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二手房成交量：7月還不如6月
來看看落戶新政後近3個月的二手房成交量。
5月21日成交量激增已不必多說了，來看7月份的成交量，從曲線圖上來看，貌似比6月份的成交量還要低迷。
在二手房成交量有點“冷”的情況下，業主們的預期可是依舊很“熱”，對市場信心爆棚。這一點從二手房的掛牌價就可以看出。
我們隨機選取了30個最近3個月都沒有成交的二手房小區，用小區內最近幾天新上房源的價格對比3個月以前發佈房源的價格，通過價格的漲跌幅就可以看出業主們對市場的“熱情”怎樣。
首先發現一個問題，最近幾個月都沒有成交的小區大部分都集中在和平、南開、河西這三個房價最貴的區域，房源的均價不低，基本都要在300萬以上。
高總價房源流通慢，這可以理解，所以在天津二手房市場上的普遍規律就是，同一小區內，小面積房源的單價要高於大面積房源的單價。
尤其是在目前二手房成交量比較低的情況下，高總價房源的業主如果為了想盡快出手，正常來說應該選擇降價，況且還是近3個月都沒有成交小區。
但是，通過數據我們發現，情況不是這樣，在30個近幾個月0成交的小區中，僅有8套新上房源業主選擇了調低價格，另外22個全部都是越掛越高。
這裡面最高的就是南開區的龍濱園，3個月以前均價還在3+萬/平米，而10天以前發佈的一套房源，直接把價格拉到了4.4萬/平米。
像河西區的博軒園、海景公寓；南開區的富力華庭等，漲幅都超過了20%。這些小區的房源本身總價就得在500萬以上，換手率不會太高，可是業主們都信心滿滿，即使無成交也要再加價！
這些高總價的房源尚且如此，那150萬以下的低總價房源就可想而知了，提高掛牌價是必然。
有的業主對掛牌價不斷加碼，但也有的業主看透了市場，開始“回調”。
比如格調春天花園這套3天前新上的房源，均價掛在了4.5萬/平米左右。
在落戶新政發佈之前，這個小區之掛牌價基本也在4.5萬/平米左右，但新政發佈之後，這個價位的房源很快就沒有了，有的是賣出了，有的是業主調高價格了，掛牌價都在5萬/平米以上。
還有南開區的碧波園、書香園、英俊名邸、新城市花園等，這些小區新上房源的業主目前也都比較冷靜，在成交量低迷的情況下，不再盲目追高。
二手房市場需要“看量不看價”，只看價的人，就會簡單的認為二手房價格大漲，但是卻忽略了成交量的影響。
價格掛的高其實都是虛的，實際上並沒有成交。所以這一階段的二手房賣家，應該多多關注成交量的走勢。
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為什麼沒被刺激起來呢？
不難解釋，天津二手房在落戶新政後沒有被刺激起來的原因有2點：
第一：業主們預期超級高，不斷給自己的房價加碼，現在市場的情況是，沒有最高，只有更高。
而這一階段的購房者也get到了這個點，出手更為慎重，難道明知道你在加價，我還要火急火燎的趕緊買嗎？當然不，大家還是觀望的更多一些。
此外，新房限價，而且供應量這兩個月暴增，目前購房者有一部分都在“新房戰場”。
第二：落戶人數確實低於預期，2個月內落戶不到3萬人。這裡面有很大一部分是北京的外溢人口。
根據2018年上半年天津貝殼二手房成交數據顯示，有超過20%的購房者來自河北省，47%的購房者來自其他地方，有很大一部分是“北漂”。
有一個很關鍵的問題，北京和天津是相互認貸的，如果在天津買房用了貸款，那麼如果再在北京買房就算二套了，要知道北京二套可是首付8成啊，如果這樣，那有些人可能真的一輩子都在北京買不了房了。
所以，這些北京外溢人口有很多不捨得把“處女貸”用在天津，而是選擇100萬出頭的房源，一次性付款，不能有貸款記錄。
而5月份的那波兒二手房成交量猛增的行情中，最先被搶沒的都是150萬以下的低總價房源。
根據2018年上半年天津貝殼二手房交易情況，近9成購房者選擇了250萬以下的房源。特別是150萬以內房源的成交量高達52.97%，佔據半壁江山。
當那些房源被“割掉”了之後，雖然還有本是低總價的房源，但業主們生生的將其調成了中總價房源，那成交量肯定不太樂觀。
二手房的價格走勢遵循一個規律：“快漲慢回、擴短縮長”，也就是說，漲價是非常快的，但價格回調卻是很慢的。
比如落戶新政後的10天內，二手房成交量“咣噹”頂上去了，按照“量在價先、快漲慢回”的原則，價格隨後馬上就上漲了。
再看2017年的情況，3月出臺新政，成交量迅速下降，但是價格可不是馬上就降下來，而是在7月份開始，普遍出現降價。
這其中經歷了約4個月的時間（一般3個月以上會是一個週期），仍然是遵循“量在價先、快漲慢回”的原則。
所以，5月二手房價格開始上漲，但現在量已經下來了，可價格的下降還需要大約4個月的時間。
也就是說，在今年的9、10月份，價格會開始有所鬆動，那個時候就是第二波行情到來之際。
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