江楓、趙雲以及第三人流星房地產經紀有限公司簽署了《房屋買賣暨居間合同》，約定趙雲將自己的一套房屋以166萬元的價格出售給江楓，同時約定，如果江楓與趙雲一方違約的，守約方可解除買賣合同並有權要求違約方支付房屋成交價20％的違約金承擔違約責任，合同簽署後，房價上漲，趙雲以各種藉口不配合辦理過戶手續，迫於無奈，江楓將趙雲作為被告，流星地產作為第三人訴至法院，那麼當時約定房價總額的20%的違約金，能否得到法院的支持呢？
2018年1月9日，江楓、趙雲以及第三人流星房地產經紀有限公司簽署了《房屋買賣暨居間合同》，約定：1趙雲將自己的一套房子出售給江楓，房屋總價為166萬元；2.合同簽訂當日，江楓支付定金5萬元，2018年2月26日之前辦理過戶手續。在取得不動產登記受理通知書前支付房屋的首付款37萬元，剩餘的124萬通過商業貸款的形式支付。3.除不可抗力外，任何一方不得違約，乙方違約的，守約方可解除買賣合同並有權要求違約方支付房屋成交價20％的違約金承擔違約責任；另，違約方承擔守約方維權產生的包括但不限於律師費、保全費、保全擔保費等實現債權的全部費用。
合同簽訂當時，江楓按照約定向趙雲支付了定金5萬元，之後原告著手準備該房屋買賣後續相關手續，臨近辦理過戶手續時，趙雲通過中介機構轉告給江楓，房子實際登記在趙雲之子名下，現在趙雲之子正在與妻子鬧離婚，不配合辦理過戶手續。只有等時機成熟時再去辦理過戶手續，但是趙雲之子什麼時候能辦好離婚手續，不得而知。
江楓對此非常鬱悶，讓中介與趙雲反覆溝通，2018年6月8日，趙雲再次讓中介告訴江楓，房子想要就等著，不想要了就算了。中介約了雙方進行溝通，江楓提到是由於趙雲的原因導致交易無法進行，屬於違約。因此按照合同約定要求趙雲雙倍返還定金。趙雲聽到後，起身就走，說要雙倍定金你就去法院告我。
無奈之下，江楓將趙雲作為被告，流星房地產經紀有限公司作為第三人起訴至法院，請求法院：1.解除原被告和第三人簽署的《房屋買賣暨居間合同》中原告和被告之間的房屋買賣合同法律關係；2、被告向原告支付違約金人民幣332000元；3、被告向原告返還定金50000元；4、承擔因違反而導致原告維權的律師費人民幣15000元，本案訴訟費、保全費、保全擔保費由被告承擔。
法院審理認為：根據《合同法》相關規定，原被告以及第三人簽署的《房屋買賣及居間合同》系各方真實意思表示，對各方具有法律約束力，各方均應按照合同約定履行義務。簽署合同後，原告已經按照合同約定支付了定金，被告的行為，構成根本性違約，原告有權解除該合同中其與被告的房屋買賣合同法律關係，因此，予以支持。
關於原告主張的違約金。法院認為，雖然《合同法》第一百零七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。但是《合同法》第一百一十三條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。本案中，被告不願繼續履行合同出售涉案房屋，構成違約，勢必導致原告產生相應的損失，涉案合同雖約定了違約方應按照房屋總價款20%支付違約金，但原告簽署合同後僅支付了定金5萬元，庭審中未舉證證明其實際損失，且被告簽署合同後及時告知原告不願出售房屋，及時避免了原告損失的擴大，根據被告的違約情節、原告的預期損失，予以減少違約金，酌情確定由被告向原告承擔違約金人民幣30000元。
原告維權產生的律師費、保全費、保全擔保費是合同約定的項目，且由原告已經實際支付產生，因此法院予以支持。綜上，法院，根據《中華人民共和國合同法》判決：1.解除江楓和被告趙雲以及第三人簽署的涉案《房屋買賣暨居間合同》中原被告之間的房屋買賣合同法律關係；2.被告趙雲於本判決生效之日起十日內向原告江楓支付違約金人民幣50000元，返還原告支付的定金5萬元；3.被告承擔因違約而導致原告維權的律師費人民幣15000元及保全費、保全擔保費。
很多人看了這份判決書後，都會認為，違約方的違約成本太小了，合同明明約定了房款總額20%的違約金，最終卻只判決了約定違約金的10%都不到，這樣下去，會助長出賣人的違約之風。本案中，萬幸當時籤合同時約定了違約方要承擔守約方維權產生的律師費、保全費、保全擔保費等損失，假如本案中沒有，沒有約定，那麼法院判決的違約金也僅夠支付守約方的維權成本而已。
合同法雖然規定了，法院或者仲裁機構可以根據實際損失調整違約金的數額，但是以本案為例，到底什麼是守約方的實際損失呢，守約方購買房子時的房屋價值166萬，現在購買同樣的房子價值200萬元，那中間的34萬元的差價難道就不是守約方的實際損失了嗎，為此筆者查了很多類似的判決書，均不認為中間的差價是守約方的實際損失。
《合同法》第一百一十四條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以減少。
本案看似原告贏了，實際的情況卻是由於當地房屋價格上漲，違約方即使支付了法院判決的違約金也收穫了更多的利益。如果這樣，當時籤的合同還有什麼用呢，違約方不但沒有得到處罰，反而還得到了好處。給我們帶來的影響可想而知了。
