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前言：誰都不曾預料2020剛開始就如此悲傷。一場突如其來的新型冠狀病毒肺炎以席捲之勢蔓延國內絕大部分地區，如今歷經兩個多月來的努力才得以控制。但因海外多個國家在國內疫情蔓延時候未能及時做好防控，導致陰霾如今蔓延到全球200多個國家，同時也直接影響全球宏觀經濟的方方面面遭受巨大的影響，其中房地產業亦難倖免，隨著疫情發展，各國的樓市場亦紛紛採取措施化解庫存風險。同樣的，泰國在這場疫情對樓市影響幾何？開發商在面對疫情不利形勢下，又如何讓自己突破難關？今日分析君就以全球歷史性的“黑天鵝”事件中帶來泰國樓市走向分析。
誰都不曾預料2020剛開始就如此悲傷。一場突如其來的新型冠狀病毒肺炎以席捲之勢蔓延國內絕大部分地區，如今歷經兩個多月來的努力才得以控制。但因海外多個國家在國內疫情蔓延時候未能及時做好防控，導致陰霾如今蔓延到全球200多個國家，同時也直接影響全球宏觀經濟的方方面面遭受巨大的影響，其中房地產業亦難倖免，隨著疫情發展，各國的樓市場亦紛紛採取措施化解庫存風險。同樣的，泰國在這場疫情對樓市影響幾何？開發商在面對疫情不利形勢下，又如何讓自己突破難關？今日分析君就以全球歷史性的“黑天鵝”事件中帶來泰國樓市走向分析。
疫情穹頂下的泰國是如何？
截止今日，疫情在泰國蔓延後感染每日的人數呈百位確診增加，疑似病例感染呈現翻倍趨勢，其可見目前的感染的嚴重性。
(4月8日泰國感染疫情數據）
自上個月26號開始，曼谷地區已經執行“封城”緊急預案，所有的商場和娛樂、商業活動等都禁止運作截止4月30號（預測時間截至止，具體待官方通告），這是曼谷執行緊急預案封城的第14天。 但目前的“封城”非彼封城，重點以提前預防，保護曼谷避免受外影響。也是目前泰國政府對本國的重要操作，畢竟泰國目前不與國內一樣，但也非排除不執行全面封鎖的可能，這一方面得看疫情控制的情況而定，不過目前政府已經執行緊急預案，在接下來的兩個星期裡，禁止所有航班飛抵泰國。雖然目前給泰國生活帶來不便，但如果等到事態發展至無法控制的時候再行動，要付出的代價就太大了。
不過就目前泰國疫情還沒有像英國、韓國或美國那麼嚴重的時候毅然採取應急措施，這也充分體現政府果斷。同時我們大中國對泰國的援助也非常迅速，短短在泰國疫情不斷嚴重的幾日內就為泰國接連送來緊急醫療物資，檢測試劑、醫用外科口罩、醫用N95口罩和醫用防護服等等，正大集團為全國77家醫院捐款7700萬泰銖用於防疫，並且阿里巴巴也再次展現中國企業在泰國的標誌，為泰國捐贈首批17噸的醫療物資。
2019年市場供應量，全年同期下降30%
近4年來，泰國的樓市一直是海外購房者關注的新興市場焦點，因受旅遊市場的推動和一帶一路的大規劃，在歐洲避稅天堂垮塌後，泰國四年來一直站穩新興國家投資榜首。特別是曼谷與芭堤雅，是海外置業首選的風向標。
2019年泰國樓市全年下來都在放緩回調，整體市場供應量與2018年相比下降約達30%。並且海外購買力同期相比也呈現下降趨勢，開發商為轉變海外銷售主力，全年主力開發平均300-400萬泰銖的中低端項目，這些項目的主力平均佔到市場上的近70%左右的份額。並且所有的匯合點主要以湄南河沿線與市區輕軌地鐵邊緣鄰郊為主。
根據市場調查顯示，全年2019年總供應約近46000套新公寓，其中這些供應的主要地區分佈依然位於曼谷suknmivt較多，約有31,404套新公寓，佔到Sukhumvit總面積的67％，Sukhumvit的郊區部分共約有8402套新單位，佔該線路上27％左右比例。整條開發線路上主要以Suknmivt上半段（1-63和2-42巷）；中半段的（44-70和65-103巷）；Sukhumvit後半段（Bang na即Samrong ）都是新供應最多的地區。
其次是Ratchada 與Rama 9、Ladprao地區也是2019年新公寓市場供應最多的地方，約佔到市場的32%。主力開發的項目單價每平方米約120,000-155,000泰銖。總價格平均為3,000,000-5,000,000泰銖起售。
在全年總供應量中，在曼谷郊區賣得好是曼谷南邊區域售出約3,443套，其次北區出售約3,426套新公寓。
軌道交通附近中以BTS延伸線區域和藍色MRT地鐵線路延伸區因受軌道影響，
這些主要路線上的公寓是2019年比較熱賣的地地段，即Freedom Station-Tha Phra-Bang Phai-Petchkasem 48-Phasi Charoen等區。
同時除開這些地區外供應量能與這些地區相競爭的還有湄南河沿線，佔到市場供應的20%，銷售價格在每平方米75,000到150,000泰銖之間，平均總價僅售2000,000-3500,000泰銖之間，高端市場的平均起價也僅以500-600萬泰銖的左右對外開售。
但整體市場上的平均銷售率相對與2018年相比有所下降27%，其銷售率僅為曼谷新公寓的銷售率為45％。
並且市場上的價格與過去五年來相比下調幾個基準點，房價增長率以每年平均8%的速度有所降低。全年公寓開發的售價平均每平方為75,000-110 ,000泰銖，與過去2018年相比此類供應項目佔總供應的27％，這也是反映出開發商正在尋求樓市上的中心地區以外未來五年中走量化的高端設計引入低端產品的真正潛力。
直至2020年一季度，因受疫情影響。整個樓市自10年來供應量最少的季度僅開放16個項目約5800套公寓注入市場，與上一季度的總供應降低60%浮動。其銷售率僅有31%左右。很多開發商在一季度上將所有的原計劃新盤開售推遲至第三季度。
市場面臨生與死，有人倒在黎明前
泰國疫情爆發前後，整個泰國房地產市場上外國人的需求購買力在2019年下半年開始就已經消失，其根本原因在於2019年泰銖貨幣走強和中美貿易戰的摩擦，泰國市場更多依賴貿易和旅遊業發展從而導致經濟前景惡化。直至如今疫情爆發後，日益劇增的感染數直接將海外的銷售市場給堵住，開發商只能暫時依靠本地買家來支撐銷售率，但這並非易事。
在過去的12個月中，泰國55個房地產開發指數下跌約19％，比泰國股市整體下跌9％更糟糕，市場直接顛覆性的進入新一輪的大洗牌。
但市場在進入一個轉折點的時候也給了很多未來明確的信號，給更多在觀望入市機會。過去一年來開發商拼命在清除庫存，市場上不斷出現項目大打折扣消息，這些都為了更快速消化庫存量回籠資金從而快速啟動新項目開發，以吸引新一輪的抄底。
然而，去年的庫存未清完，2020年又迎來疫情的嚴峻程度和發展速度遠遠超過開發商預期。因疫情嚴重自泰國政府上個月26號啟動宵禁和“半封城”後，所有地產商面臨的局面自然也在預料之中，整個泰國樓市也進入冷卻狀態。
不過特殊時期，本地開發商也以不變應萬變的方法從不常用的線上售樓、直播賣房等方式成為目前“半封城”來銷售的重要渠道。
而以上這些對於很多開發商而言是一次突發的現金流“事故"，考驗了開發商經營韌性，從高週轉模式的拿地、建設、銷售、回款週期，通過資金回籠滾動來撬動新項目開發，這些都將影響了開發商啟動新項目的運作，進而增大現金流壓力。
實質性的影響中，本次一季度創下了近幾年來單月銷售的最低記錄，超過8成的上市房企在上個月累計銷售同比雙降。
銷售斷崖式下滑同樣讓市場上的代理商備受煎熬。以往在市場上銷售“黃金期”早已司空見慣，開盤售罄項目也是不計其數，但接連去年最後一季度開始至今，從裁員到關門的代理商頻頻出現，其虧損的力度可見。
四面受敵，練就“禦敵術”?未來將如何！
本次受疫情影響，泰國當前的政策利率從政策利率從1.5％降低至1.25％，這是歷史以來最低的調整，同時今年國內生產總值（GDP）增速可能放緩至1.5％，為六年來最低水平。從而導致樓市銷售停滯、新項目停滯、回款壓力劇增、融資陷入困境、現金流壓力加大……疫情下的樓市四面受敵、危機四伏。但這些都是暫時的不幸，每一次危機都會毀掉一批品牌，也會造就一批速富達人。
眾觀在泰國樓市裡，房地產飆升市場已經持續攀爬十個年頭，其中這近4年來才突破了歷史上的第二次交易量，此次疫情也是自2003年非典後泰國一次重大轉折點。
本世紀初，受1998年亞洲金融危機影響，泰國經濟開始復甦，但僅隔5年時間，非典爆發後的泰國樓市歷經了重大改變，住房需求形成市場主要推動力。2003年後泰國經濟增長最快的以出口貸款，農產品批發，商業，房地產市場和旅遊業等實現快速增長，而房地產市場價格漲幅實現15.2%的增長率。整個市場的土地交易比2002年前增長64.6％，其中25％的交易都基本在2003年底成交。
並且政府執行低利率，低首付催生本地市場的購買力，公寓供應的佔比總數達到56.5%的比例。同樣如今市場也類似當年，開發商整體新項目都等待趨勢待發，旅遊業恢復過後或許政府再次將利好的政策推動整個市場的復甦。
根據居外網的最新數據報告顯示，中國購房者歡迎的國家報告顯示，中國買家購買泰國房產超過日本，澳大利亞，馬來西亞和美國等國家，這是自2017年來一直保持領先的位置。其中不缺乏北部的清邁城市，自2018年到2019年中國買家推動清邁的詢盤數量創下歷史新高增長228.6%。且在購買力上北上廣深依然是主力，佔海外買家最多比例。
如今危機當頭，未來的市場走勢將會如何，是否一度降價售賣？是否是沒有活路？非也！但是，這一次大洗牌後的市場機會是給有準備的人。有準備，化危為機；不準備，機也是危。躺下裝死，只能危上加危。
隨著疫情繼續吞噬全球市場，海內外股市已經不斷虧損，國內疫情反轉控制後，人民幣反彈。在過去幾個星期貨幣實現前10個月高交易，人民幣的反彈讓很多處在觀望海外資產配置的買家蠢蠢欲動，如歐元和其他亞洲貨幣出現疲軟，為希望在這些國家投資的中國買家提供絕佳的機會。
如今購買泰國房地產無非是為了投資和子女教育，投資不再像幾年前能夠立馬變現炒樓花，如果目前還想實現這一念頭建議入市須謹慎，一夜暴富不行只能釣長線。雖不說租金堪比市場體現出10%這樣的租金回報率，但對比亞洲國家的房屋空置率，曼谷平均空置率低可達80%，穩定的租賃市場亦是自身資產配置的重要保障。
