伴隨房地產黃金時代結束、存量市場的到來，許多房企紛紛轉向租賃市場。作為購房者，面對諸多購房限制政策及迅猛上漲的住宅價格，買房成為有房有產者之間的遊戲，而更多人被擋在了買房的門檻之外而無法“上車”，只能轉向租賃市場。
此外，2015年開始，從中央到地方出臺了多項鼓勵租賃業務發展的政策，讓租賃市場從頂層設計上得到了政策紅利的支持。於是，租賃市場起風了。
長久以來，租賃市場因為租賃信息不對稱、裝修不符合需求等等因素，導致傳統的租房模式體驗已無法滿足租房者的需求。尤其在當前消費升級加速、體驗消費時代來臨，90後新生代消費群體成為租房主力人群的背景下，租賃市場需要品牌化、專業化，更能順應租房群體需求的經營模式。於是，“長租公寓”迅速躥紅。
目前長租公寓尚未出現壟斷性企業，各方市場參與者都在利用各自的資源稟賦優勢進行“跑馬圈地”，搶佔市場份額。然而，同質化競爭、盈利困難等問題困擾著市場參與者們。在硬件產品實力比拼不相上下的情況下，競爭將更聚焦在運營管理和服務管理等內功打造上。
如何修煉內功，以在競爭中取勝？ 客戶調研是基礎，也是關鍵。在打造長租公寓產品之前，通過長租市場潛在客戶調研，進而根據客戶研究去定位產品，並指導後期運營。
相比傳統的客戶調研方式，移動互聯網的時代背景下，大數據為我們提供了全新的客戶調研及研究方式。
TalkingData作為國內最大的獨立第三方移動數據服務平臺，為長租公寓的市場參與者運用大數據、從數據視角解讀長租公寓品牌客戶特徵提供了新的解決思路。
以某知名長租公寓客群特徵分析為例，TalkingData對該長租公寓的近三個月的APP安裝及活躍人群進行了對比分析。
地域分佈
首先來看該知名長租公寓客群在全國的分佈特徵。近3個月，該長租公寓APP活躍人群的城市分佈以廣東居多，其次是北京及江蘇。可見一線城市仍然是長租公寓獲得快速佈局和發展的主要城市，而廣東是該長租公寓品牌的首要市場份額佔領城市。
再來深入聚焦北京的各區域分佈特徵。APP活躍人群在北京排名TOP5的居住地分別在朝陽、海淀、豐臺、昌平以及通州，而排名TOP5的工作地分佈除前四個區域一致外，還分佈在西城。
從提升度曲線的波動分析，APP活躍人群工作地分佈在豐臺、昌平、通州、大興、石景山的比例低於該人群在居住地上的分佈比例。這就意味著，這五個區域的長租公寓居住人群更多的是向外區域出行就業，其通勤距離和半徑超過了其他區域的居住人群。
（提升度：工作地分佈比重/居住地分佈比重-1）
年齡&性別分佈
從性別及年齡特徵上看，該長租公寓APP的活躍人群以女性居多，而APP的安裝人群則以男性居多。人群的年齡普遍集中在26-35歲，且活躍人群相比安裝人群更偏年輕。可見該長租公寓的品牌客戶中，女性群體對租房及換房的關注度高於男性群體。
從婚姻狀況來分析，活躍人群的未婚比例略高於安裝人群，可見單身人群相比以家庭為單位的居住人群在租房需求上更為活躍。
車輛持有情況
從車輛持有情況來看，無車人士的比例高於有車人士，可見在出行方式上，公寓客群較大程度依賴公共交通。在公寓的選址上，交通的便利性和通達性是重要考慮因素。
移動應用偏好
從應用偏好上看，影音、生活、手機工具、網購、社交類應用是人群最喜好的TOP5應用，可見人群相對較為“宅”，追求生活服務的便利性，且有較強的社交需求。
在教育類的應用偏好上，活躍人群較為關注的是外語、課外輔導、以及專業技能。在運動健身的應用偏好上，人群最為關注運動健身。
在家居類的應用偏好上，人群偏好智能家電，其次是裝潢。其中，活躍人群在裝潢及家居用品上的應用偏好高於安裝人群。可進一步推斷活躍人群相對更關注居住的物理空間環境及居家體驗，居住的環境舒適度及感官體驗是導致租房需求變化的一大因素。
用數字化方式玩轉長租公寓運營
通過對該長租公寓品牌客群的特徵研究，我們不難發現，通過數據可以洞察租房需求活躍人群的關注點、人群的基本特徵屬性、對配套設施的需求粘性、因通勤帶動人群流動而產生的居住活動半徑範圍、對公寓硬件設施的要求以及對軟性服務體驗的需求等等。
因此，大數據為我們如何玩轉長租公寓提供了一個新的視角，我們可以從“人”的角度出發，運用大數據技術與手段實現長租公寓的數字化運營。
1、產品定位：產品定位圍繞長租公寓客群畫像，從產品配置、服務配置、定價標準確定經營模式。
2、社群運營：基於客群興趣關注點組織社群活動，形成線上聯動，線下活動可持續的良性運營閉環，打造特色社區品牌，發揮社群在品牌傳播中的裂變效應。
3、居住生態圈運營：針對長租公寓客群的生活服務及配套需求，整合線上移動端及線下商業服務資源，打造3-5公里居住生活O2O服務圈，以多樣化業態服務，多元化生活配套滿足公寓人群的居住偏好需求。
4、社群大數據資產構建：長租公寓APP作為公寓運營的載體，將是長租公寓客戶數據採集、客戶洞察研究、公寓日常運營以及公寓周邊生活服務資源整合的強大入口。社群是長租公寓“外殼”之下影響公寓運營效益、衡量公寓運營成功與否的“內核”。社群的規模及質量也將是長租公寓未來正式走上資產證券化道路之時，投資方除關注基礎資產現金流、物業升值潛力等以外另一項信用加持的關鍵因素。
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