1000多年前，唐朝张角起义时曾说：苍天已死，黄天当立，岁在甲子，天下大吉。
1000年后的今天，中国正处于甲子的前10年中。
上一个甲子还是在1984年，下一个新千年甲子则延伸到了2044年。
自从1984年以来，加上改革开放的重大举措。全国上下掀起了经济建设的大潮。
在制造业扛起前10年的时候，房地产则接棒走过了接下来的20年。
1998年房改至今，房地产已经整整在舞台表演20年，也是满纸荒唐言，一把辛酸泪。
中国楼市20年，就是一部回望中国经济发展的历史。
一
风起于青萍之末！
房价现在成了我们中国人的一块心病，成了年轻人拼死累活不得不去爬的高山，房价吼一吼，整个社会都要抖三抖。
想要明白这个问题，就要追本溯源。
谈到现在的房价，有一个东西肯定避不开，那就是发生在1994年的分税制改革。
分税制，允许地方政府自己想办法发展经济，只要把中央规定的税收交齐即可。
同时，一部分政府部门的支出需要地方政府自己承担。
在分税制之前，我国大体实施的是中央集权税收制，也就是税收统一上缴中央，地方支出由中央拨钱。
分税制的实施，是形成土地财政的必要条件。由于早期需要负担自己的支出，导致很多地方政府入不敷出。
在实施分税制的时候，很重要的一条，那就是土地税收划归到了地方政府。
而依靠卖地，能得到大量的税收，这就导致各地方政府大力发展土地财政，一缺钱就卖地，为了有更多的钱，不断的抬高地价。
靠疯狂的卖地以及涨价卖地，地方政府获得了大量的收入，发展到后来甚至仅仅依靠土地财政就能收支平衡。
土地，是地方政府的命根子，是地方政府的根本。
分税制之后，地方政府铆足了劲儿为房地产源源不断输送燃料。
最直接的导火索，是在1998年住宅的商品化，从此房价开启了一路上涨的狂奔。
1998年，住房商品化以后，房价就开始了上涨的一路狂奔。
作为经济改革的重要内容，房改是指对福利分房制度进行变革，实现住房的商品化和社会化。
回顾中国改革开放30年的历程，住房制度改革以及与此密切相关的房地产行业可谓一大看点，其影响和意义远远超出经济范畴。
与其他各项改革一样，住房制度改革也是在探索中不断前进，在调整中逐步展开。
根据效果，我国住房制度改革大体上经历了三个10年：
1978-1988年的探索试阶；
1988-1998年全国逐步推开和深化阶段；
1998年至今实行的住房分配货币化，建立住房保障制度阶段。
前两个阶段，基本上没用。在这种重资产的大背景下，一定要有资金和货币注入才能启动这驾笨重的马车，而一旦开动，狂奔的势头便不会戛然而止。
于是在1998年，楼市开始起飞。
二
海到无边天作岸，山登绝顶我为峰。
自1998年至今，房地产价格一直是震荡温和上涨的。
但在2008-2009年和2015-2016年这两段时间，房价开始了毫无人性的疯涨，一二线城市的房价直接翻了两三倍。
在过去十几年间，加入世贸组织以后，中国依靠上十亿流动务工人口的血汗劳动，完成了资本的初步积累，成为了“世界工厂”。
世界工厂，顾名思义就是造的东西卖往全世界，是很明显的出口导向型经济。
08年时世界遭遇经济危机，需求萎缩，导致产能过剩。也就是继续原来规模生产，但是东西卖不出去，导致经济下行。
当时国家为了刺激经济，出台了4万亿的货币计划，但是资金进入实体领域只能空转，因为没有更多的需求。
在投机分子以及买办资本的主导下，大量热钱涌入楼市，直接推高了房价泡沫。
1998年开启房改，但当年修订的《土地管理法》规定：土地补偿费和安置补助费的总和，不得超过前三年平均年产值的15倍，省级政府批准可以增到不超过30倍。
第63条又规定：农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
这就基本把土地的口子给垄断了。
极度缺钱的地方政府，在随后的史上最宏大的城市化、开发区的进程中，走上了土地财政之路。
住宅用地换土地出让金，工业用地换增值税，城投平台搞基建贷款，搞的越超前升的越快。
早期钱少事儿多，多数基层只能不讲规矩了，少不得各种因为征地拆迁而酿成的冲突和悲剧，与当年的计划生育可以相提并论。
每一个人的家乡都在沦陷。
只剩中心城市、省会和个别城市等能在治安、教育、卫生、医疗、发展机会方面还有可观之处。
农村土地不准入市，资本和富豪不能下乡、土地不能自由交易、转变用途和获得信贷。
结果是几亿农民过度依靠出售体力，勉强糊口，支付教育、医疗、进城门槛之外，没有什么消费能力，还有承担信贷的凭借。
所以“产能过剩”“环保难题”“资产泡沫”“顺差过多”等等其实是伪问题，是产权和信贷局限在城市的诸多后果而已。
另一个后果就是，竞争中胜出的居民，极难在乡郊置办庄园、别墅、参与学区，只能继续打下一个关卡：海外购房、培育后代。
附带结果是数以万亿计的财富成为别国公民的“海外”资产。
这种财税和土地机制，近乎成为一个逐层向上、向海外抽取精英和财富的水泵矩阵，没有反哺。
看懂的人最后发现了这个游戏的通关秘籍，就是借助杠杆提前在中心城市卡位。
而，京沪永远涨背后的逻辑即是如此。
三
浪成于微澜之间！
1998年，面对亚洲金融风暴冲击，为扩大内需，国家启动房地产市场改革。
房改主要目的是刺激住房消费需求，使其成为国民经济的支柱产业。
1998-2001年间房地产以价格平稳趋势得到全面发展。
此时北京房价均价5000元一平米。
1998年启动住房市场后，房地产出现过热苗头，2002年后房地产宏观调控全面展开，但控制房价过快上涨的目标未能实现。
2003 年国家确立房地产为支柱产业，同年全国房地产开发投资首次突破 1 万亿元，房地产行业出现投资和需求并存的过热现象。
此时北京房价已到7000元每平米。
2005起中国房地产上涨压力巨大，政府先后出台调整土地供应、调节市场、信贷结构和开征交易税费等措施。
但这么多政策之下，2007年频现天价“地王”，稳房价的目标实现并不理想。
2008年，美国次贷危机及随后的欧债危机迅速向全球蔓延，中国经济也受到冲击。
不仅如此，国际金融危机还打击了投资者的信心，国际资本大量撤离。
2008年11月5日，国务院常务会议决定在未未2年内投资4万亿元刺激经济。
调控后房价空前暴涨，2008年和2009年GDP增长率分别为9.6%和9.2%。保增长目的达到，大量资金流向房地产，房地产市场触底复苏。
经过2008年的经济危机和房地产刺激，北京房价扶摇直上，由2009年的1.5万直冲2010年的2.5万。
2010年4月，“史上最严厉的调控”在“两会”之后拉开序幕；同时对“二次房改”的呼声越来越大，要求加大保障房的建设。
在土地供应、市场结构、税收和信贷调控基础上，全面祭出限购措施。
2014年新政后，房市开始触底回升。
值得注意的是，2015-2016年房地产市场出现明显分化，在一二线房价暴涨的同时，三四线房价稳定并持续去库存，体现了“总量放缓、区域分化”的新发展阶段特征。
此时，北京房价已经4万。
2014-2016年，相关部门推出多项调控政策。截止2014年底，除北上广深，大部分实行限购的城市取消了限购政策。
但在2016年2月，央行再度降准。
2016年7月政治局会议提出“抑制资产价格泡沫”。
2016年国庆前后，房地产调控政策密集出台。
自2016年9月，热点城市先后发布新房市调控政策，七天内全国加入调控行列的城市达到19个。
2016年12月中央经济工作会议首次提出“长效机制”：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。
终于，北京房价最高均价定位在了7万元每平米。
时至今日，限购仍在继续，热点城市的房价上涨仍在延续。
由一二线蔓延到三四线，再从三四线蔓延到县城。
2017年，在河南的郑州下辖县级市出现了这样的一个情况，一个面目清秀的小姑娘，为了排队摇号，提前一天到了售楼部。
晚上带了被子就睡在了售楼部门前，等待天亮的摇号。
等到早上，她就披着被子在寒风中排队。
当记者看到她睡眼惺忪不修边幅的面容时，心疼的问她为什么要这么拼？
她缕了一下脸颊的头发，迷茫的望着刚升起的太阳：不买房，钱留着能干吗？
在这个时代：她是幸运的，也是不幸的。
四
稀缺催生价值！
中国房地产市场是一个半市场化半行政化的市场，即是经济维稳利器，又是攸关民生的关键，这种矛盾的组合犹如人格分裂，必然衍生出扭曲的价格与市场。
回顾过去的经验，国内宏观调控在预期管理上总是不尽如人意。
从2008年次贷危机后，经济增长乏力，实行宽松政策，经济不见起色，在配合以房地产宽松，最后房价快速上行。
而后又再重拳调控。再陷入紧缩，经济停滞，再次启动宽松，祭出房地产。
久而久之，人民群众也熟悉了这个套路。
2006年-2009年、2009-2011年、2015- 2018年这几次周期变化就很典型在循环着上述的套路。
人民群众见过世面后，就不会见得风就是雨，开始抓到经济调控的底线——不发生系统性风险，而与银行绑在一起的房地产，就是这个大系统。
终于，这一次央妈和管理层高举调控的铁拳，冲进市场中，睁眼望去，发现对面站着汪洋大海般的人民群众，抬头45度角仰望天空，悲伤逆流成河。
但是，这一次调控要比以往坚决。
房住不炒的精神下，再苦也要咬牙坚持限价、限售、限购、限贷。
就像股市一样，被调控的一手房变成了一级市场限制市盈率的IPO，与更加市场化的二级市场形成了价格倒挂，二手房价成了一手房价的锚。
这种人为的套利空间，简直是天上掉馅饼。
充满智慧的对手盘的人民群众又岂能放过这种机会，就跟26年前不会放过打新股、深圳买新房一样。
1992年8月7日，深圳市发布新股认购抽签表发售公告。
宣布1992年发行国内公众股5亿股，发售抽签表500万张，中签率为10%。
每张抽签表可认购1000股，每张身份证可花100块钱买一张抽签表。
而在1991年，深圳的新股认购抽签表首次发售，价格仅为1元一张。
全国各地的人带着成千上万张身份证纷至沓来，赴深的火车票也被翻炒数倍，排队者前心贴后背紧紧拥抱在一起。
9日下午还下起了倾盆大雨，但是此时，就是九雷轰顶也难撼动人群半步。
到晚上，就宣布500万张新股认购抽签表发行完毕。
10日，数千人因为排队数日没买到认股抽签表，开始冲砸大街上的一些商店，燃烧了几辆汽车，爆发了当时闻名全国的8.10事件。
当时排队的人会不会想到？在26年后某个下午，自己仍在深圳街头排队争取一个摇号资格，只是这次是购房的资格。
巧合的是，23号深圳也在下雨。
五
千淘万漉虽辛苦，吹进黄沙始到金。
20年的风风雨雨，房地产市场涌现了很多的大佬。诸如王石、许家印、孙宏斌。
而今，我们说一个地产界的一股清流：河南建业胡葆森。
在中国房地产界，历来有“三君子”之称，所谓“北之万通冯仑，中之建业胡葆森，南之万科王石”。
那么，老胡为何被称为君子呢？
胡葆森曾说：人生本来就是长征，创业也是长征！
胡葆森出生于河南濮阳，是土生土长的河南人，青年时曾在“上山下乡”的洪流中在农村经历过艰苦的磨练。
1992年，站在人生的选择路口，胡葆森选择归乡，以“港商”的身份回到郑州，成立建业房地产开发有限公司。
当时，河南房地产市场并不为市场看好，相比于沿海等地，被成为内地的“盐碱地”。
别人待不惯的盐碱地，恰恰是胡葆森引以为傲的故乡。
20多载光阴过后，老胡满腔热血抛洒在中原这片热土，孕育了一种具有时代人物情怀的生活场所和方式。
即使上市之后具备布局全国的实力，老胡依然坚持只为河南人盖房子。建业，走的再远，也不会忘记最初想走的那条路......
对于企业来讲：选择容易，而坚守实难。
在房地产市场分化的白银时代，有多少房企放弃了三、四线城市的扩张，重新回到一、二线大城市去避险，去追逐最后的高利润。
对于25年坚守河南房地产市场的胡葆森来讲，更希望看到的不是一、二线城市的金戈铁马，而是三、四线城市的桃李春风。
身为华夏中原腹地的河南，曾经拥有着千年的辉煌与荣耀，也曾经在改革开放的浪潮中错失发展的机遇而黯淡失色。
而站在城镇化新的起点上，依然怀揣着重振崛起的梦想。
2015年，建业发布了新的战略提出“构建大建业生态系统，布局家居、文化旅游、教育、体育等多元化产业，实现企业从房地产开发商到新生活服务商的整体转型”，做中原城市化进程的推动者。
在建业的道路上，或许胡葆森想用实践证明，向下走，向县域前进。
九大新生活服务体系，定制业主幸福需求。
25年春去秋来，建业，一个拥有河南本土情怀的地产开发商，扎根中原，造福百姓。
在与人民网记者交流过程中，记者问道建业是否会离开河南本土向外寻求发展时。
胡葆森表示：建业不会走出去。
或许在多年之后，我国房地产企业发展史上有这样一个坚持省域化发展的企业的传说，他的掌门人曾经说过“此生不出河南”。
当然，河南建业也失去了黄金扩张时机。
王石已远去，冯仑在研究一体化，只有恒大的许家印依靠足球在欣欣向荣，融创的孙宏斌早已是美利坚人，碧桂园在三西线开疆拓土，要给你一个五星期的家。
只剩中原的胡葆森，留下孤独的背影，在其轻资产道路上不断前行。
谁是谁非，谁对谁错，全凭历史去定夺。
在这个物质横飞，物欲横流的时代，一切以成败论英雄，一切时势都会造英雄。
六
写在最后！
纵观中国房改20年，无论是房价的接连上涨让房子成为有房者心中的香饽饽，还是无房者的口诛笔伐，众矢之的。
回过头来发现，一切的生活按部就班，依然照旧，沿着既定轨道前行。
但疯狂的投资者仍然会歇斯底里，心有不甘的发出狂人般的呐喊：房地产永远涨。
中国楼市的投资者都很难有自己决定自己命运的时刻。
内有收入约束，外有五限威严，朝堂的一纸敕令，牺牲掉就是百万、千万甚至一整代人的心血。
他们最恐怖的事情就是：那辆时代的列车已经拉响汽笛，车轮开始缓缓滚动，自己却连一个站票都没买到，如果不疯狂抓住一切机会奋力一跃，又能如何？
1992年8月，120万人拿着370万张身份证涌入深圳，疯抢新股认购证。
1993年2月，疯狂的炒家涌入海南炒房炒地，600多万人口的海南省一度有2万家地产公司。
2007年8月，追赶牛市的人群在券商营业部前排起了长队，而在几年之后，他们又把队伍转移到了售楼处和民政局前。
房住不炒，在他们面前，就是一个笑话。
围观的群众，不会诘难这些发财或失意的赌徒，只会问：下次能否带上我？
房地产这艘巨轮，已经行驶到了十字路口。而2018年房改的再次面世，就是要在这个缓慢前行的道路上，让其强行转弯。
加之以经济增长不断对重风险，通货膨胀不断抵消增幅。
你所要等的，就是下一个10年！
在房改之前，市场上有廉租房，经租房，保障房，经济适用房，政策性住房，共有产权房，限价房，可售公房，使用权房，非成套住宅………
在房改之后，市场只有一种房产：商品房。
历史的车轮滚滚前进。房改20年，当住宅用地逐渐被压缩，保障性住房即将成为未来主流的时候。
中国再无商品房。
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