只這一條政策，基本可判斷出2020年前房地產市場的走向

去年底，一位朋友因家人生病，賣掉了一套為自己兒子準備的婚房，買者是一位剛需，在辦理貸款的時候很是折騰，先是在某個銀行遞資料，後因銀行臨時上調貸款利率至25%只好放棄，後來又找了兩家銀行，都是因為利率上調幅度較大而放棄，最後找了一家本地銀行，拿到的貸款利率是15%，他運氣不錯，辦下來了，據說後面這家銀行房貸利率也上調到20%，且放款時間延長。

根據我們對國內城市房地產市場的監測，其實像上面這種情況很是常見，只是各地有所差異。現在出現的新情況是，自去年開始收緊的房貸審批，如果說去年底是因為“年終因素”各大行沒有貸款額度的話，那麼今年開年就開始額度吃緊情況是從來沒發生過的。不僅發生在南方城市，東北城市也出現了上調房貸利率的苗頭。這些情況的出現充分說明，“房住不炒”不是一句空話，信貸收緊正是抓住了投資者的要害，控制房貸額度和提高利率主要影響有四點：

一是投資者被擠出房地產市場。對於購房，任何國家都無法完全分清投資者和自住者的界限，但擠出大部分投資者是可以做到的。我們知道，利用按揭槓桿，一般可以1撬動3倍的資金。比如30萬首付款買總價100萬的房子，當房價上漲的50%的話，總價就是150萬，忽略資金成本的話，其實就是用30萬的資金賺了50萬，回報率166%，這就是為什麼大家樂於用槓桿去買房的原因。隨著房貸額度的吃緊和資金成本大幅上升，再配合限賣政策以延長賣出時間，投資者逐步撤離房地產市場已成事實。

三是房地產交易市場進一步冷卻。從反饋的數據來看，目前二手房市場的成交量大幅下降，數據上升城市屈指可數，居民觀望情緒濃厚。新房市場上，如去年11月，南京河西南10盤齊開，因限價因素凍結上千億資金的盛況已再難發生。市場的持續冷淡，博弈的結果將是量價齊跌。

四是房地產開發企業資金鍊趨緊。根據統計局公佈的最新數據顯示，銷售面積有下降趨勢。購買需求的減少，使定金、預付款下降和按揭貸款減少，開發商回款壓力越來越大，今年集中還款期的到來將使開發商日子不好過，以致出現了前段時間恆大全國79折的促銷活動，相信不久其他開發商也會跟進。

所以，房貸的持續收緊可能是把房價穩住並適當降下來的最重要利器，本次政策調控雖不能一蹴而就，但相信不達調控目標，絕不罷休，引導房市理性發展是本次調控的終極目標，隨著政策脈絡的清晰，我們可判斷出未來

一是土地價格持續回落。決定房價的土地，隨著住房市場成交量的持續冷卻，銷量不佳，開發商的資金吃緊，拿地熱情受到影響，土地市場上的溢價率將大大下降，直至出現流拍，土地價格進而走低，同樣也反作用二手房和新房交易市場。預計，非核心城市和核心城市郊區率先迎來房價下調，從而影響整個房地產市場。

二是有利於剛需購房的市場環境逐步形成。房子是用來住的，剛需是市場不可或缺的主體。從相關部門的政策來看，目前針對剛需的措施不是很多，一、二套房之間的利率差也不是很大。但我們相信，這種情況將隨著房市的調整至平穩、投資者大幅擠出市場，針對剛需的相關措施將會相繼出臺。沒了炒房的土壤，剛需的選擇餘地更大，排隊都買不上的情形難再現。

三是扭轉長期市場預期。房價上漲最重要的就是預期。隨著買房投資收益大幅降低、持有成本增加，人們對房市的預期改變。所以，

但是，僅靠利率調整和額度控制顯然還不夠，筆者認為建議還要加強綜合管控，多管齊下，以促進樓市儘快迴歸理性。主要建議如下：

1.加強土地供應。2018年以來，各城市供地大幅減少，這可能加劇上市量短缺。建議相關城市加快住宅土地出讓，防止僧多粥少的局面出現。

2.拓展投資渠道，特別是一些產業基金的設立。讓人們的餘錢更多的流入並支持實體產業發展。但要確保基金安全，不能像股市，“大像進去，小馬駒出來”。

3.繼續加大租售並舉制度的落實。讓各類人群都有房可住，分散需求。做到富人可以買豪宅、一般人員買普通商品房、暫時買不起的大學生或者困難戶有廉租房可住，各層次人群住有所居。

4.多主體供應土地。相關部門不是唯一的土地供應方，同時也讓集體土地者享有權益。前段時間曾有相關消息報道，希望能夠切實落實儘快推行。

5.加強開發商更名監管。有資源、有資金的客戶往往更容易獲得房源，利用市場差價更名倒手賣給購房者，這種現象要嚴厲打擊，給切實需要購房者更多機會。

6.取消預售、實現現房銷售。預售制確實解決了房企的開發資金，但是也暴露很大問題，如房子質量問題、開發商隨意承諾問題等問題，不僅出現維權，甚至還可能出現爛尾跑路。實現現房銷售後，能夠做到一分錢一分貨，沒有好產品就不可能賣出好價格。

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