陸美江
我個人認為宅基地“三權分置”是好事，但是城市居民回鄉買房建別墅就有待商榷。
宅基地“三權分置”就是進一步明確宅基地的所有權、資格權、使用權，在明確宅基地集體所有的基礎上，村集體組織成員擁有獲取宅基地的資格，村民擁有宅基地的使用權及所建房屋的所有權。房屋的使用改革試點自2015年起開始進行試點，2019年仍將繼續開展試點。
一、宅基地“三權分置”的用意在盤活村級宅基地、盤活農村現有建設用地市場，化解城市和經濟發展大量徵用土地和農村宅基地閒置的矛盾，這一矛盾也不符合我國稀缺土地資源的高效利用原則。
近年來，由於國家基礎設施建設和經濟發展，需要大量使用土地，依靠現有土地管理法規，只能是進行徵地，或直接徵收、佔用耕地，或拆遷村莊。
- 而伴隨我國農村人口向城市的加速轉移，農村宅基地閒置問題日益突出，不少村莊形成了空心村。閒置的宅基地既無法利用，也無法收回，直接形成了資源的浪費。
- 實行“三權分置”改革，農村集體經營性建設用地可以直接進入土地市場來買賣，這也能實現農村集體土地與國有建設用地的“同地同價”，讓村集體直接享受土地增值收益，有效增加村集體、村民收入。同時，村民所建房屋可以直接申報不動產證，這也與城市商品房不動產證得到一致，從而有效保障個人權益，並可以將宅基地使用權、不動產證進行抵押等，從而提高農民的財產性收入。
二、宅基地“三權分置”依然存在著許多問題，這也是試點5年時間仍未全面推行的主要原因。在遇到的問題中，就包含了城市居民回鄉買房建別墅的問題。
1、放開使用權的轉讓，一旦允許城市居民回鄉買房或建別墅的話，會出現什麼局面呢？城市高房價與農村低使用權之間存在著巨大的差距，這是不用質疑的。放開後，一定會出現大量城市居民到農村購買使用權，假如為中低收入家庭還能夠接受，是否會出現高收入家庭購買多處宅基地、在多處購買宅基地建豪宅、別墅的情況呢，這無疑是一定會出現的，這些多佔用的宅基地同樣就背離了國家提高土地利用效率的初衷。在允許城市居民回鄉建別墅最終獲利的不可能是農民，而是富人。
2、在購買宅基地使用權後能夠新建設房屋或別墅，儘管使用權屬於農民，但是這個新建設的房屋的“物權”是固定的，誰建屬於誰，假如房屋主人死亡後其法定繼承人是能夠合法進行繼承的。這也就意味著，使用權的轉讓貌似能夠確定期限，實際卻是沒有期限的。除非你願意買回他建的房屋，否則，你無法強迫他把使用權返還給農民。
或者你可以想：可以選擇繼續轉讓使用權啊，十年到期再十年，然後再十年.........這就意味你永遠失去了宅基地使用權，除非你回購房屋。
- 在一戶一宅的政策下，在出讓使用權的同時，農民也無法在獲得新的使用權，除非你再去購買其他的使用權，這也意味著轉讓使用權的同時，同時轉讓了你自身的資格權。
- 同樣，村集體的所有權也只能體現在字面上，除非村集體願意購買房屋。
農村宅基地“三權分置”的試點還在繼續，問題會逐漸暴露，也會逐漸化解，暴露的越多，對下步操作更有指導價值。“三權分置”的實施我個人認為更應該針對農民生產、生活、發展需要來設計，更應該向鼓勵農民有效利用空閒宅基地來從事工商非農產業來設計，更應該鼓勵有償退出，切莫陷入“鼓勵城市居民回鄉建別墅”之類誤區。
因為我所在縣不是試點縣，一家之言，歡迎試點縣市的朋友們批評指正，共同探討。
職業新農人
第一，根據今年9月兩部委發佈的《關於進一步加強農村宅基地管理的通知》兩部委發佈《關於進一步加強農村宅基地管理的通知》文件來看，已落戶到城鎮的城市居民既不能回鄉買宅基地修建別墅，也不能購買農房改造成別墅養老。
第二，已落戶到城鎮的城市居民，待農村集體建設用地入市政策全面落地後，可以相關項目的名義到農村合法地買地建房養老。
這是曾從事過多年村建國土工作，管理過宅基地審批工作，也十分關注最新土地政策的筆者，結合目前最新的政策給出的答案。
上述答案雖然先是一瓢冷水，但好在仍有實現的機會，而且可以預見的是，這一種實現的可能很快將全面落地開花，一些限制性的條件還有可能進一步放寬，對項目的大小、規模、產業要求等極有可能滿足眾多城裡居民的要求，這其實也是促進城市資本、資源下鄉的要義之所在，也是盤活激活農村閒置土地的要義之所在，也是增加農村群眾財產性收入的一條途徑。
浙江德清就是把農村集體建設用地通過出讓的方式，讓人購買後用於建設民宿，其用地是合法的，建房手續也是合法的，所修建的房屋還不是打造的一般的民宿，是較高端的。那麼以修建民宿的名義，為自己單獨修一幢別墅或留一幢別墅給自己住，是完全可行的。同時，幾戶聯合購買已入市的農村集體建設用地，也是可行了。
（本文圖片來自於網絡）
鄉村微視界之鄉村漫記
三權分治後，城市人到農村買房更困難，基本不可能了，目前國家對農村宅基地的管理嚴格，就連本村人購買第二宅基地都不行，還有嚴格的限制，之前還有很多人私搭亂建，城市戶口到農村建房的情況，這次的確權就是要把這些不和規定的農村房屋清理乾淨。
清乾淨城市戶口來農村建房，本村人的私搭亂建等。之後就是為了統一發展，比如城市戶口想要到農村居住，有可能會推出專門供給城市居民體驗農村花園獨棟的養老房，但是這種房子是以租的形式推出，幾年幾十年的租。直接擁有是不可能的
alsame四月天
城裡人去農村養老，只能租房，已建好的房，不能買宅基地建房。目前是這樣。
我們村裡空閒了很多房，從未聽說過有城裡人來村裡租房養老。
農村建房分四個階段四種。最先拆的是土坯房。第二階段流行的是用空心水泥磚蓋的鋪預置板的一層的平房。第三個階段就是在這一層平房上再加蓋一層，勉強湊成了兩層。第四階段，也就是現在住的都是另外找宅基地蓋的鋼筋水泥半框架結構的三層小洋樓。
城裡人來村裡能租到的也就是農村人不要的，勉強湊起來的那種過時的兩層小樓。設計得不好，陰暗，一點框架結構都沒有，有裂痕，不安全，農村人都不敢住了，國家卻叫城裡人來農村租住養老，誰敢來？誰敢住？那些所謂的磚家們都是憑想象在網上寫文章，多說無益，結合實際。
無憂你的心
按目前法律法規政策，宅基地流轉只能在本村集體經濟組織內進行，還不允許城市居民購買建房養老。
農村宅基地“三權分置”指的是宅基地的所有權、資格權、使用權，村集體擁有所有權，符合一戶一宅條件村民具有資格權和使用權。主要目的是用好農村宅基地，能夠將閒置的宅基地流轉起來相對方便，增加收入，但這只是法律層面對宅基地管理方面上改變和鬆動，具體的組織實施方案還沒有出臺相關規定。
為了規範宅基地的使用，保護農民權益，2019年9月，中央農村工作領導小組辦公室、農業農村部聯合下發《關於進一步加強農村宅基地管理的通知》。
要充分保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權。不得以各種名義違背農民意願強制流轉宅基地和強迫農民“上樓”,不得違法收回農戶合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作為農民進城落戶的條件。嚴格控制整村撤併,規範實施程序,加強監督管理。宅基地是農村村民的基本居住保障,嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地,嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。嚴禁借流轉之名違法違規圈佔、買賣宅基地。
該通知已經明確規定，嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地建設別墅。但既然已經“三權分置”，宅基地的有效使用也就打開了一扇窗戶，待以後政策落地，大家會看到好結果的，只要耐心等待就好。
奮鬥幸福515
大部分青年人都到城裡幹工買房了，剩了父母在家裡守著幾畝地-幾間房子，只有這樣的家庭才能與城市農村有牽聯，父母老了，家裡也沒有什麼親人了，在外工作的青年人不可能再回家務工常居了，所以，今後農村是一片好大的荒涼空缺之地，誠市人農村沒親人他們不會到農村發展。
老丁68543
要實現城鄉交融，農村人可進城，城裡人可下鄉。這樣可實現農村居民的多元化。在歷史上客家人南遷，促進了南方夠發展。如果農村人歡迎城裡人下鄉，也會促進農村的發展。城裡人到農村買房買地，人家是出錢的，錢少了我們可以不賣。
用戶6763825003090
先設計下，剛出生的和初中以下年齡的農民，沒種過一天田，基本無社會價值創造，就可拿到土地分紅，收入數額超過一個上班工作一生的城裡人，而城裡同齡小孩只是個無產者，上學還不加分
公正無分別
城市居民回農村建別墅僅僅是一小部分人，大部是人沒有那麼多的副餘，主要是回農村生活的，建別墅不能代表所有的城市居住。
羊角29
個人認為對城裡人到農村買地建房應該允許和支持，一是可以讓城市經濟流入農村，帶動農村農業發展；二是城市人的生活習慣、文化理念有助農村文明提升；三是老年人回鄉養老可以緩解城市交通、醫療等壓力，促進城市農村均衡發展。
