垃圾清運人員在金成東苑小區清理堆放的垃圾
□大河報·大河客戶端記者彭飛文圖
9月13日，大河報·大河客戶端報道了鄭州金成東苑小區部分業主對小區物業管理存在諸多意見，反映物業公司在電梯維修、垃圾清理、房屋出租等方面管理不善，導致小區物業有諸多亂象。
9月14日，記者再次走訪了金成東苑小區，發現對於業主反映的堆放在小區東北門的大量裝修垃圾，現場有垃圾清運人員正在進行清運。此外，當天，對於部分業主反映的其他問題，管理金成東苑小區物業的兄弟家園物業管理有限公司（以下簡稱兄弟家園）負責人一一向記者進行了回應。
不少小區的業主和物業之間都很容易出現問題。那麼，業主如何表達自己的訴求或維權，物業又如何處理與業主的關係。對此，記者採訪了相關律師。
物業已申請維修基金準備修電梯
該小區部分業主稱有些電梯經常發生故障，他們認為這是物業公司維修不力。對此，兄弟家園負責人表示，該物業公司2016年1月1日正式進入小區前，電梯已經超出使用年限，零部件老化，而且這些電梯是20年前德國進口電梯，原裝配件不好找到，國產零部件難以適用，因此，出現反覆故障的情況。
該物業公司工程部的負責人說，小區內有12臺電梯，在物業費難收的情況下，物業請了專業的維保人員對電梯維修，每月兩次。隨後，該負責人向記者出示了維保記錄。他表示，的確有一部電梯停了一段時間，這是因為電梯零部件老化，修了三四次還不能完全排除故障。他說，為讓電梯運行更安全，物業公司已經向政府申請了維修基金，並通過招標向電梯公司定製全新的配件，接下來幾天就會開工。
此外，兄弟家園的負責人說，物業公司一直在向金水區房管局、鄭州市房管局等部門爭取維修基金。“電梯更換和維修花費巨大，而我們每月每平方米收4毛多的物業費，還很難收。”他說。
對於部分業主小區東北門垃圾“堆成山”的情況，9月14日，記者再次走訪金成東苑小區時，發現垃圾清運人員正在進行清理。
此外，對於業主反映的一些住宅被租出去，從事餐飲等經營活動，影響生活環境的問題，上述負責人說，物業協調製止過，但並沒有執法權，無法強制處理。記者瞭解到，對於這種情況，新版《河南省物業管理條例》規定，物業服務企業、業主委員會應當予以勸阻、制止。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法處理。
每平方米4毛多物業費,有業主還不交
採訪中，記者瞭解到，小區物業管理中牽絆業主與物業之間關係的還有物業費的問題。據瞭解，金成東苑小區低層樓房的物業費為每月每平方米4毛多，高層樓房為1塊多。
物業公司認為，在物業費並不高、小區內公共車位未收費的情況下，有一些業主還是拒交物業費，導致一些工作很難開展。
對此，業主怎麼認為？一名業主告訴記者，他覺得小區物業管理不善，物業公司“不作為”，已經一年沒交物業費了。他說，他家隔壁的住宅被租出去，用作飯店，影響生活，“什麼時候物業把他們攆走了，我就交物業費。”
不過，也有業主說，現在這麼低的物業費已經比較少見了，“不能出著幾毛錢的費用，要求享受幾塊錢的服務”。
律師說,業主不應用違約對抗物業不作為
那麼，若對物業不滿或認為物業未盡責，業主該如何表達訴求？同時，物業若遇到部分業主不交物業費的情況，該怎麼辦？
上海市浩信（鄭州）律師事務所律師蘇瑛告訴記者，業主若認為物業公司未盡到合同責任，可以向物業服務企業的主管部門反映，由主管部門核實處理。他說，業主也可通過業委會協調，如果協調無果，也可向人民法院起訴。
鄭州市房管局有關負責人稱，若業主認為物業存在問題，也可以向城市綜合執法部門投訴。
那業主能否以物業公司未盡責為由，拒交物業費呢？蘇瑛表示，業主應該依照物業服務合同約定交納物業服務費用，不交物業費是一種違約行為，業主若認為物業公司“不作為”，應該通過法律途徑來維權，而不是以自己的違約行為“對抗”他人的“不作為”。
遇到業主不交物業費的情況，物業公司該怎麼辦？蘇瑛說，根據《物業管理條例》第六十四條規定，“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴”。
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