五月
30
那麼，部分城市“萬人搶房”背後的原因到底是什麼？“萬人搶房”和搖號買房就意味著“房荒”嗎？
房產要聞
1
207家上市房企總資產達18萬億元 增收不增利得以持續改善
近日，中國房地產業協會和易居房地產研究院等機構聯合發佈的《2018中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，國內最大的15家房企的總資產累計值佔比已超過50%，排行榜前53位的企業總資產累計值佔比超過80%。這兩項指標2016年的數值分別為前18名和前59名。可見2017年房地產行業的資源持續向龍頭靠攏，行業集中度繼續提升。
據瞭解，本次測評的研究對象為滬深上市房企124家，在港上市房企81家，以及海外上市公司2家，合計共207家房地產上市公司。從核心測評指標來看，2017年上市房企總資產均值為873.43億元，總額為18.08萬億元，同比上升21.74%；房地產業務收入均值150.02億元，同比增長1.92%；淨利潤均值為22.51億元，同比增長31.21%；資產負債率均值同比下降0.29個百分點至65.05%；淨負債率均值同比下降1.45個百分點至89.87%。
值得注意的是，去年上市房企的盈利效率處於上升通道，利潤水平保持增長態勢。2017年，上市房企淨資產收益率均值為9.29%，較2016年提升3.58個百分點；總資產淨利率均值為2.79%，較2016年提升0.79個百分點；總資產報酬率均值為5.64%，較2016年提升1.13個百分點，標準差為4.25%。三大盈利效率指標均處於上升修復通道中，可見上市房企“增收不增利”的情況已得到持續改善。
2
杭州某些小區業主在賣房時聯合漲價，律師：不違法
今年4月底，南京某小區也被爆出業主聯合漲價的情況。本次網上流傳的杭州幾個小區業主通告，與之前南京的通告在格式上如出一轍。
例如，杭州某小區業主群中的通告稱，“自2018年6月1日起，所有業主二手房指導報價如下：58000-65000元/平米。”
從該小區市場價來看，該小區二手房掛牌價多在4.4-4.8萬元/平米，最近的一套成交價也只有4.2萬元/平米左右。
也就是說，公告中提出的“指導報價”比市場價高了至少1萬元/平米。
那麼，是否真的存在業主聯合漲價的情況呢？
“肯定還是有掛高價的業主，但這些人都是不著急賣房的。”周邊中介說，“小區均價只有4.7萬元左右，但5月29日，有套房子報價5.4萬元，前幾天還有一套報價6萬元。對於報價過高的房子，只在內部系統掛出，不在外網顯示。”
假如確實有業主聯合漲價的現象，這種行為是否合理呢？
“這說明業主對於項目的增值預期較大，不願意價格下跌。其實是一種很正常的現象，購房者對於價格上漲的想法是正常的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。
但他同時指出，不正常的就是所謂價格聯盟，二手房買賣是自由市場，報價是自由的，業主期望通過此類業主群來實現價格的統一，其實根本沒法實現，反而有違規嫌疑。
從法律上講，業主聯合漲價的行為是否合法？
3
再次牽手：融創股東會同意95億元入股萬達
繼去年以438.44億元的價格接手萬達13家文旅城91％的權益後，融創中國在2018年與萬達再度牽手。
今年1月29日，融創中國發布公告稱，公司與大連萬達集團及大連萬達商業訂立一份戰略合作協議。根據戰略合作協議，融創中國計劃出資人民幣95億元或者等值港幣，購買大連萬達商業股東持有的約3.91%的股份。
而在5月28日舉行的融創中國股東特別大會上，上述合作事項的普通決議案，獲股東正式批准，全票通過。
根據此前的公告顯示，融創中國首先購買大連萬達商業H股退市時引入的退市投資人擬出售的大連萬達商業股份，投資款仍有剩餘的，則融創中國應與大連萬達集團簽署股份轉讓協議，並將剩餘的投資款全部用於購買大連萬達集團擬出售的大連萬達商業部分股份。
實際上，1月份計劃入股萬達商業的並未只有融創一家。彼時，萬達集團官方表示，以騰訊作為主發起方，聯合蘇寧雲商、京東、融創共投資約340億元，收購萬達商業H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。
據悉，截至1月底，大連萬達商業股權結構為大連萬達集團持股43.712%，王健林持股6.240%，退市投資人持股14.273%，其它股東持股35.775%。
4
全球10億美元量級地產交易飆升 私人投資者佔四成
據萊坊發佈的《財富報告》顯示，在去年所有價值超過10億美元的地產交易中，私人投資者完成的交易佔交易總價值的43%。亞洲成為此類大規模交易的主要需求來源，佔總交易量的三分之二，去年最引人矚目的地產交易是價值51億美元的香港中環中心辦公樓收購案，這筆交易同樣是由財團形式的私人投資者完成的。
5
惠州大亞灣：不排除對購買3套以上住房的資金來源進行核查
在粵港澳大灣區中，惠州以及下面的類似大灣區等，其實購房政策相對寬鬆，所以近期確實存在部分人到此類區域購房。在帶動市場交易上升的時候，投資投機屬性增強。所以管控房地產交易市場，也是符合預期的。
從此次政策中可以看出，對於一次性購房三套的現象，所以“土豪”式的購房，其不計成本的購房，本身就不是自住的需求，而且也容易帶來房屋交易市場的恐慌。所以此次限制性購房政策，強調了既要限制認購，也會在後續提供資金核查，這樣有助於規範市場交易，同時也有助於防範交易資金的風險。
房產新視角
“萬人搶房”意味著“房荒”嗎？事實是大量城鎮住房被閒置
過去幾天，在杭州西北部郊區的很多銀行出現了這樣的場景，辦理業務的長隊排出1公里。他們都是去凍結銀行存款、登記搖號買房的。
與此同時，深圳一高端樓盤宣佈將採取政府主管部門+公證處監督抽籤的形式開盤。買房者要取得搖號資格，需要繳納500萬元的誠意金的。
在全國其它部分城市也不同程度地出現了房地產銷售火爆的場面，甚至是“萬人搶房”，部分城市出現搶房的現象。面對萬人搶房與全民“抽獎買房”，有些人認為這是房地產供給短缺，擔憂出現“房荒”。
那麼，部分城市“萬人搶房”背後的原因到底是什麼？“萬人搶房”和搖號買房就意味著“房荒”嗎？
部分城市之所以出現“萬人搶房”，直接原因是新房與二手房價格倒掛，新房比周邊二手房便宜。這麼多人搶房，其中不少可能是看中了其中存在的差價，想去撿便宜的。
還有一個原因是樓市調控加劇了一些家庭的購房預期，怕買晚了買不上、買的貴。部分城市出現“房荒”主要是因為在“剛需”佔主導的情況下，部分調控措施可能加劇房價的上漲。在一房難求的預期下，很多暫時沒有購房需求的家庭預計今後購房的難度增加，從而提前購房計劃。
萬人搶房的第三個原因，是部分城市庫存下降，供給減少。截至2018年4月底，業內監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43386萬平方米，環比減少0.7%，同比減少7.9%。
萬人搶房出現的第四個原因，是搶人大戰，買房成為城市人才引進的副產品。最近一年多，中國已有50餘座城市發佈了人才吸引政策，其中很多城市給予購房補貼或者放寬購房限制，也加速了原有庫存的消化。
部分城市出現萬人搶房，那麼國內樓市真的出現“房荒”了嗎？
其實，這只是限購政策下的房價倒掛、庫存減少、新房供給不足等原因造成的。從人均居住面積和空置率來看，國內房子有的是，根本不存在所謂的“房荒”現象。
從人均居住面積看，2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平方米，城鎮居民人均住房建築面積為36.6平方米，農村居民人均住房建築面積為45.8平方米。德國、法國等發達國家，到了城市化最終階段之後，人均居住面積為35-40平方米，這表明中國宏觀上已經不缺房了。
房子到底是多了還是少了，最直觀的數據還是空置率。目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米。西南財經大學2014年年中發佈的一份關於城鎮住房空置率的調研報告提出，我國有大量城鎮住房處於閒置狀態。2013年我國城鎮住宅市場的整體空置率達22.4%。據此估算，全國城鎮空置房為4898萬套。我國的住房空置率已高於美國、日本、歐盟等國家和地區。
從全國來看，房子人均居住面積和空置率兩項指標都提示，房子供應充足，根本不存在房荒現象。如果說有房荒，也只是部分熱點城市的個別現象。
杜絕部分熱點城市的萬人搶房現象出現，應該對症下藥。要解決的根本問題，仍然是供求關係。對此，住建部再提多元化供地，並要求16個城市在6月底前上報方案。另外，解決萬人搶房還要探索建立多渠道住房供應體系，實施以公租房、共有產權住房等為主，租售補結合的住房保障政策，形成包括購買型商品房、租賃型商品房、共用產權房、公共租賃住房在內的多元供應體系。
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