點擊上方藍色字關注我們~
正文
買二手房有多難？賣房，比買房更考驗技術。
本文關鍵詞：
1、賣二手房真是難
2、二手房要補漲可能嗎？
3、二手房房價是什麼水平？
4、二手房需求到底是什麼？
個人玩家比不了開發商，賣房好難！
我們知道買房不易，買二手房更難。
其實，下決心賣房，考驗心態；真的賣出去，考驗技術。
很多人5000元/㎡買的房子，最後漲到1w了，不賣出去也只是紙面財富，賣出去了才叫賺。
我們統計了在咱們昆明樓市動態上的淘二手房欄目中的房源售出信息。
結果，不出意料：
32套房源，僅僅售出11套（加上此前上線房源15套中售出的10套左右），總體成交比例僅50%左右。
（儘管我知道這樣的成交比例在所有交易平臺裡面算很高的了，但是……為什麼還有房子沒賣出去？）
我相信，很多房主肯定通過多方平臺發佈房源信息，並且每天接到了不計其數的諮詢電話。
前幾天發佈的一套二手房，房主原本很開心地告訴小陳“一天就賣出去了”，結果第二天買家爽約，又不買了；也有房東告訴小陳“能不能在文章中調高價格”或者“不想賣了”……
買賣雙方，都是純粹的個人行為，又受到各種各樣的“誘惑”，買賣雙方都被“臨時爽約”困擾。
當然，很多風險也加大了交易難度——比如買家需要墊資贖回房產證、房東要求貸款下來才過戶、為節省稅費先公正交易等等。
（有些城市早就實行了二手房交易監管賬戶制度，就可以規避這一類風險。像小陳老家城市，買家先把錢打到管理部門指定的監管賬戶裡面，過戶之後，這筆錢才會從這個中間賬戶裡面轉給賣家）
種種麻煩事情，總讓二手房欠了一點火候。
當然，歸根結底還是“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。”（畢竟，你的二手房沒有火到要辦“認籌卡然後開盤搖號”的地步）
二手房補漲，可能嗎
2018年下半年過去了，下半年剛開始，就出臺了限購令，這限購，可謂是
“限購，限購，不讓批發，只許零售。”
當然，也有很多人關注第五條限價措施：
“限價，限價，誰亂漲價，網籤不下。”
限購令第五條，實在是非常有意思。
以萬科翡翠為例，作為今年上半年，巫家壩片區在售唯一項目，價格從去年9月份首開1.3-1.4w漲到了1.8-2w。
（儘管我們都知道該項目在巫家壩區域裡面不算是最好的位置）。
假設按照同項目、同品質、同類型產品不能超過最近一個月內的備案均價，那麼一個月漲1k這種事情很難再有。
再加上12月內備案價格最多上漲6%，也就是說，以後，項目首開價格約等於後期價格。畢竟漲6%這種情況，基本約等於沒漲。
對於開發商來說，一年6%的漲幅，還不夠融資成本。（開發商融資借款的利息+成本差不多都要10%以上）
我已經提前預見了這樣的場景——搭售、高額驗資、提高首付甚至全款優先，而越來越多的人將會吐槽置業顧問“不愛搭理人”、“拽到天上去了”……
那麼這樣的一手房價，就失去了最基本的參考意義。（交了茶水費、全款買來的房子，反映不了真實的市場房價）
打個比方：
某一手新房單價1.5w，購買100平米，首付30%，那麼正常首付應該是45w；
同區域次新二手房，單價1.2w，購買100平米，總價120w，但銀行評估價只到1w左右，銀行只按照評估總價100w的百分之70來貸款給購房者，那麼除了可以貸款的70w，剩下的全部要付現金做首付，總計50w首付。
這樣，購買新房的首付甚至比二手房還低，加之“新房癌”，很大一部分人會選擇買新房。
當然，我們知道，現在一手房明面上不太可能漲那麼多了（因為限價）。
當一手新房要收一筆額外的費用，比如綁定車位、裝修費用甚至“灰色費用”。（10w元以上，還不讓貸款，更別提公積金貸款。）
那麼一手房的首付就超過了二手房，再加上總價就超過了30%以上（主要反映在月供上）。
此前，很多人由於心理原因棄“別人住過的房子”，現在，矯情不能當飯吃。
錢，能不能治好你的“新房癌”？你還會選擇一手房嗎？
再加上對非本省戶口對於購買新建住宅的限制，也會存在轉向購買二手房的可能，尤其是“非本省戶口”但又真正在昆明工作生活的“新昆明人”。
所以咱們在此前的解讀限購令的文章中提到“二手房將迎來全面補漲”，而小陳現在要說：二手房全面啟動的信號則是——灰色購房成本+越來越小的選到心儀新房源的幾率。
最近半年二手房價漲幅多大？
那麼，現在二手房房價是個什麼水平？
（數據由小陳根據中國房價行情主城區房價變化統計，樣本數據2.6w套掛牌二手住宅）
這裡是昆明去年12月與今年6月各城區二手房房價變化圖。
其中，漲幅最明顯的是官渡區，整體均價11232元/㎡，環比去年12月漲幅16.58%。
拿官渡區最近半年開盤的一手項目來看，基本沒有低於1.1w這個數的。（最便宜的瀚林瀾山，也從9500漲到了11500，其餘項目基本均價都在1.3w以上）
漲幅其次的是呈貢新區，由8767元/㎡漲到了10045元/㎡。呈貢新區比較特殊，由於是新區，這單價一萬多的二手房，基本都上10年以內的次新房，基本沒有老破小，幾乎與呈貢一手住宅1w-1.1w之間的市場均價相差不大。
（一手二手價格差這麼小，說明某區域應該還有空間）
再看二手房市場上都是一些什麼樣的房子：
（數據由小陳根據中國房價行情昆明主城區房價變化統計，單位均是百分比）
1、在價格關注度方面，關注量是8000-1.1w之間的客戶群體最高，這也是目前主流二手房房價供應區間。從1.1-1.2w以及以上，這個價格區間開始，關注量比供應量還大。
2、在面積關注度方面，低於100㎡以下的小戶型，佔關注度總量的40%左右；100-160㎡的戶型，佔關注度總量43%左右；160㎡以上戶型，佔比超過10%。並且從80㎡以上開始，便是關注量大於供給量。
以往，我們常常認為，只有剛需一族才會去選擇二手房，實際上，趨勢正在發生改變：越來越多的改善型客戶也開始考慮二手房了。
而從國家統計局數據上顯示，昆明的新房房價整體上揚是在2016年6月份（到現在已經連漲24個月），而二手房則是在2017年3月份開始漲的，從時間的滯後性上看，二手房的覺醒足足晚了9個月時間。
而到今年5月份昆明二手房價格上漲排名全國第二，對於賣方而言，“哇塞，形勢大好！”
二手房，我估計現在是賣不出去：
因為此前，好不容易讓一波人下決心買二手房了；現在，另一撥人又不願意賣二手房了。
以上為正文
閱讀更多 昆明樓市動態 的文章
