yunyaling1987
你好，嗨住租房來回答這個問題。
近期萬科北京“翡翠書院”正式啟動租賃運營試水，萬科方面的數據顯示，截至5月13日，最終達成首次試水超過80%的綜合出租率。
那麼，真的有那麼多人花這麼多錢租房嗎？
8成出租率“真相”： 在2170萬人的北京，租出60套左右
這個80%的出租率，看上去給人的感覺彷彿是100個人中，有80個都租得起似的。實際上，這只是一個“數字錯覺”。
來回顧下新聞：萬科這次一共推了3幢房出來，房源基數很小，只有72套。 80%的綜合出租率，意味著租出去的房子在60套左右。
而北京是個人口大市，據北京市統計局數據,2017年末,北京市常住人口2170.7萬。經計算，在約36.18萬人中，約有1個人選擇了租這個房子。同時，租這種高品質長租房的，不一定都是個人買單，不少公司也是很喜歡給自家高管租這類公寓的。
意味著一百萬人口中，不到3個人！這還是在富豪及500強公司雲集的北京！因此這80%的綜合出租率，實在不具普遍代表性。
高價租金背後：總投資160億，萬科只想儘快回本
萬科在北京翡翠書院的資金和建安成本約50億，加上當年拍地的109億，該項目的投資總成本是160億。
作為企業全自持租賃項目，即便按目前1.5萬-4萬的高昂月租金，萬科也要32年左右才能收回成本。回報率在業內已經超低。
據悉，目前宣傳的首批租戶，大部分都是萬科V盟未來精英聯盟合作伙伴的董事長。包括經緯中國的董事總經理兼投資人錢坤、幻騰智能創始人王昊、36氪CEO馮大剛等人。
“租金10年不變”：1.5萬月租現在覺得貴，5年後可能不算貴
1.5萬的月租，從2020年交房起算。現在看可能大多數人覺得很貴。但放在3年後、5年後呢？畢竟這可是北京，有多少人租房，10年月租金都不漲的？
租金10年固定（2020年-2030年），意味著即使未來10年周邊房租飛漲、通脹嚴重，也絲毫不會影響租客。因此，這個1.5萬的月租，實際上不能僅僅看做事是當下的月租，而是未來10年內各類情況綜合下的月租情況。中後期的租金會越來越值。
周邊不缺住戶和租戶。對海淀高新科技人才及企業單位而言，這個租金尚在承受範圍之內。
總之，萬科北京翡翠書院，是一個高端改善項目，而不是面向普通工薪階層。因此不具普遍代表性，對於一般的租賃市場的影響是非常小的。
不管怎樣，我們現在都得奮鬥才能生活得更好。在城市打拼，當然先得租個靠譜的房子才安心。嗨住租房-全城房源，一網打盡，房源多，房源真。上嗨住租房，輕鬆租到你想要的房子。
嗨住租房
首席投資官評論員董巖：
週末在房屋租賃市場上一則新聞刷屏，萬科翡翠書院10年180萬租金，首批72套房源出租率高達80%，也就是有60套都租出去了，其實180萬隻是90平米的戶型的租金價格，更大的四居室的租金達到了3五萬元-4萬元，10年期租金達到了480萬元。很多人都唏噓不已，甚至擔心這一行為會不會對於現在的租賃市場產生影響拉高房租價格，加大生活成本。
其次，最近幾年來很多國內的房地產企業也在不斷的探索我們的租賃市場，在國外發達國家租房率都在35%左右，而國內的租賃率顯然遠遠的抵禦國際水平。國內租賃市場上沒有形成產業化和規模化，出租的房源多以居民自持房產為主，這種分散的出租市場是很混亂的，相信租房的人都深有感觸，物業後勤是跟不上缺什麼東西壞了什麼東西向房東反應，往往房東不想多花錢就拖著最後搞的還得自己想辦法，而且租賃時間和租賃金額不穩定，經常是住幾個月就要還地方，每一年房東就想漲價錢。所以說，現在國內逐步的向規模化租賃方向發展長期來說事利好市場的，深圳在這方面就走在了全國的前列，通過租賃公司和租戶簽訂長期合同然後委託給專業的公司管理，這樣不管是租戶還是租客都有更好的體驗。
首席投資官
很多人看到“10年180萬”這樣的關鍵詞就嚇了一跳，180萬對於一個普通人來說確實不是一個小數目，但接下來我們就知道為什麼值這麼多錢了。
而在某租房平臺上搜索附近房屋，單月每間租賃價格普遍在3000元左右，整套也在一萬元左右，如果以一年下來租金12萬計算，與萬科一年18萬相差了6萬。
這個差價普通人估計會覺得貴了，但是對於在中關村上班的一些人來說，就綽綽有餘了。以騰訊為例，根據此前3月份發佈的財報顯示，以總酬金及人均來計算，騰訊2017年的人均年薪達77.83萬元，平均月薪達6.49萬元 。180萬也就是接近兩年的薪水。 而這只是平均水平，年薪過百萬的比比皆是。這類人群更多時候考慮的是居住的舒適度，租下大公司開發的一整套租賃住宅，在安全性，合規性等方面能提升不少，同時選擇10年租賃期也減少了許多麻煩。
但是既然這類人還算有錢，為什麼不直接買一套呢？說到底還是北京房價太貴。和萬科翡翠書院同等質量的附近房子，均價差不多在8萬每平，一套100平的住宅就要800萬，即使在中關村上班，能夠一下子拿出這麼多錢也沒多少人。在當前北京限貸的背景下，即使能拿到貸款，動不動每月3萬、4萬的還款壓力也是非常巨大的。
所以，萬科的這種模式，反而兼顧了這類人群的購房需求和現實情況。自然八成的出租率也就不足為奇了。
每日經濟新聞
不要讓貧窮限制了你的想象力，有錢人會租的。
據悉，翡翠書院的首批租戶中，包括經緯中國的董事總經理兼投資人錢坤、幻騰智能創始人王昊、36氪CEO馮大剛等。
這些人都是金融，互聯網高管，一次性拿出180萬還是很現實的。
目前周邊萬科的盤子均價在9-10萬之間。
以萬科90平米的精裝修租賃房市價計算，應該在900萬左右，買的話首付3成，首付270萬，貸款30年計算，每月貸款額3.5萬左右。這意味著，買房的話，10年間要付出房貸3.5萬*12*10=420萬元，再加上首付270萬，總計要付出690萬。
這個支出比租金180萬要多了510萬。
對於這些金融和互聯網高管來說，拿這500萬去投資，我相信會超過未來房價漲幅帶來的收益。
我相信對於這些金融互聯網高管來說，買肯定也買得起，但為什麼沒有選擇買而是選擇租，肯定是經過計算的。租最大的好處就是10年裡能騰出500萬現金流，這錢在他們手裡，增值速度一定會超過房價。
所以為什麼會有人租，而不是買？
首先，你要能一次性拿出180萬，這樣的人群是有的。
其次，你要有投資能力，確保節省的現金流增值速度能超越房價漲幅。
一般人之所以要買房，是因為沒有這種能力，所以只好買房，對一般人來說，可能買房就是最好的增值途徑。但是，對金融，互聯網高管而言，投資能力或許不是問題。這就客觀上讓這群人選擇了租，而不是買。因為租更划算。
趙冰峰
那要看租房的人是誰了。
1.租戶多為企業高管
萬科的公寓條件是很好的，毋庸置疑。租戶多為高淨值、事業穩定人群。翡翠書院項目負責人表示，項目針對的客群比較有針對性，主要是面向一些金融領域、高學歷、高新科技產業以及高管人群，高知、高淨值、事業穩定是普遍特質。 而且不同的租房客有不同的需求，他們大多都有一個共同的理由：注重生活品質。
2.“天價”租房
高端租賃住房的出現對市場非但無甚壞處，反倒十分必要。過去房價再怎麼走高、人們仍不願租房，很大程度上就是因為租住體驗差、經常被攆來攆去。萬科把租賃住宅做得“高大上”，還能長租10年之久，正是提升了供給品質、撬動了租房意願。作為我們，如果我們有一定量的存款，可能也會願意去花這個錢，這就是個人認為值不值當的問題了。
3.房租穩定不變
一般住宅的租金是浮動的，而翡翠書院這十年是鎖定房租的。作為家庭租賃，可以比較放心的長住。主要有三種租期方案，分別為3年、5年、10年。大部分租戶選擇了10年的租期，首批租戶中僅有5戶選擇3年及5年。
我有我的見解，你有你的看法，歡迎您的留言評論，展現您不一樣的態度！
懂財帝
如問題描述中介紹的那樣，萬科這次72套房源，出租率超過80%意味著60套左右的房子被租出去。
尤其需要注意的是，真實的情況可能更會讓你覺得“貧窮限制了我的想象力”。在這72套房源當中，有55套的客戶選擇了十年期的租金方案，戶型為疊拼180平米——而根據萬科之前的報價，其10年租金總價在300萬元左右；而3年和5年期的項目各有5套（並非10年租期），對應為90平米的戶型，差不多分別要一次支付54萬、90萬元。
所以，從一開始，翡翠書院項目的定位就是面向海淀高新科技人才的高端改善項目。(下圖左上角紅色點即為萬科翡翠書院，其東南方向是林立的科技企業）
與科技公司和創業公司配套的，就是大量的投資機構了，這些專業的投資者，從投資的項目當中也能賺取鉅額的回報，自然也能租得起租金18萬一年的房子。
既然這些科技公司和投資公司的人這麼有錢，能掏幾百萬租房，為什麼不直接買？即便北京房價貴，支付首付也是夠了啊？
這些工資是高，但是買萬科翡翠書院同等質量的房子，也很貴啊！萬科翡翠書院附近的同等質量的房子，差不多8萬元/平米，90平米就是720萬，180疊拼就是1500萬左右，如果再算上按揭的利息成本，差不多一套房子的總成本要超過2000萬元。
我們不能以我們自己的習慣來推測他人對於現金的判斷。對絕大多數人來說，房產是資產保值的最好手段（起碼過去20年的經驗屢試不爽），現金一定要轉換成房產回報效率才更高，但對中關村的科技從業者來說，其現金用於本行業的回報可能要遠高於房產的回報率，所以買房並非最優解。另外，為了搶佔租房這個萬億級的市場，以建設銀行為代表的金融機構，和開發商合作還可以為租房者提供租房貸款，那樣租房者的資金使用效率就更高了——不過目前尚不清楚萬科翡翠書院是否有與銀行在房租貸款方面的合作，但孔方兄預計這是大概率事件。
孔方財經
這個問題很有陷阱啊！
8成租出去，好像很多的樣子，但其實基數是很小的。要知道，現在總共萬科在該項目中，就推出兩棟，總共才72套房子。
72套的80%，計算一下就是58套，不到60套。也就是有60個單位或者個人租下來這麼些出租房。
北京常住人口是多少？
根據北京市統計局數據,2017年末,北京市常住人口2170.7萬。60/21070.7萬=0.00……27。好吧，我承認數學水平不行，這是計算器計算的，中間應該是5個0，也就是不到總人口的百萬分之三。
一百萬人口中的三個，算什麼比例！隨便在哪個二線城市裡，租得起這樣房子的人都有大把的人。
尤其是，萬科翡翠書院這個項目，位處北京海淀區，附近是高科技企業聚集區，企業創始人、高管、金融公司投資人多了海了去。在一個有錢人聚集地地方，十年180萬很多麼？一年也就18萬元，對與這些人來說，隨便口袋捏緊一點兒就有了。或者手指頭縫裡夾緊一下，18萬就有了。
同時，也有可能一部分是公司租去了，高級員工，尤其是高科技行業的技術人員，很多都是不懂得打理個人生活的，用這樣房子讓他們住的舒服一點也是應該的。
在一個合適的地區，用一種合適的辦法，將自己的產品以合適的價格“銷售”出去，顯然萬科是認真的。
雖然市場份額是極小的，但可以根據這一次出租狀況，人們發現未來北京核心地段的房價，依舊有走高的巨大潛能。
沒辦法，作為國家的政治、經濟、文化、教育、科技……中心，北京就有這樣的魅力，也有這樣的實力。
而對於這些願意租房的人來說，他們可能也有更好的理財手段，但不到200萬資金支出對他們來說，顯然不是很大的數目。也說明中國現在高端群體，真的是富得流油。
這也是經濟發展的必然。
與其在這兒羨慕嫉妒恨，不如認真去規劃規劃，如何將自己也送入高收入群體玩兒去。
波士財經
大眾並不是十分看好的萬科翡翠花園“天價”租賃房租出去了，據統計，截至5月13日，已經超過了80%的綜合出租率。
從結果上看，萬科此次的高端租賃房成功了，但是實際上具有一定的特殊性。首先，80%的出租率，72套房，實際上算下來租出去的房子也不足60套，這對於北京這個人口大市來說，不具有代表性；其次，來看看翡翠書院的位置，緊鄰中關村，周圍是各種金融和IT行業的高收入人才，僅就價格而言，並不是不能接受的。
萬科此次在“租售並舉”政策下推出“天價”租賃房的嘗試，是成功的，不過也要清楚，這樣的價格在租房市場上並不是也不能成為主流，真正需要租房者還是那些收入遠不能承擔房價的普通人，這部分人才是房屋租賃市場的中堅力量。
中國的人口基數和房產價格決定了其租房市場的龐大，但是房地產企業在高房價下踐行“租售並舉”的政策，勢必意味著要讓渡一部分利益，這也是為什麼萬科“天價”租賃房被吐槽其價格，被懷疑“以租代售”。說到底還是在公眾眼中企業社會責任的缺失，畢竟如今的高房價也有不少企業的功勞。
從一個企業的長遠發展來看，企業的社會責任感影響著一個企業的形象，最終決定了一個企業的發展。“天價”租賃房固然有著自己的市場，但在“租售並舉”的政策下，隨著越來越多的房地產企業會建設租賃房進入市場，哪些會面向中低收入人群推出性價比更高的產品，才更加值得關注。
盤和林看經濟
是貧窮限制了我們的想象力了嗎？還是壕的人腦子有點抽筋了呢？
其實兩者皆而有之。為啥這麼講，首先有錢人還是有很多的，而且萬科的房源並不多，也就72套而已，在帝都3000萬人口之中，幾十萬分之一的人還是存在的。
如果單純是1.5萬每月的房租，承擔得起的還是有不少人的。我們所懷疑的是，是要一次性拿出180萬，而且就是10年的使用期。這擺明是不合算的，那麼為何有人去租呢?是不是這些有錢人的腦筋沒有轉過彎呢？
主要是因為，這些人應該在北京是沒有房票的，也就是被限購的。否則為啥一定要去租呢？而且鎖定10年。如果有房票，還去租，那就真的是有點想不開了，也就愧對那賺錢的腦袋了。
不得不說，萬科這次的營銷還是很成功的，輿論給它免費打了太多的廣告。不過，從收益上來講，這個項目也就是勉強平衡著吧，因為投入的資金可是幾十億之多了。
牛熊交易室
萬科屬於大型房企，也是第一梯隊的上市房企，而隨著萬科戰略定位轉型，萬科也逐漸專注於城市服務配套商的發展。對於萬科推出的10年180萬的房子，房租價格確實非常高，但關鍵還是在於定位人群、定位目標以及所在區域等因素。換言之，如果定位於高端群體，其所在的區域較為優質，那麼高房租的背後，實際上也意味著會帶來很高的投資回報率。實際上，與我們想象中的租房族不同，對於萬科推出的租房項目，往往定位於中高端人才客戶，而對於這類群體，年薪少則幾十萬，多則幾百萬、幾千萬，而有的屬於個人租房行為，有的屬於公司租房項目，但考慮到這些高端人才的住房需求以及流動性問題，租房可能比直接購買更具優勢，而對於這類群體而言，不是沒有能力在當地購買房子，而是需要更有針對性的工作居住環境，而對於萬科推出的這類房子，也恰恰滿足了這類群體的真實需求。對於這些所在區域的房子，考慮到人員流動性與區域選擇性的問題，長期租房可能會有特殊的考慮，而優質的氛圍、優質的環境，也給租房的中高端人群帶來了更好的舒適感，這也是追求美好生活的真實寫照。
