東友律師事務所
[案例]
老王頭1990年以8000元的價格將自己宅基地上的正房六間、東西廂房各兩間及院落出售給了城裡人老李。雙方簽訂了一份房屋買賣合同，並經過了當時村長和書記的簽字認證，由老李保留。2002年老李經過村委會的批准，花費人民幣20餘萬元對自己購買的房屋及院落進行了翻建。2015年老王頭聽同村小劉說“您不能把自己的宅基地賣給城裡人，宅基地現在太值錢了，還不趕緊要回來！”老王頭就是否能夠要回宅基地及房屋向律師進行諮詢。
農村私有房屋的買賣必然涉及房屋所處宅基地的交易，而宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相關聯，具有社會福利性質，用於解決農村村民基本的居住問題，非本集體經濟組織成員無權取得或者變相取得。民事行為必須遵守法律規定，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。老王頭和老李買賣宅基地房屋的行為違反了《土地管理法》的規定，損害了集體經濟組織的權益，故雙方簽訂的房屋買賣合同違反法律規定應屬無效。
根據《合同法》第58條的規定：“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”結合本案，老李雖然對涉案房屋進行了翻建，但非滅失，系基於原宅基地而進行的建設，不屬於不能返還的情形，故老李應將涉案房屋返還給老王頭，老王頭亦應向老李返還8000元的購房款。
就老李翻建房屋所花費的20餘萬元的處理：1、如老李在案件處理過程中經法官釋明，仍堅持認為雙方簽訂的買賣合同有效，就該項損失其可另案向老王頭主張賠償；2、老李亦可以在無效之訴中提出反訴，向老王頭主張締約過失責任，法院會根據雙方過錯，結合誠實信用原則，對締約過失責任進行分配，從而確定賠償數額。
東友律師事務所
我來講講我們家的事，五年前我們家裡買了兩塊宅基地，同村同社，一塊已經建房了，房子是在三年後建的，剛建一層的時候宅基地的兒子也回去過沒說什麼，當時我們買的時候是他爸爸賣的，家裡也是他爸爸做主，記得在我很小的時候他就出門了，在外面安的家，幾乎沒有回去過，因為他爸媽離婚的，他爸後面又討了個老婆也沒在我們那裡生活，一直都在城裡生活，我們當時買地的時候他兒子沒簽字，我們也沒想那麼多，他說了算，他兒子沒事的，當時就找了幾個公正人還有他本人簽了字，就在今年我們家房子弄好了，學校要擴大，因為那塊地就在圍牆邊上，如果那樣的話肯定會徵收，就算不徵收那塊地現在也比以前值錢多了，有一塊我們家建房用了，還剩一塊，所以他家現在是想方設法的要把剩下那塊回去，就說他兒子現在要回去，他兒子沒簽字之內的，然後說要起訴我們家，今年清明節的時候他兒子也回去了，在哥哥嫂子還為了這件事特意從廣東坐車回去，我們家雲南昭通鎮雄的，去我們家調解，我們家說了地可以還給他，但是我們也不可能照原來那個價，我們就按照這幾年利息來算，大概翻了兩倍不到，他家不幹，就想原價收回，那我們肯定不幹了，哪有那麼好的事，現在怎麼都不止那麼多錢，他家一親戚是我們那個縣派出所所長，還開個警車停在我們剛修房子那裡嚇唬我們，家裡爸媽又不懂法律，搞得他們覺的睡不好，他想原價要回去，沒有要到，現在搞得更那個，直接把他大老婆都搬出來了，說那個地皮有她的一半，要還給她，現在還搞個他大老婆告他，還特意把那個告狀送到我們家去，我在想這關我們傢什麼事，那是他的家事，搞得我爸媽焦急，話又說回來，他離婚時沒有分好嗎，幾十年了還搞這麼一出，就算有他一分，那他自己掏錢把地贖回去就可以了，想原價贖回，可能嗎，現在物價上漲，說白了就是故意搞那麼一出，想要回去，問題是想原價要回，我們又沒什麼獅子大開口，我們只是按照現在的價格在說，現在的人真的是，當初賣的時候沒人拿刀槍指著你賣，現在漲價了就想要回去，還想原價贖回，真的是無語了。大家點評下。
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快別白日做夢了，快別淨整那些沒用的了，快別沒事兒找事兒幹了。“多少年前把宅基地賣給了城裡人，現在後悔了”，請問:後悔有用嗎？人的一生後悔的事情多著呢。哪個可以重新來過，哪個又可以重新活過？
還是那句話，人無遠慮，必有一失。當初你為什麼要買？肯定是有利可圖，賣後為何要後悔？肯定是吃虧上當了。這是房屋的價格上漲了，如果房屋的價格下降了，你會主動補償給對方損失嗎？
做人起碼要對得起自己那個一撇兒一捺，要知道那個[人]字怎麼寫，看清楚了嗎？這個人字是頂天立地的漢子，是站著的，既然是站著的人，就應該講道義，講誠信二字，這是做人最起碼的原則好嗎？
每個人的生活機遇，都不會完完全全的把握好的。此次你賣房的失誤，只能說是你自己沒有遠見，是你自己錯失了良機。
要知道，在社會中生存無論哪朝哪代都是大魚吃小魚，小魚吃蝦，蝦吃泥。平凡之人等待時機，聰明之人把握時機，智慧之人創造時機。
既然你沒有很好地把握住時機，並且還失去了良機，恕我直言，只能說明你的愚蠢，你的無知，可你非但不知反思，反而偏偏糾結還要問:能要回來嗎？你說你傻不傻？要什麼要，你向誰要，誰又會給你？
換位思考一下，如果是你買了之後，你會主動退還給人家嗎？不用說連你這賣房子之人都不會給回去的，那麼以當初買房者之人的聰明才智，能夠把東西原樣再奉還給你嗎？請你用腦子好好的想一想好不好？
房屋漲價，不是隻有你農村才漲的，是一個雷天下響，市內的住房早已翻了N倍了。如果當初人家不買你的住房，把錢投入到市內住房中，同等的價位要比你農村高上幾十倍甚至上百倍盈利這一點你想到沒有？
請問這個損失你給補不補？哈哈！別看我是玩笑話，但是理就是這麼個理。還有人說我可以加倍還你的錢款呀，快把你那加倍的錢款留在口袋兒裡吧！人家不稀罕！
以前最好的稻米是一毛四分七，以前農村房屋的價格只是幾千元或上萬元錢不等。如今再也不要談之前，之前房屋的價位已經早己是一去不復返了。
我明確的告訴你吧，即便房屋價格再下調，也不會跌到姥姥家去的，這一點你大可放心。
所以也別異想天開了，上當了就上當了，人活在這個世上都會有上當受騙的時候，但願吃一塹長一智吧！長點兒記性，好好接受教訓，走好下半截的人生就好了。
白雪姐姐
如果已經辦理了過戶登記手續，那啥也別說了，肯定要不回來。如果只是簽了合同，沒辦理過戶手續，那有可能要回來。要具體情況具體分析。主要看什麼時候賣的。為什麼要看時間呢？這就要翻歷史老賬了。
解放以來，允許宅基地和它之上所造房屋流轉和抵押，是歷史主流，也是未來的發展方向。實際上，我國現行法律、行政法規從未禁止城鎮居民購買農村房屋，是的，法律法規中沒有任何明確的條文對此限制。注意，是從來沒有禁止！真正禁止城鎮居民購買農村房屋的是國務院的有關文件。
最早提出這一禁止規定的是1999年《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁抄賣土地的通知》。原文摘錄如下：
農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
從那以後，國務院和國土部、住建部多次重申這一要求，直到現在也沒有放開，只在個別地區進行試點。也是從1999年開始，不動產登記機構在實務操作過程中，嚴格執行了這一要求。一看買受人是城鎮居民，就不辦理土地證和房產證過戶手續。這也就意味著，城鎮居民不能獲得農村房屋的所有權和宅基地使用權。
既然國務院到了1999年才正式出臺政策禁止城鎮居民買賣農村房屋，那麼，這一限政出臺前，就已經訂立的城鎮居民購買農村房屋的合同，因為當時的法律法規和政策都沒有禁止，按照“法不溯及過往”原則，只要合同本身沒有問題，就應該認定為有效，不管當事人有沒有辦理過戶手續。
所以，如果是1999年之後賣的，合同無效，可以反悔，宅基地還是你的。如果是1999年之前賣的，合同有效，不能反悔，還沒有辦證的，對方可以要求辦理過戶手續。
土磚家
首先，說明一點，農村宅基地是不能買賣的。如果買賣的話，只能賣給村裡人。換一句話說，賣給城裡人是不合法的，現在後悔了，人家肯定也不會主動歸還。
那麼，只有一個辦法了，那就是起訴。
我想說的是，或許房子能要回來。但是，你的良心能安嗎？
當初畢竟也是兩廂情願的事情，人家給了你錢，現在你後悔了，想要就要去要，你想過村裡人的看法嗎？大家會不會笑話你？
其次，如果只是買了宅基地的話，當初沒有蓋房的話，現在人家已經蓋房子了，怎麼還給你？難道能把房子搬走嗎？還是把房子便宜賣給你？
做人要講信用，就算當初是不能買賣的，你狠心買了宅基地，過了這麼久，還想再要回來，是看到農村宅基地的潛力了吧？一切已經晚了。
農村宅基地，其實是不值錢的。有些人貪小便宜，幾千塊就賣了。當初本來以為自己用不著，也不喜歡回農村，可是，誰能預料到農村的發展呢？
以前都是往城裡跑，現在都是往農村跑。遺憾的是，世界上沒有後悔藥！
奉勸你一句話：早知今日，何必當初！
農人圈
宅基地是國家為了解決農民住房問題而出臺的一項惠民政策，農民享受使用權，但所有權依然屬於村集體所有，改革開放之後，有些城鎮居民通過某些不正當的途徑獲得村集體許可而擁有宅基地，這在法理上是行不通的。
此外，最近20多年來，也有農民將自己的宅基地賣給城裡人的現象，而且屢見不鮮，
而與之相關的法律訴訟也呈幾何增長的態勢，可以說是層出不窮，尤其是涉及到城中村改造，宅基地賠償價格不菲時。
但是，按照宅基地相關法律規定，宅基地只能在本村集體內流轉，既不能買賣，也不能繼承。此外，《土地管理法》又明確五種轉讓認定無效，而城鎮居民購買就排在首位。
所以，城裡人的利益並不適用於一般意義上的買賣合同，只要農民後悔，就可以要回宅基地的使用權，屆時，城裡人的投資只能是竹籃打水一場空。
談古論今甲木生
宅基地買賣的限制性規定
關於宅基地買賣，最早的限制性規定是1999年1月1日起開始實施的《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱“《土地管理法》”)。根據《土地管理法》第63條，『農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外 』。農村宅基地的所有權屬於村集體，經批准在宅基地上建房的個人只享有使用權，所以宅基地轉讓的受讓人也必須是同一個村集體的成員。
宅基地買賣合同的性質及處理
如果宅基地轉讓的受讓人不屬於該村集體的成員，比如是城裡人，那麼宅基地轉讓人與受讓人簽訂的宅基地轉讓合同就違反了上述《土地管理法》的強制性規定。根據《合同法》第52條，『違反法律強制性規定的合同屬於無效合同 』，因此雙方簽訂的宅基地轉讓合同屬於無效合同。
這樣的合同一旦被法院認定為無效後，會怎樣處理呢？根據《合同法》第58條，『合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任』。也就是說，一旦合同被認定為無效，轉讓人需要對受讓人進行補償。
宅基地轉讓人如何補償受讓人？
補償的標準如何確定？雖然根據《物權法》，有地隨房走的原則，但是正如前面所說，宅基地的所有權屬於村集體，個人只是享有使用權。所以即使轉讓人將宅基地與房一併賣給受讓人，其真正擁有所有權的只有房子。
司法實務中法院一般會委託專門的評估機構對房屋的市場價值（不包含土地價值）進行評估，並根據評估結果確定的價值，由轉讓人對受讓人進行補償。這樣的補償標準實際上對於受讓人相當不利，但這是由宅基地的特殊性所決定的。所以購買宅基地房屋的人在購買之前應該瞭解清楚風險後再做決定。值得一提的是，這裡的轉讓，不僅僅包括買賣，還包括轉讓使用權，合資建房等通過其他形式來變相對宅基地房屋進行轉讓的行為。在筆者代理的一起合資合作建房糾紛中，宅基地使用權人出地，投資人出資，雙方簽訂了合資建房協議並共同在宅基地上建房。在訴訟中，該合資建房協議同樣被認定為無效合同，最終由宅基地使用權人根據評估價值對投資人進行補償，房屋則收歸宅基地使用權人所有。
唐莉律師
隨著國家對農村改革的日益深入，農村面貌產生了很大變化，以前不值錢的土地，宅基地等如今都成為了香餑餑。有不少農民以前把自家宅基地賣給了城裡人，如今看到宅基地價值上漲，後悔之心顯現，希望能將以前的宅基地要回來，但是可行嗎？
1999年，國務院發佈了《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁抄賣土地的通知》。通知裡有明確規定如下：
農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
也就是說將農村的宅基地賣給城裡人是違法的，眾所周知農民對於宅基地只有使用權，沒有擁有權，而且宅基地的流轉只限於本村村民間。如今隨著時代的發展，為了盤活農村的宅基地，國家在開始探索宅基地的“三權分置”，即將宅基地的擁有權，使用權，資格權分開。雖然宅基地的流轉將會到來，但相關部門也再次強調了城裡人到農村買地建別墅，私人會館是行不通的，只要影響到了農民的生活都不會被批准。
如果題主是在1999年後，則將宅基地賣給城裡人的合同是無效的，購買人是無法辦理房屋產權證和土地使用證的，按照相應的法律規定，退還購買的財產或作出相應補償即可，只要您的戶口依然是屬於村集體，您還是對宅基地擁有使用權。
如果在1999年前將宅基地出售出去了，那時沒有相關規定禁止農村宅基地買賣，只要購買合同沒有問題，是無法拿回原來的宅基地的。只能私下協商，如果購買者願意，才能拿回來。
在考慮農村宅基地和承包地的退出時，一定要謹慎對待，將土地和宅基地賣出去的前提是自身已經有穩定的收入和居住地，否則後悔是沒有用的。
農耕情懷
結論：法律規定可以！
類似的事情每天都在發生，最有名的的就是2007年發生的“北京畫家村”案。
北京有個地方叫宋莊，多年以前是一片農田，就是個非常典型的華北農村，但是離北京市區又不算很遠，這裡的房子也不錯，租金還很便宜，於是很多畫家為了親近大自然，就跟農民伯伯買了房子，自己裝修裝修，就搞起了工作室。來的畫家越來越多，這裡就成了遠近聞名的“畫家村”。
雖然一邊是農民，一邊是藝術家，都不是很懂法律的那種，但畢竟是天子腳下，首善之都，雙方還是正兒八經簽了合同，約定了甲方乙方，約定了房屋價款，約定了一經賣斷，不得反悔，還正兒八經約定了違約金。合同履行之後，一手交錢，一手交房，雙方皆大歡喜，村裡更是笑逐顏開。但是這一切都隨著北京城市化進程的推進而發生了變化，過去一套房子可能要賣十幾萬，擔心現在一旦拆遷能換回來幾千萬，這下子農民不幹了，開始找到律師，律師說：你可以主張合同無效，要求畫家返還房屋！
於是畫家村掀起了一波農民起訴畫家的熱潮，根據有關法律法規的強制性規定，農村宅基地不得出售給非本集體經濟組織成員的自然人或法人，農民和畫家簽訂的所謂房屋買賣合同，已經違反了法律、行政法規強制性規定，於是法官認定：合同無效，房屋返還。
這一石激起千層浪，很多人開始批判農民背信棄義，農民撇撇嘴：有本事你到法院告我去。結果所有人都偃旗息鼓，因為法律就是這麼規定的。
上海有特殊規定
但是在上海這個地方，情況又有所不同。上海市高院根據這類案件的情況，發現雙方的訴求並不完全衝突，比如畫家村案，畫家要的是房屋的居住權，農民要的動遷的利益，這完全是可以調和的，於是上海市高院出了一個會議紀要，規定對於這類情況，如果雙方合同已經履行完畢了，則不宜改變現狀。於是在上海也發生了類似的案件，但由於雙方合同已經履行完畢，法院開始打起了馬虎眼，既不認定合同有效，也不認定合同無效，甚至不駁回原告的訴訟請求，而是說“本院難以支持”，所以在上海的朋友，可要注意了。
邏格斯
當然可以要回來，前提是你不要名聲、不要臉面。
宅基地賣給了非農村戶口的人，現在想要回來，可以不？
答：買賣是無效的，可以打官司要回來！但你在村裡的名聲也就壞了！！！這點有點得不償失。
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我們鄰村有個人由於常年在外打工，多年不回家，幾年後回家把農村老家的自建房賣給了鎮上的一個老闆。
後來他和老婆兒子回老家沒地方住，去申請宅基地準備重修房子，可是由於之前賣過房子，所以沒批准下來。村裡給的解決辦法是，和買房子的人協商解決。
他們一家子人就想把房子要回來。還找了個理由：對方是鎮上的城鎮戶口，買賣無效！！！ 於是每天帶著老婆和兒子跑到以前的老房子門口賴著要求對方還房子。
可是對方也不是吃素的：你知道買賣無效還把房子賣給我，你這不是想訛錢嗎？要回來可以，除非十倍價格。
他們一家當然拿不出這麼多錢，於是又找了很多親戚朋友一起去扭著人家鬧。別人根本就不搭理他們。
他們最後把人家告了，前前後後花了大半年，最後通過調解以
從那以後，他們一家人在整個鎮都出名了，被人在背後指指點點。他們家有啥事的話，村裡更是沒人願意給他們家幫忙，每次都是親戚來幫忙。
宅基地只能在村裡轉讓，可以打官司要回來
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根據相關規定，只有本村人才能申請村裡的宅基地修房。城鎮戶口的人是被禁止下鄉購買宅基地建房，所以從法律上來說，買賣無效，可以打官司要回來。
一個人不能不顧及自己的名聲，尤其是農村，名聲壞了，就很難混下去了。
人在做天在看，真的要回來了就有點傷天害理。當初賣的時候拿到錢瀟灑時怎麼沒想到後悔的一天？
聚焦三農，關注刺楸。
刺楸，三農問答達人。以專注的精神致力於三農問題解答，關注我瞭解更多三農知識，謝謝。
