來源： 深圳樂居
文｜ 不二
有的樓盤不僅見證一片區域的變遷，也見證了深圳樓市十年發展史。
近期，關於華潤城4期即將入市的消息不脛而走。有相關媒體透露，項目將在6月入市，單價在10萬元/平方米左右，驗資門檻則為500萬元。
對此，雖然官方並未現身驗證，但華潤城作為一直以來的明星項目，基本上一有“風吹草動”，就能引起一陣“波瀾”。
回顧此前入市歷史，從2014年10月，華潤城1期首次開盤，4.75萬元/平方米均價在3小時就售罄；同年11月30日，華潤城加推入市，均價上漲到5.0萬元/平方米，依舊再度3小時內售罄。隨之，華潤城系列在後續幾年中，每一次入市也都維持著“日光”的熱度。
2014年10月，華潤城潤府1期開盤便日光，均價4.75萬元/平方米
2014年11月，華潤城1期加推，均價5.0萬元/平方米，3小時售罄
2015年12月，華潤城2期入市，價格區間在6.2-8.1萬元/平方米
2018年6月，華潤城3期產品開盤售罄，均價8.5萬元/平方米
2020年至今，華潤城二手房，一期～三期成交均價已到15萬元/平方米起
到最近一次是2018年6月，華潤城3期開盤，共推出741套房，均價約8.50萬元/平方米，售罄速度再次刷新，一度也使華潤城坐上2018年深圳樓盤成交金額冠軍寶座。
與此同時，華潤城3期也開啟了深圳樓盤的“搶房潮”，致使深圳樓市調控緊急升級，並出臺相關政策，從而防止再次出現的“華潤城現象”。因此可以說，一個樓盤憑一己之力成為一個城市房地產市場政策的風向標。
如今，根據鏈家官網顯示，相較於當年入市還不到9萬元/平方米的均價，華潤城3期大部分二手房掛盤價已在16萬元/平方米左右。
據瞭解，此次顯露風聲的華潤城4期，項目工程名為華潤城潤璽一期，建設用地約2.49萬平方米，總建設面積24.8萬平方米，計容面積16.5萬平方米，容積率為6.6。由130—198米高層住宅和1棟幼兒園組成，合計約1200戶，另有設計地下4層。
不難發現，容積率上升一個“級別”的華潤城4期，若以198米高度測算，部分住宅樓宇在60層以上有非常大的可能性。而在戶型方面，華潤城四期包含了383套99平方米三房一衛 、669套120平方米三房兩衛以及112套160平方米四房兩衛、110套190平方米四房三衛的四種戶型。
值得注意的是，樂居實地走訪得知，目前華潤城4期已經復工，目測現場項目施工完成度來看，交房時間大概還需要2～3年，但具體入市時間還需官方正式表態。
此外，華潤城4期項目一路之隔的5期，即華潤城潤璽二期，在去年還處於樁基工程階段，如今也已經初步完成地下室建設。
（上圖為2019年6月拍攝）
（上圖為2020年4月拍攝）
根據華潤城項目周邊中介陳旭（化名）透露，華潤城的回遷房包括城市花園、新城花園、都市花園。其中，除了城市花園前年已出證，其他的均沒批房產證，並不能出售，但均價已經到15萬元/平方米。
“如果想買低價的，可以出證了在過戶，就是首付高一些，50平方米的一房一廳，成交7.3萬元/平方米，360萬元左右可以拿下。”
（黃色樓體的一般為華潤回遷房）
中介陳旭稱，50平方米的租金可以到6000-6500元/月，“其實租金回報率都不用算，主要是看增值。”
在陳旭看來，雖然這些華潤回遷房還沒出證，有一定風險，但是差價比較大，想賺錢的話就可以冒險嘗試。隨之他也表示，華潤回遷房所帶學位不同均價也有差別，與華潤城商品房一樣為科華學校的回遷房，80平方米1300萬元左右已經是起步價。
（圖為科華學校）
事實上，作為深圳本土央企華潤置地在深圳的主力項目，華潤城項目由大沖村舊村改造而來，是深圳乃至廣東省內最大的城中村整體改造項目之一，早在1992年農村城市化改造後，大沖村舊村就曾被提上規劃之中。
直到1995年3月，原市規劃國土局明確了大沖村的舊村改造。12年後，華潤置地以60億元奪得大沖舊改項目。隨之，這一場涉及了1000戶原村民、300多戶非村民的動遷、約7萬居住人口的搬遷及近110萬平方米，1500多棟房屋的舊改財開始真正被提上日程。
涉及如此龐大人口的舊村改造顯然不易，華潤在推進的過程中也曾一度陷入停滯。
2007年3月，華潤集團和大沖股份公司達成大沖村舊改的初步合作意向，但因為相關補償問題未能協商一致而導致項目推進緩慢；
2008年7月，南山區政府為大沖村村委旗下大沖實業股份公司與華潤搭建合作橋樑，派出專人駐點舊改工作組，進駐大沖村指導協調開展工作；
一年後，華潤置地提出當時同類型舊改項目最高補償標準，議定物業補償按建築面積1賠1、貨幣補償1.10萬元/平方米的安置補償。隨後在南山區政府的不斷牽引和推動下，大沖實業股份公司與華潤集團正式簽訂《大沖舊改合作意向書》，項目得到了進一步落實；
在拆遷過程中，華潤還是遇到了難題。按照事先規劃，需要談判的大沖村原村民共931戶，華潤一度爭取到約99.5%簽約率，但後續糾葛中，仍有部分村民與華潤對持多年。
直到2011年12月，華潤大沖村舊村改造項目正式破土動工，全面才進入開發建設階段。
根據公開規劃，華潤置地作為實施主體進行改造，將建成集住宅、公寓、酒店、寫字樓、商業於一體的高端城市綜合體。其中，華潤自有物業共分為5期開發，總建築面積159萬平方米，回遷物業110多萬平方米，政府保障性住房5.36萬平方米，公共配套設施6.45萬平方米，總投資超過300億元。
在進入建設的過程中，項目卻在還未交房前就陷入了一場維權風波。
2013年3月，央視曝出華潤城舊改項目涉嫌節省成本，使用大量海砂建樓。隨即，住建局通知項目進行停業並整頓。
在一番整改後，2014年下半年，華潤大沖村舊村改造轉變為華潤城系列正式入市。可以說，從華潤開始介入到項目面世，耗時已長達10年。
如今，時光飛轉，幾乎沒有人預料到，大沖村從“握手”城中村搖身一變為黃金樓盤，原住民也成為了手握“回遷”的千萬富翁。
而改造後的華潤城，幾乎具備了最好的配套，區域地處深圳中心地帶深南大道，有萬象系高端商業萬象天地加持，周邊毗鄰人才聚集的高新科技園，已然“脫胎換骨”。
事實上，華潤城背後的華潤置地，是央企華潤集團旗下的地產業務旗艦。於1994年改組成立，業務涵蓋住宅開發、商業地產、城市更新、物業服務以及產業地產等。
2018年7月，華潤置地宣佈轉型城市綜合投資開發運營商，持續主攻“銷售物業+投資物業+X”的商業模式。隨之，華潤持續開發寫字樓、商業及綜合體，不斷推進城市更新、城市建設運營和產業創新等領域的土地投資拓展和業務發展。
年報顯示，2019年，華潤置地實現簽約金額2425億元，同比增長15.1%；實現綜合營業額1477.4億元，同比增長21.9%；其中，開發物業營業額為1272.0億元，按年增長21.0%;投資物業(包括酒店經營)租金收入為120.3億元，按年增長26.3%。
在2019年度業績會上，華潤置地將2020年銷售目標定為2620億元，並預測上半年能夠完成1000億元左右的業績額。對於疫情影響，華潤管理層透露，影響基本是在預測的範圍之內，因而業績管理是可控的，全年的業績目標實現也將可預期。
根據財報透露，華潤土地儲備較為充足。2019年華潤置地以總地價1424.4億元，增持了82宗土地儲備項目，權益地價934億元，平均樓面地價7050元每平米。包含國內9個城市，土地總計容建築面積達2020萬平方米，其中開發物業1784萬平方米，持有物業236萬平方米。
截至2019年年末，華潤已進入全球80個城市，總土地儲備面積達6868萬平方米，其中開發物業土地儲備面積5852萬平方米，投資物業土地儲備面積1016萬平方米，一、二線及具有產業支撐的三線城市土地儲備佔比達83.8%。
值得注意的是，據華潤透露，在城市更新方面，華潤置地已擁有300多人的專業團隊，儲備了19個種子項目，總開發面積3055萬平方米，98%位於大灣區，其中，深圳、廣州佔比約71%，未來三年城市更新開發業務總開發面積近900萬平方米。
得益於其城市更新業務起步較早，積累了豐富的經驗和資源。如今，華潤置地在深圳就有近20個城市更新項目，分佈在包括寶安、南山、羅湖、龍華以及福田等，包括有潭頭項目、航城項目、草圍項目、鳳凰崗項目、南油天安工業區項目、湖貝項目、羅湖村項目等。
其中，知名度不亞於大沖舊改的湖貝項目，目前已正式動工。資料顯示，湖貝項目有約 220 萬平方米體量，預計投資總規模高達 700 億元，集購物中心、五星級酒店、公園、公寓和住宅等現代商業元素融於一體，包括歌劇院、音樂廳，以及美術館、冰上運動中心、視覺影視中心和高達49萬平方米的商業，將打造灣區新型文商旅產融合發展的巨型都市綜合體。
最新數據透露，2020年，華潤置地華南區域將持續拓展深圳、廣州、東莞、惠州四城及周邊區域的城市更新。目前，已落地及在拓城市更新項目達數十個，跟進項目開發可建面積逾1600萬平方米。
4月14日，華潤置地披露2020年一季度業績銷售。華潤置地一季度累計簽約金額389.14億元，累計簽約面積215.48萬平方米，同比分別下降24%、20.47%。有相關媒體推測表示，華潤置地一季度完成銷售目標的14.85%，距離上半年目標還差超過610多億。
注：部分信息來源於公開數據資料以及網絡，信息僅供參考，具體信息以實際官方釋放為準。
