隨著城市化發展的不斷深入，業主對物業服務的要求越來越高。然而，物業行業的發展未能完全跟上城市化進程的腳步，相對滯後的物業服務與日益高漲的服務需求之間的矛盾越來越凸顯，主要表現為：物業費收取困難、業主與物業企業關係緊張、物業糾紛案件居高不下等。在審理物業合同糾紛案件中，當某物業公司以業主拖欠物業管理費為由將業主告上法庭時，常有業主以物業公司對房屋存在漏水等質量問題，物業公司不予維修，或雖多次維修但未徹底解決為由提出抗辯，那麼，這樣的抗辯能成立嗎？
在一起物業費糾紛案件中……
被告上法庭的奉賢區龍華公寓一業主態度鮮明：
就是不付！
理由很簡單，其房屋外牆開裂滲水問題久拖不決，生活怎麼辦？被子都黴掉好伐？老人關節炎都犯了好伐？孩子頭上長真菌了好伐？
——當然，如果物業能夠徹底解決漏水問題，“我們也是爽氣人”，拖欠的物業費用“一槍頭”就付掉的。
物業公司的態度也很明確：
房子不靈不是我的責任！
房屋外牆開裂滲水這一質量問題應由開發商負責，開發商早就人去樓空了，這一問題解決不了。要修理？哼哼，維修基金可以用的呀，
怎麼不用？
雙方就此一直爭執不下，矛盾激化，吵起來非常帶感了。雖然經過法官耐心調解，案件最終調解結案，但是業主心裡也有一個大疑問——
漏水這麼嚴重，如果判決，我是不是妥妥勝訴？小賢眉頭一皺，
發現事情並沒有這麼簡單。
法官提醒
房屋質量問題不能成為拒交物業管理費的抗辯理由，業主應當按照與物業公司簽訂的合法有效的物業管理服務協議履行付款義務。對於房屋存在的問題，應當尋求恰當的途徑予以解決。對商品房質量問題的處理應區分時段區別對待（敲黑板，劃重點了！）：
（一）對交房之前出現的質量問題，業主有權要求開發商立即整改，並可視情況選擇拒絕接收房屋，待房屋質量問題整改完成並驗收合格後，再辦理房屋交接手續。若因開發商整改質量問題而超過合同約定期限交付房屋的，業主可追索開發商逾期交房的違約責任。
（二）在交房之後出現的質量問題，業主有權要求開發商在保修期內履行保修義務，保修期一般為五年。開發商拒絕修復或在合理期限內拖延修復的，業主可以自行或委託他人修復，開發商應承擔由此給業主造成的包括質量問題和修復費用等在內的相關損失。但如果因房屋質量問題給業主造成其他財產或人身損害，業主應及時採取措施防止損失擴大，並積極協助開發商進行維修，否則，由此造成的擴大損失應由業主自行承擔。
（三）如果房屋出現影響正常居住使用的嚴重問題，如主體結構質量不合格等，極大地威脅居住安全，致使業主居住使用的購房目的無法實現時，不論房屋交付是否完成、合同是否履行完畢，業主除了採取以上所述要求開發商整改、維修等措施之外，還有權選擇解除買賣合同，並要求開發商賠償由此造成的全部損失。
（四）已過保修期的房屋出現質量問題時，業主可向物業公司反映情況，由物業公司向房管部門提出維修基金使用申請。申請程序如下：業委會在小區內公示維修項目及預算資金→業主大會2/3以上相關業主表決同意→業委會向房管部門申請劃撥維修費用→工程竣工後，據實結算，按戶分攤。若物業公司與業委會不履行職責，業主可向房管部門要求協商解決，也有權向法院提起訴訟。
正所謂，安居，才能樂業。
物業糾紛案件不僅關係老百姓的切身利益，也關係社區的和諧安定，甚至整個城市的文明發展。如何妥善地預防和化解物業糾紛，不僅是法院在審判工作中面臨的一大難題，也是促進社會和諧發展的重要課題。希望業主和物業公司都能切實全面地履行好各自的權利義務，形成良性互動，達成合作共贏。
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