江枫、赵云以及第三人流星房地产经纪有限公司签署了《房屋买卖暨居间合同》，约定赵云将自己的一套房屋以166万元的价格出售给江枫，同时约定，如果江枫与赵云一方违约的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20％的违约金承担违约责任，合同签署后，房价上涨，赵云以各种借口不配合办理过户手续，迫于无奈，江枫将赵云作为被告，流星地产作为第三人诉至法院，那么当时约定房价总额的20%的违约金，能否得到法院的支持呢？
2018年1月9日，江枫、赵云以及第三人流星房地产经纪有限公司签署了《房屋买卖暨居间合同》，约定：1赵云将自己的一套房子出售给江枫，房屋总价为166万元；2.合同签订当日，江枫支付定金5万元，2018年2月26日之前办理过户手续。在取得不动产登记受理通知书前支付房屋的首付款37万元，剩余的124万通过商业贷款的形式支付。3.除不可抗力外，任何一方不得违约，乙方违约的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20％的违约金承担违约责任；另，违约方承担守约方维权产生的包括但不限于律师费、保全费、保全担保费等实现债权的全部费用。
合同签订当时，江枫按照约定向赵云支付了定金5万元，之后原告着手准备该房屋买卖后续相关手续，临近办理过户手续时，赵云通过中介机构转告给江枫，房子实际登记在赵云之子名下，现在赵云之子正在与妻子闹离婚，不配合办理过户手续。只有等时机成熟时再去办理过户手续，但是赵云之子什么时候能办好离婚手续，不得而知。
江枫对此非常郁闷，让中介与赵云反复沟通，2018年6月8日，赵云再次让中介告诉江枫，房子想要就等着，不想要了就算了。中介约了双方进行沟通，江枫提到是由于赵云的原因导致交易无法进行，属于违约。因此按照合同约定要求赵云双倍返还定金。赵云听到后，起身就走，说要双倍定金你就去法院告我。
无奈之下，江枫将赵云作为被告，流星房地产经纪有限公司作为第三人起诉至法院，请求法院：1.解除原被告和第三人签署的《房屋买卖暨居间合同》中原告和被告之间的房屋买卖合同法律关系；2、被告向原告支付违约金人民币332000元；3、被告向原告返还定金50000元；4、承担因违反而导致原告维权的律师费人民币15000元，本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。
法院审理认为：根据《合同法》相关规定，原被告以及第三人签署的《房屋买卖及居间合同》系各方真实意思表示，对各方具有法律约束力，各方均应按照合同约定履行义务。签署合同后，原告已经按照合同约定支付了定金，被告的行为，构成根本性违约，原告有权解除该合同中其与被告的房屋买卖合同法律关系，因此，予以支持。
关于原告主张的违约金。法院认为，虽然《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但是《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告不愿继续履行合同出售涉案房屋，构成违约，势必导致原告产生相应的损失，涉案合同虽约定了违约方应按照房屋总价款20%支付违约金，但原告签署合同后仅支付了定金5万元，庭审中未举证证明其实际损失，且被告签署合同后及时告知原告不愿出售房屋，及时避免了原告损失的扩大，根据被告的违约情节、原告的预期损失，予以减少违约金，酌情确定由被告向原告承担违约金人民币30000元。
原告维权产生的律师费、保全费、保全担保费是合同约定的项目，且由原告已经实际支付产生，因此法院予以支持。综上，法院，根据《中华人民共和国合同法》判决：1.解除江枫和被告赵云以及第三人签署的涉案《房屋买卖暨居间合同》中原被告之间的房屋买卖合同法律关系；2.被告赵云于本判决生效之日起十日内向原告江枫支付违约金人民币50000元，返还原告支付的定金5万元；3.被告承担因违约而导致原告维权的律师费人民币15000元及保全费、保全担保费。
很多人看了这份判决书后，都会认为，违约方的违约成本太小了，合同明明约定了房款总额20%的违约金，最终却只判决了约定违约金的10%都不到，这样下去，会助长出卖人的违约之风。本案中，万幸当时签合同时约定了违约方要承担守约方维权产生的律师费、保全费、保全担保费等损失，假如本案中没有，没有约定，那么法院判决的违约金也仅够支付守约方的维权成本而已。
合同法虽然规定了，法院或者仲裁机构可以根据实际损失调整违约金的数额，但是以本案为例，到底什么是守约方的实际损失呢，守约方购买房子时的房屋价值166万，现在购买同样的房子价值200万元，那中间的34万元的差价难道就不是守约方的实际损失了吗，为此笔者查了很多类似的判决书，均不认为中间的差价是守约方的实际损失。
《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。
本案看似原告赢了，实际的情况却是由于当地房屋价格上涨，违约方即使支付了法院判决的违约金也收获了更多的利益。如果这样，当时签的合同还有什么用呢，违约方不但没有得到处罚，反而还得到了好处。给我们带来的影响可想而知了。
