房價又漲了，房價又降了。
中國的房地產不行了，中國的房地產才剛剛開始。
......
每個人，每個媒體都在吆喝著自己的觀點。
但是拆姐兒一直不樂於說這個，因為本身沒意思，實際跑一跑比看再多聽在多都有用，適用範圍太窄了，這不是一個國家概念，甚至不是一個省，一個城市的事情，乃至於要細化到每一個項目，每一個節點，乃至於每一個樓棟……
樓王和邊邊角角項目的開盤，是兩個完全不同的概念，怎麼能混為一談？
但是問的人多了，拆姐兒想著不如說說，即使明知道說明不了什麼問題，但是至少能夠讓不少人知道，或者說大概的知道鄭州房產的大致情況。
01：數據不騙人
數據不騙人，但是做數據的人會騙人。
比如鄭州的房價，數據就不會過萬；比如漯河，需要的時候就會出一個15畝地的地王……
這些都很正常，但是再水的數據，也不可能全都造假。這個時候想要接近於真實數據，只有兩個辦法：
1、拿到底層成交數據
好處就是ZF手裡的數據，完整且全面。問題是這些數據具有嚴重的滯後性和欺騙性，比如去年成交的房屋今年備案；上街滎陽鞏義等等數據混合；陰陽合同裝修合同所導致的數據片面化。
2、足夠大的數據量
好處就是不可能處處造假，項目圈定具有實用性和可參考性。問題就是所謂的去化數據未必完全真實，會有一定的注水量。
但是在注水量一定的前提下去化量和成交均價依然具有極強的參考意義。
一方面意味著這個區域目前的新房成交價格是否被認可，另一方面是這個區域的需求及供貨量的變化。
也就是說，這篇文章的數據，重點在於趨勢的分析。
02：統計數據
所有的樓盤肯定沒有全部統計完，僅作為一個參考。事實上數據所反映出來的情況跟實際情況可能還會略有出入，比如港區的去化，比如東區房價，以及北龍湖去化……
所以，就有關統計數據，拆姐兒想要說明4個點：
1、數據僅覆蓋了主城區及新鄭和滎陽，鞏義等未參考；
2、去化僅以公開資料發佈為準，部分可能會有出入；
3、非代表性的公寓商鋪等未選擇，沒有意義；
4、極小規模的加推數據未選擇，大量內購（北龍湖）未參考；
03：新趨勢
是不是跟想象的具有很大的不同？
數據至少說明，鄭州的房子還遠遠達不到很多人所說的不好賣的地步，最多也就是說市場明面上沒有那麼火了而已。
跟拆姐兒幾個人跑市場的感受基本雷同，核心區以及部分熱點區域的去化一直保持在較高水平。
惠濟區和金水區毫無疑問還是這個時間段的供房大戶和去化較好的區域，事實再一次證明，主城區的價值依然是最被認可的，而未來環境因素依然是人們置業的一個重要因素。
惠濟區由於開盤量導致的價格穩定，以及隨著南環項目價格的逐步提升，大北區的性價比其實一直在提高，這也是為什麼去化率並沒有隨著推盤量的提升而有所下降的主要原因。
二七區，金水區。一個是剛需聖地，一個是改善必看，推盤量相當大。但是毫無疑問的一點是，隨著三環內的土地日益稀缺，金水區的價格很有可能會依然堅挺。但是二七區的建設發展都需要最後的落地，如果利好不斷落地，其價格沒有問題，但是如果隨著價格的進一步上漲而配套和環境沒有大的改進，惠濟區可以瞭解下。
開盤數量、推盤量乃至於去化說明不了太多問題，但是我們可以從其背後看到很多，比如市場，比如購房群體。
就像，如果我說港區的項目每5套就有1套是被周口人買走了，你們信不信？
04：新啟示
數據看完了，拆姐兒也發現了不少規律和問題，可以與大家進行一個相互照應，看看是否相同。
1、鄭州扁平化在加速：出三環後房價趨平，簡直坑死了想要拿價格換距離的剛需一族。這時候要選擇環境和配套真的很重要，一定要看好個人需求。
2、避免扎堆炒作：火熱的區域因為利益的驅使必然有泡沫，這裡就不點名了，真正沒有銀子的人可以看看一些非熱點區域，也許能撿漏。
3、主城區依然堅挺：沒辦法，買房子就是買配套，就是買房子以外的東西，這個時候，主城區的優勢無可比擬。
4、好項目依然要搶：可租可售可住，只是其一，好的項目依然要拼體力去搶，剛需們做好準備。等沒有任何意義，除了等到漲價。持幣待抄底這事兒是投資客們要做的事情，剛需別摻和。
5、即使一兩年後回頭看，我依然認為2018年上半年是一個很不錯的上車機會，儘管下半年市場可能會更殘酷。但是價格不說，成本卻在增加，剛需沒有睡後收入進行覆蓋，靠工資？
6、地市的土豪老鄉和北上廣深杭回來的同學，將成為眾多在鄭州打拼的剛需們的主要競爭者，如果思維還不轉變老盯著辦公室的同事，你會越來越看不懂鄭州。
05：總結
調控房價，從來都≠降房價。
買房這事兒，最怕的就是別人隨便說說，你卻當了真。
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