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二手房成交量：7月还不如6月
来看看落户新政后近3个月的二手房成交量。
5月21日成交量激增已不必多说了，来看7月份的成交量，从曲线图上来看，貌似比6月份的成交量还要低迷。
在二手房成交量有点“冷”的情况下，业主们的预期可是依旧很“热”，对市场信心爆棚。这一点从二手房的挂牌价就可以看出。
我们随机选取了30个最近3个月都没有成交的二手房小区，用小区内最近几天新上房源的价格对比3个月以前发布房源的价格，通过价格的涨跌幅就可以看出业主们对市场的“热情”怎样。
首先发现一个问题，最近几个月都没有成交的小区大部分都集中在和平、南开、河西这三个房价最贵的区域，房源的均价不低，基本都要在300万以上。
高总价房源流通慢，这可以理解，所以在天津二手房市场上的普遍规律就是，同一小区内，小面积房源的单价要高于大面积房源的单价。
尤其是在目前二手房成交量比较低的情况下，高总价房源的业主如果为了想尽快出手，正常来说应该选择降价，况且还是近3个月都没有成交小区。
但是，通过数据我们发现，情况不是这样，在30个近几个月0成交的小区中，仅有8套新上房源业主选择了调低价格，另外22个全部都是越挂越高。
这里面最高的就是南开区的龙滨园，3个月以前均价还在3+万/平米，而10天以前发布的一套房源，直接把价格拉到了4.4万/平米。
像河西区的博轩园、海景公寓；南开区的富力华庭等，涨幅都超过了20%。这些小区的房源本身总价就得在500万以上，换手率不会太高，可是业主们都信心满满，即使无成交也要再加价！
这些高总价的房源尚且如此，那150万以下的低总价房源就可想而知了，提高挂牌价是必然。
有的业主对挂牌价不断加码，但也有的业主看透了市场，开始“回调”。
比如格调春天花园这套3天前新上的房源，均价挂在了4.5万/平米左右。
在落户新政发布之前，这个小区之挂牌价基本也在4.5万/平米左右，但新政发布之后，这个价位的房源很快就没有了，有的是卖出了，有的是业主调高价格了，挂牌价都在5万/平米以上。
还有南开区的碧波园、书香园、英俊名邸、新城市花园等，这些小区新上房源的业主目前也都比较冷静，在成交量低迷的情况下，不再盲目追高。
二手房市场需要“看量不看价”，只看价的人，就会简单的认为二手房价格大涨，但是却忽略了成交量的影响。
价格挂的高其实都是虚的，实际上并没有成交。所以这一阶段的二手房卖家，应该多多关注成交量的走势。
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为什么没被刺激起来呢？
不难解释，天津二手房在落户新政后没有被刺激起来的原因有2点：
第一：业主们预期超级高，不断给自己的房价加码，现在市场的情况是，没有最高，只有更高。
而这一阶段的购房者也get到了这个点，出手更为慎重，难道明知道你在加价，我还要火急火燎的赶紧买吗？当然不，大家还是观望的更多一些。
此外，新房限价，而且供应量这两个月暴增，目前购房者有一部分都在“新房战场”。
第二：落户人数确实低于预期，2个月内落户不到3万人。这里面有很大一部分是北京的外溢人口。
根据2018年上半年天津贝壳二手房成交数据显示，有超过20%的购房者来自河北省，47%的购房者来自其他地方，有很大一部分是“北漂”。
有一个很关键的问题，北京和天津是相互认贷的，如果在天津买房用了贷款，那么如果再在北京买房就算二套了，要知道北京二套可是首付8成啊，如果这样，那有些人可能真的一辈子都在北京买不了房了。
所以，这些北京外溢人口有很多不舍得把“处女贷”用在天津，而是选择100万出头的房源，一次性付款，不能有贷款记录。
而5月份的那波儿二手房成交量猛增的行情中，最先被抢没的都是150万以下的低总价房源。
根据2018年上半年天津贝壳二手房交易情况，近9成购房者选择了250万以下的房源。特别是150万以内房源的成交量高达52.97%，占据半壁江山。
当那些房源被“割掉”了之后，虽然还有本是低总价的房源，但业主们生生的将其调成了中总价房源，那成交量肯定不太乐观。
二手房的价格走势遵循一个规律：“快涨慢回、扩短缩长”，也就是说，涨价是非常快的，但价格回调却是很慢的。
比如落户新政后的10天内，二手房成交量“咣当”顶上去了，按照“量在价先、快涨慢回”的原则，价格随后马上就上涨了。
再看2017年的情况，3月出台新政，成交量迅速下降，但是价格可不是马上就降下来，而是在7月份开始，普遍出现降价。
这其中经历了约4个月的时间（一般3个月以上会是一个周期），仍然是遵循“量在价先、快涨慢回”的原则。
所以，5月二手房价格开始上涨，但现在量已经下来了，可价格的下降还需要大约4个月的时间。
也就是说，在今年的9、10月份，价格会开始有所松动，那个时候就是第二波行情到来之际。
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