鎮主獨家
停滯了幾十年的鄉村建設，在“後地產”時代卻成為一片藍海。這片沒人走過的市場，更顯“亂世出英雄”，無數創業者、企業家嗅到了其中的商機，在特色小鎮的政策風口下，一場遠離大城市“喧囂”的角逐，正在悄然展開。
九源智業董事長——江曼
特色小鎮，讓一級開發商賺的瓢滿缽滿
畢業於名校建築系的江曼女士，是中國最早一批投身於特色小鎮建設的企業家，一手創立了北京九源智業投資管理公司，曾參與金融街、八寶堂等項目的規劃設計。在會議室裡聊天，江曼戲稱，“做小鎮的這麼多年裡，我幾乎什麼坑都走過。”
鎮主曾請教一位資深媒體人，請求推薦一本關於特色小鎮規劃的權威書刊。得到的答案卻是，沒有。江曼也這麼想，在中國，還沒有出現一種模式，能解釋如何成功的打造特色小鎮。“但是，一個不成熟的市場，往往孕育著更大的機會。”江曼說到。
江曼
江曼的憂慮來自於人們對特色小鎮的理解。涉及到複雜產業整合的特色小鎮，走以前大搞基建的老路是行不通的，國務院參事、原住房和城鄉建設部副部長仇保興，曾在“2017中國新型城鎮化高峰論壇——特色小鎮分論壇”期間表示，需要警惕“特色小鎮”的房地產化。而現實中，有不少投資高昂，規劃唯美的小鎮，讓一級開發商賺的瓢滿缽滿，但卻留下一座空城和高築的債務。
事實上，地產開發並不是特色小鎮的原罪。作為特色小鎮建設的六大主體之一（地方政府、村鎮集體經濟組織、社會資本方和投資商、房地產商、金融機構和產業服務商。），在土地一級開發和二級地產開發的環節中必不可少，優質的廠房、居所和基礎設施，是特色小鎮開展生產的必要條件。
然而問題出在地產所佔總投入和回報的比例，在國家還未對地產開發大規模調控時，50%地產投入的特色小鎮屢見不鮮，上漲的房價嚴重擠壓了產業的生存空間。中國社會科學院城市發展與環境研究所所長助理、研究員李學峰博士曾提出，房地產投資不能超過總投資規模的20%，否則就有泡沫的嫌疑。
恐怕，這也成了當下特色小鎮“唯一”能算得清的賬。而這些接盤的開發商似乎也有恃無恐，坐等土地升值，房價上漲，在通貨膨脹和城鎮化的大環境下，地產商不擔心房子會貶值。
“泡沫化”帶來了嚴重的資源浪費，也透露出重要信息，特色小鎮的投資主體之一——地方政府真的很“缺錢”，有時不得不將小鎮“賣身”給地產開發商。浙江省數據顯示，2016年前三季度省級特色小鎮的固定資產投資（不包括住宅和商業綜合體），達到了1101.1億元，幾乎相當於杭州市一年的財政收入，如此高昂的投入對於中西部欠發達地區更是如履薄冰。平均10億元的基礎設施投資規模，讓金融監管下的地方政府難以承受。
為此，特色小鎮創造性開發了PPP、資產證券化等多種融資模式。中央及各大行也乘風順勢，推出金融政策，放款融資門檻。未來，鎮主將會用一篇文章系統盤點小鎮的融資模式，在此暫不做贅述。因為光有了錢，還不足以“空城”問題。
短期產業遷入難解決長遠人才引入問題
“特色小鎮的核心問題出在沒有產業基礎，沒有好的模式來吸引和留住人才。”江曼如是說，“現在的模式，很多在複製之前產業園區、風景區、開發區的老套路。短期的產業遷入，不能從長遠解決人才培養、產業升級的問題，最終還是會走向衰落。特色小鎮雖小，但發展模式遠比過往復雜。”
國家發展改革委PPP專家任兵也認為，特色小鎮的產業應該有很高的門檻，要聚焦特色產業和新興產業。和常態小鎮不同的是，特色小鎮沒有行政建制，是以市場為主體，重運營輕開發的產業綜合體。常態小鎮可以沒有產業，或者特色產業，也不必具備特色小鎮的諸多功能。“但很多時候，特色小鎮的產業並沒有很清晰的定位，甚至很多‘特色’，不過是當地特產。”任兵說到。
在中央和各部委發出的各種文件中，給特色小鎮的規模、功能、產業提出了多項意見。在核心建設用地上，特色小鎮在為1平方千米為宜（北京首都機場為1.41平方千米），投資總額三年30-50億，要擁有吸金能力強的高新產業。
而很多人都會忽略的一點，是特色小鎮應該具有的功能。鎮主在《特色小鎮的前世今生》一文中講到，“特色小鎮是逆城市化的產物。”因此，它誕生很重要一部分原因，是為了解決“大城市病”問題，即擁堵的交通、高額的生活和生產成本、汙染的環境和治安問題等等。
這解釋了為什麼國家要求特色小鎮還應該具備人文、旅遊和社區功能。甘肅省政府辦公廳印發的《關於特色小鎮建設的指導意見》明確表示，特色小鎮的建設達到3A級景區標準。其他各省的政策裡，也都提出了特色小鎮要符合生態、環保的理念，提供遠超城市的宜居環境。
然而，事實卻並不樂觀。鎮主曾於去年實地探訪了幾個中國首批特色小鎮，遍地的汙水和垃圾，映入眼簾。與之形成對比的，是嶄新的樓盤和並不便宜的房價，當地的教育、醫療條件也不容樂觀。一位企業員工告訴鎮主，這裡並不宜居，很多人離開去城裡，生活狀況遠比這好。鎮主也採訪了當地政府試圖瞭解情況，而到的答案異常簡單，沒有錢。
這似乎一定程度解釋了特色小鎮人才流失的原因，如何解決地方財政緊張、沒有核心產業的問題？江曼也一直在摸索，過去的她篤信歐美“大城市外遷”的小鎮建設模式，即優質產業將生產設施和人員轉移到價值低窪的山村。而如今，這種模式在中國並非完全適用。
“農村的產業承接能力，遠比我們想象中的差。”江曼指出。這並非是否定農村的發展，但事實是，同西方發達國家相比，他們的工業起步遠比我們早，鄉村受科技發展的長期薰陶，已經擁有了非常優越的人文條件和生產能力。美國很多農村，實現了全部機械化生產，其經濟基礎甚至不遜於城市。
“所以，當大企業費力將廠房轉移到地租低廉的鄉村時，他們發現，招聘人才需要的成本遠比地租要高。”江曼回憶以前走過的坑時說道，“此外，中國的土地制度並非西方的私有制，很多時候土地使用政策具有不確定性，企業難以承受風險。”江曼告訴鎮主，曾有一次，某地方政府招商，土地使用權還沒經過批准，地方政府負責人希望企業投資建設和申報同時進行以節省時間，她當時隱約感覺會有風險。果不其然，在政府換屆後，很多當時投資的企業都受到了處罰。
互聯網社群經濟，重新定義特色小鎮模式
套用西方模式讓特色小鎮從大城市中“割離”出來，很難辦到。苦思冥想的江曼開始了新的探索，既然不能把小鎮“割”出來，就讓它自己“長”出來。以點入面，先從農村開始，讓農村富裕起來。
互聯網創業思維中，有一個名詞叫“單點突破”，即精準定位，開發出有效可複製的商業模式，從0到1，再到100。江曼笑稱，自己不太懂互聯網，但卻在嘗試做這樣的事。江曼發現，如果先讓農村擁有自己的商業模式，慢慢積累財富，再提升基礎設施、文化水平。當農村擁有一定的產業承接能力時，可以發展更復雜的業態，吸引和培育人才，形成自我循環。
白河灣
鄉村旅遊建設專家、海南農墾旅遊集團董事長石向榮也向鎮主講到，在他多年的經歷中，見過不少從農莊、到田園綜合體、最後升級到產業小鎮的例子。在夯實的基礎下，產業能夠得到更好的承接和發展。
要做生意，先聚人氣。“發展農村產業，旅遊度假是一個不錯的切口，尤其是在大城市周邊。”江曼說道，“產業能否順利生長，最核心的要素是人才，要留住人才，就要有宜居的生態環境，旅遊康養完美的結合了要求和需求。”
白河灣
在北京懷柔的白河灣風景區，江曼首次投資了自己的落地項目，從幫別人規劃到給自己規劃，重資產模式風險要大得多，但江曼仍表示，想要當第一個吃螃蟹的人，摸索一條建設特色小鎮的道路。她說，先要給這裡帶來“人氣”，來的人越多，人們來投資創業的幾率越大。
江曼解釋道，吸引人才無法刻意去做，在非功利的心態下順其自然，“山不在高，有仙則靈”。不久前一個別具一格的“網紅書屋”，就能讓城裡人自駕幾個小時前來休憩，如果每個人能呆一天，吃點東西，就會有可觀的消費，甚至形成一個產業。
白河灣的民宿——白鳥集
江曼
不過江曼隱約提出了自己的擔憂，“特色小鎮的產業，還是要因地制宜。所以，在萌芽期還是要做好詳細的未來規劃，發展什麼產業需要引進什麼樣的人，不能一味的旅遊主導。”
《2018年環球悅旅會旅遊趨勢報告》指出，在線周邊遊市場，已從2008年3.6億的規模，到2018年預計將增長到352.6億，10年時間增長近100倍。在2016年，數據統計使用在線周邊遊產品的人次已達1.9億，市場規模達219.4億。和江曼一樣看到農村藍海的，還有“獨角獸”途家，在不久前將線下業務——“斯維登集團”分割出來後，其子公司“途遠”也參與鄉村遊市場的角逐。途遠的模式則是利用“建造+運營+增值服務”的模式，通過在農村閒置土地上建造房屋，然後交給度假運營品牌歡墅來幫助農民經營民宿獲得收益，利用旗下旅遊特產分享的平臺—途禮則幫助農產品的銷售。共享農莊的模式充分發揮了農村土地價值，也擴大了農民的就業渠道，並通過全國交換與分享實現資源利用的最大化，從而推動鄉村經濟發展。
途遠集團CEO石紹東告訴鎮主，在調查中發現，周邊遊或者說“農家樂”，雖然市場紅利已經顯現，但有個痛點一直沒有解決，就是很多農民的住所，其實並不適合以C2C共享的方式，給旅客提供住所，同時鄉村遊的服務和運營機制也有所欠缺。
因此，途遠開發出一款價格只有12.9萬人民幣的微型別墅產品，來提升鄉村遊的體驗，配以裝配式工藝的微型別墅，一天就可以組裝完成，並擁有50平米以上的使用面積。這款產品很快打開了市場，兩年時間已佈局海內外二十餘個地區，合作項目幾十餘個。
上海崇明區副區長鬍明華在和斯維登的合作儀式上，講述了新興業態植入對於鄉村和小鎮建設的影響。從上世紀九十年代開始，崇明已經開始探索生態發展路徑，2005 年發佈的《崇明三島總體規劃》，提出把崇明建設成為環境和諧優美、資源集約利用、經濟社會協調發展的現代化生態島。2016年發佈了《崇明世界級生態島發展“十三五”規劃》，提出推進崇明生態島建設。藉著政策、地理優勢，一個位於崇明島中西部的美麗小鎮——港西鎮開啟了鎮域旅遊發展的新篇章。其中，共享農莊作為全域旅遊開發的最基本單元及著手點，成為港西旅遊發展中重要的一環。
對於特色小鎮這種全新的經濟形態，需要政府配套政策要比之前的城鎮化建設、新農村建設難度大得多。“政府部門也意識到了這一點，嘗試用組織創新來提升效率。不久前文化和旅遊部門合併，農業農村部合併，建設部、規劃部土地司合併，特色小鎮審批權移交給發改委，這些變化能夠進一步提升政策的效率。”江曼說。
江曼
目前來看，鄉村的新模式都處於生長階段。“鄉村建設還停在二十多年前，一切剛剛開始，加上移動互聯網的應用，完全可以定義為‘新航海時代’，在鄉村可以‘重新定義、重新做一次’。我很開心在這個大時代裡，還有能量和激情與不確定性共舞。”江曼對鎮主說。
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