靠法律和稅收公正公平公開的軌道上。

高端市場應從土地端開始，土地公開拍賣出讓，購房不限購、不限價、不貸款，地價越高越好、稅費越多越好，政府可以用於改善城市建設和補貼民生工程。

中端市場“限房價、競地價”，政府讓利於民，限購一套用於自住，購買第二套改善住房限制購買首套住房之後10年以上，並對空置房徵收空置稅，對出租住房徵收房地產稅，對轉讓住房按購房年限徵收資本利得稅。

人才和低收入群體由政府實施租房補貼，政府不建設、不購買租賃住房，由人才和低收入群體自行在市場上租賃住房，政府視人才檔次和家庭困難程度實行全額或差額補貼。

當人才離開城市或低收入群體經濟條件改善時，政府可以減少或取消租房補貼。

這不但提高政府財政收入，降低了政府的財政開支和行政管理成本，而且可以擴大受保障群體的覆蓋面、提升保障水平，更體現了社會公平性。

13“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的理想，真的能實現嗎？

答：改革不易，難在利益難棄。

首先是政府是否能夠放棄與民爭利。

從某種意義說，共有產權住房體現的就是政府預期房價還會繼續上漲、而不肯讓利於民。

其次是政府官員是否能夠舍小利求大義？

有人說，有資格討論房地產稅立法細則、有權力擬定調控政策的人都是擁有多套住房的人。

顯然，如果不能站在政府官員作為人民公僕的公正公平立場上，政策的畸形是不可避免的，市場的扭曲是難以修正的。

14最近杭州樓市火爆，中籤率很低，近日蕭山區一個項目開盤，80套房源有3990人報名搖號，中籤率只有2%，您怎麼看這種市場現象？

答：杭州和很多一二線城市一樣，住宅用地供應嚴重不足，一方面是因為核心區無地可供、外圍區“攤大餅”的建設模式逐漸被拋棄；

另一方面，一二手房價嚴重倒掛刺激了有資格的購房者變身為投資者，放大了需求，加劇了供求失衡。

儘管搖號政策本身意圖體現公開公正公平，但卻加劇了住房供求失衡和二手房價繼續上漲的市場預期，更加扭曲市場，政策顧此失彼，缺乏頂層設計思維。

如果我們真的希望糾正“炒房”之風，我們就應當放棄包括搖號、限價、限售在內的各類限制性行政干預措施，逐步迴歸市場配置資源的政策邏輯。

比如，加大商品住房用地供應，提高首套房首付比例，停止二套房公積金與商業貸款，開徵轉讓住房資本利得稅，如果取消限購，對二套房及以上開徵高額契稅等。

15今年以來杭州地價高漲，已經出現了兩個總價超過100億的地塊，很多區域拍出的樓面地價高出該區域目前的銷售價，您怎麼看待？

答：主要原因還是土地供給嚴重不足，導致房企存貨出清，沒有面粉、無法制作麵包，市場供求關係失衡加劇，房價上漲預期更加強烈。

政府限價留有餘地，房企存在衝動的、不理性投資行為，未來不排除政府繼續收緊限價政策的可能。

歷史證明，如果政府放鬆調控，地王就會被下一個地王解套；如果政府嚴格調控，地王就面臨開發難題。

賭政策的人永遠存在，但僅憑運氣是遠遠不夠的。

市場篇

16今年以來，房地產市場超預期發展，原因究竟有哪些？

答：從1-4月國家統計局數據來看，投資增速繼續下降，銷售面積增速接近零增長，土地購置面積負增長，房企到位資金接近零增長。

1-5月房地產各項主要指標出現回升、超出預期，主要原因有三：

一是棚改推動三四線城市和縣城回暖。

今年1-6月，央行發放補充抵押補充貸款已達4976億元。

按照過去四年完成棚改2600萬套住房、央行發放2.68萬億元抵押補充貸款、平均每套10萬元匡算，今年580萬套僅需5800億元，顯然，棚改資金髮放進度是超預期的，也帶動了三四線城市和縣城房地產銷售增長。

二是一二線城市“買不起、買不到”的擠出效應，推動了農民工回鄉置業。今年37個一二線城市的商品住宅銷售面積整體下降8.7%，三四線城市的房地產銷售增長明顯加快。

三是一二線城市的供不應求催生了三四線城市購房的信心，三四線城市的房價上漲加劇了更多人的通脹焦慮和保值意願。

下半年，預計一二線城市住宅用地供應較難增加，三四線城市和縣城棚改將會放緩、市場熱度會有所降溫，總體來看，市場將維持個位數的“零增長”。

17就全國市場整體而言，預計本輪調控的臨界點何時會出現，二線市場購買最佳時機何時會出現?

答：從國內形勢來看，調控不存在臨界點了，調控將長期持續，不會存在短週期問題。

深圳的二次房改，看似體現了頂層設計，但缺乏頂層統籌、部門協同，長效機制完全走樣，事實上卻是既解不了近渴，也消不了遠憂。

其它城市仍然延續過去的調控措施，無非是打補丁，並沒有真正啟動新一輪改革，按照中財辦副主任楊偉民先生的話說：“行政性措施已經無法根治市場亂象”，因為市場亂象本質上就是行政性措施造成的頭痛醫頭、腳痛醫腳，最後脈象全亂。如果我們不肯真正推動改革，我們就不會出現調控臨界點。

二線市場應該是指二線城市，哪怕經濟危機來臨，導致二手房價下跌三成，在限價令之下，一二手房價倒掛的利差也足以承受損失，因此，在這些城市買新房基本不存在風險。

唯一不確定性是美國對中國不只是貿易戰，全面經濟戰已經拉響警報，中國經濟增長放緩已成定局，如果我們再回到依靠房地產拉動經濟增長的慣性思維，資產泡沫崩盤的風險將不可避免。

我們必須相信，中國仍然處在去槓桿、降負債的關鍵時期，我們必須也只能依靠內需消費而非投資拉動經濟增長。

因此，即便經濟增長降速，依賴房地產再次拉動經濟增長的客觀條件已不復存在，政治上也不允許再回到過去的軌道上。

18.6月5日，深圳出臺《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》，您覺得該徵求稿主要是想解決哪些現存問題？

答：主要希望解決商品住房價格上漲過快、住房供需不平衡、結構不合理、保障不充分等問題。

特別是深圳吸引人才進入3.0時代，近兩年平均每年引進20多萬人才，未來更是規劃增量人口300萬人，加劇了住房的供需矛盾。

深圳現在想盡一切辦法，設法解決住房問題。

但是，如果不能擴市或加快都市圈發展，深圳在有限的城市範圍之內不可能解決住房問題，最終，人才也是留不下的。

19深圳意見明確“建設60%的保障性住房、40%的商品性住房”的保障為主的比例關係，對於這個比例您覺得具有市場和現實支撐嗎？

答：保障住房主要是針對人才和低收入戶籍人口以及從事基本公共服務的行業人員和先進製造業職工群體，這是深圳未來城市發展需要重點保障住房的人群。

深圳商品住房價格已經很高，相對來說高端商品住房並不短缺，這個比例應該還是相對比較合理的。

但關鍵的問題是深圳無地可供的現實意味著40%的商品住房都難以保證，60%的保障住房更是指望城中村改造和企事業單位用地建設共有產權住房，顯然住房的來源具有很大的不確定性。

20深圳意見大方向是符合建立房地產市場長效機制的，就其中提到的多種改革措施，您認為實施中可能存在哪些困難?

答：首先是如何建設與籌集到這麼多的住房？

意見鼓勵企事業單位和社會組織建設籌集各類住房，這是一個機制創新，以後不是隻有開發商才能建造住房了，而且未來這些保障性住房還可以上市交易，變成真正的商品住房。

關鍵在於政府是否真正讓利，打破政府壟斷土地市場的格局，讓企事業單位和社會組織都能夠利用低效土地參與住房建設和籌集，並且在土地出讓金和稅費上給予優惠。

最重要的是：企事業單位用地建設的住房不應當成為共有產權住房、封閉管理，這將讓企事業單位失去住房開發改造獲益的機會，打擊企事業單位參與住房供應的積極性。

21最近中西部搶房很嚴重，尤其是西安還出現了公職人員關係戶走後門搖號。導致現在這種搖號搶房的根本原因是什麼呢？調控是不是開始失效了？該怎麼解決呢？

答：導致搖號搶房的根本原因一是住房供不應求。住宅用地供應是趨勢性下降，政府卻在人為增加需求，搶人大戰的同時並未做好增加供應的準備。

二是預期管理不足。面對供不應求、房價上漲承壓的局面，政府強化調控，但正面引導不足，輿情基本失控。

目前調控只是起到“冰鎮”效果，但導致了需求的堰塞湖效應，數十萬人落戶購房，供需矛盾更加凸顯；

同時，新房價格受限，但房價上漲預期無法改變，二手房價持續上漲，也印證了2016年底我們提出的“房價的扭曲——遠郊盤比近郊盤貴，毛坯房比精裝房貴，二手房比一手房貴將成為普遍現象”的說法。

房價倒掛產生巨大利差，吸引有資格的購房者變身為投資者，放大了需求，搖號政策出臺迫不得已。

供求失衡與房價扭曲的矛盾會越來越大。

住建部和原國土資源部的意見其實很明確，解決這個問題的關鍵一是增加住房用地供應，二是管理好市場預期。

但這還不夠。

我們還需要深化改革，逐步退出行政性措施，更多采用市場手段解決市場問題，回到黨的十八大提出的“以市場化配置資源為主”的邏輯上。

22搖號政策是市場恐慌的根源嗎？

答：搖號措施希望體現公平，但傳遞給市場的信號是買到不易，低中籤率帶來了市場恐慌情緒蔓延。

中籤率大幅下降，是因為參與搖號的人大幅增加，其背後的邏輯是因為限價令下一二手房價倒掛，房價利差驅動有資格的購房者變成投資者。

最恐慌的是為自住而買房的人，特別擔心房價繼續上漲，特別擔心誤判錯過了站，特別擔心永遠上不了車。

23房價受限的情況下，地價還會繼續上漲嗎？政府是否會通過抑制地價上漲減緩房價上漲呢？

答：城市政府追求地價上漲的動力來源於土地財政的機制，只要土地財政模式不變，地價上漲的動能就不會消失。

高房價、土地出讓金依賴度較低的城市，比如深圳、上海等城市，將逐漸減少可售型住宅，擴大共有產權住房、租賃住房佔比，雖然控制了地價、減少了土地財政收入，但能夠保證城市均衡發展和政府長期利益。

但是，更多的城市仍然依賴土地出讓金，不會輕易放棄可售型住房的土地財政收入，限房價、競地價已經是土地財政最大的讓步了。

共有產權住房只是象徵性讓利地價，地方政府仍然期望保留部分產權收回未來增值；

租賃住房低價出讓給由國有企業開發運營也是不可能持續的，土地出讓金基本不可能覆蓋拆遷安置成本，地方政府不可能長期承受這樣的地價損失，哪怕國企是親兒子，到兒子口袋裡的錢與留在自己口袋裡的錢還是不一樣的。

24一二手房價倒掛現象還將繼續嗎？

答：麵粉貴過麵包現象比比皆是，助長了二手房價的持續上漲預期，新房價格依然上漲。

“控房價、抑泡沫、防風險”的政策邏輯不會改變，在真正的長效機制形成並徹底改變目前的供求失衡與市場扭曲現象之前，限價令還將長期持續。

如果取消限價令，勢必導致新房價格快速上漲並反超二手房價，勢必導致房價泡沫迅速膨脹，勢必加大泡沫破裂的風險。

只要限價令不取消，一二手房價倒掛現象就不會改變。

25上海將於今年7月1日起，全面實施住房租賃合同網籤備案制度，國有土地上的住房租賃活動，均應按規定進行合同網籤備案。這意味著什麼？

答：租金上漲已成趨勢。

今年5月，住建部才提出“穩房價、控租金”的要求。

政府如何能對廣大散戶出租的住房“控租金”呢？

通過強制實施住房租賃合同網籤備案，一方面，可以監管中介機構，以限制其合同網籤資格，規範其經營行為。

另一方面，網籤制度為控制散戶出租價格做鋪墊，這是大有可能的。

如果租金上漲過快，不排除政府會加快推出租賃住房管理條例，並設定租金年度漲幅，推出租金“限價令”。

26此前因為一二線樓市調控，很多房企將戰略重心轉移到了三四線城市。那麼下半年看，從房企角度，會有怎樣的策略變化？

答：我們去年說過，固守在供地不足、調控嚴厲的一二線城市是不可能獲得業績增長的。

目前來看，這個觀點依然成立。因為很明顯，今年下半年，一二線城市依然不會增加供地，也不會放鬆調控。

房企發展戰略還是應當堅持三四線城市下沉戰略，至少在未來三年1500萬套棚改計劃完成之前不應動搖下沉決心。

27大量的房企要是扎堆進入三線四線城市的話，可能也會有很大的風險。有人認為目前三四線城市樓市的火爆主要是一二 線城市調控的結果。如果在未來1到2年內，一二線城市限購取消或者鬆綁以後，三四線城市可能就不會像現在這麼火爆了，所以我覺得從某種程度上說，並不意味著哪裡有限購，就往別的地方跑，反而是哪個地方有限購，就要在這個地方佈局。您怎麼看？

答：一線城市土地供應量不會增加，價格又被按住，在這樣的城市想要提升業績是不可能的。

北京會放開限購嗎？不會！如果放開，外地人不會再錯過機會。

北京會放開限價嗎？不會！如果放開，開發商被壓抑的漲價衝動會大爆發。

目前來看，重提回歸一二線城市為時尚早。

房企追求規模增長就勢必追求高週轉。

但在調控嚴格的一二線城市，土地供給少、投資額度大、預售門檻高、回籠現金慢、資金沉澱多、投資效率低、業績增長難，現階段，可以堅守，但不應固守。

房企仍應繼續往下沉，但過度扎堆進入三四線城市的可能性基本不存在。

一方面，越來越多的中小房企已經沒有資金可以繼續拿地了。

大房企不會都進入三四線城市，即使選擇三四線城市也會避免扎堆競爭，何況即便是三四線城市，政府也學會了飢餓供地。

另一方面，三四線城市面廣量大、有足夠的迴旋餘地。

28目前三四線樓市上漲較快，而且和過去主要集中在一二線周邊不同，這一輪是普遍上漲，您覺得目前三四線樓市最大的風險是什麼？

答：三四線城市最大的風險是需求萎縮。

這輪三四線城市的火爆，主要是源於棚改貨幣化的去庫存。

我們過去說過，去庫存有三種方法：

第一種方法是減供應：在市場不變的前提下，減供應是一種緩慢去庫存的方式。

第二種方法是增需求：通過拆遷棚改房、用房票補貼棚改戶購買商品住房，可以快速消化掉市場多餘的存量。

第三種方法是漲房價：房地產與工業品不一樣，買漲不買跌，當房價上漲過快時，投資者搶先入市，帶動自住和改善需求恐慌性入市，推動了房價上漲；但土地與住房供應跟不上需求，供求關係逆轉，更加速了房價上漲。

當房價上漲到高點時，購買力不足將導致需求就會萎縮、市場降溫。

在市場好的時候，土地供應放量就會導致新一輪庫存產生，在需求不足的情況下，房價更可能出現滯漲甚至下降。

不過，三四線城市政府正在向一二線城市學習，也變得很聰明瞭，未來不會再無節制地大量供應土地了。

29有的觀點說三四線去庫存已經基本完畢，應當有序退出貨幣化棚改，您怎麼看這個問題呢？

答：其實，絕大多數三四線城市庫存量並沒有想象中那麼大。

去庫存之前，全國住宅整體庫存量大致為4-5年。

如果庫存去化週期4年，在房價上漲的情況下，銷售量可能成倍增加，去化週期迅速縮短為2年，一年半下來，就達到了12個月左右的正常去化週期。

但是，地方政府趁著市場好的時候，加緊出讓土地，又會製造新的庫存。

因此，去庫存本質上是一個偽命題，去庫存其實只是過程而非結果。

棚改與去庫存是兩回事，棚改是改善棚戶區居民的居住條件，只不過是通過棚改貨幣化，幫助了一些庫存量較大的城市消化了多餘庫存。

既便是庫存週期回到了正常水平，存在大量棚戶區的城市還是需要繼續實施棚改計劃，而不是退出。

30新聞報道中說是要減少貨幣化安置，貨幣化安置與實物安置，這兩者對於房價、誰的影響更大一點？在三四線城市中，貨幣化安置的比例大概有多大呢？

答：過去，棚改主要實行實物安置，地方財政投入有限的土地資源並沉澱大量資金，但沒有經濟回報，同時棚改住房對商品房市場有所影響，導致銷售不暢、地價下降、房價滯漲，地方政府債務沉重、苦不堪言。

如果地方政府因此而大量負債，棚改積極性會受到很大挫折，棚改的速度也會大幅下降。

利用中央抵押補充貸款進行貨幣化安置，既消化了三四線城市的庫存，又騰挪了商品房開發土地，還推升了地價和房價，提高了住房品質和城市環境。

雖然房價上漲，大家多花了錢、改善了住房條件、增加了財富，只要房價不降，大家反倒怨言更少。

在三四線城市，棚改貨幣化安置比例不一，大多在50-80%之間，也有更高的。

31三四五線城市棚改還要三年，這個有相關佐證嗎？

32國開行的一系列動作，在您看來背後的原因是什麼？是為了控制地方負債？還是說抑制地方房價上漲？

33最近，因棚改傳聞使得資本市場“戰戰兢兢”、跌跌不休， 您怎麼看當下的棚改政策走向呢？是收緊的信號嗎？對於地方三四線樓市的影響有多大？

34三四五線城市的風口下半年會消失，您認為呢？

35三四線城市的房價還會上漲嗎？

未完待續......

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