只有當潮水退去，我們才知道誰在裸泳。
01
最近，湖南長沙的一個住宅區暴露出大量的“植草磚”作為綠地。甚至“人工湖”也是由塑料製成的。湖上還有一座小橋作為裝飾。
對此，開發商表示:從未說過要建一個真正的湖。
巧合的是，據新華社報道，在雲南昆明，一家開發商的房子建在31層，但賣在33層。
另外兩層實際上是“空氣室”。據瞭解，該項目今年3月才獲得預售許可證，但早在2016年，就以內部團購的名義出售。
這並不是最荒謬的。去年，一個主人發現附近有一個墓地。三樓朝西的房間開了一扇窗，可以看到墓地的全景。
對此，開發商表示，該墓地是一個村公墓，在紅線之外，不在開發商的建設範圍內。
無論是“塑料湖”、“空氣室”還是“墓景室”，都不是憑空想象出來的黑色幽默，而是一個正在上演的滑稽現實。
相比之下，在過去，普通的精裝修變成了“驚喜裝修”，承諾的省級學位變成了小村莊，公寓變成了“辦公樓”，所有這些只能坦白承認。
02
與這些“黑色幽默”相比，質量問題讓人發笑。
最近，媒體披露長沙一家公司生產的劣質混凝土流入市場，影響了59棟建築。經過測試，這些項目中只有一部分符合混凝土的設計強度要求。
當地回應稱，涉案企業在具體生產過程中沒有嚴格按照國家標準和規範的要求進行質量控制。施工單位違反規範強制性規定，在混凝土澆築過程中隨意加水。
目前，有發展商表示會拆卸和重建不符合質素要求的樓宇。隨著房地產質量問題的出現，安全事故頻發。
不久前，貴陽市關山湖區梅梅地產廣場地下停車場發生坍塌，造成8人死亡，2人受傷。
在過去的兩年裡，幾乎所有的開發商都遭遇了安全事故，甚至萬科和碧桂園這兩個龍頭企業也不例外。
去年，碧桂園曾因頻繁的安全事故陷入輿論漩渦，最後楊國強發表公開信道歉。
03
房地產市場一全面發展，一切都出了問題。
從表面上看，房地產銷售的無序要麼是誇大宣傳和空洞承諾造成的，要麼是未經批准的銷售造成的，但深層次的因素實際上在於預售制度。
在過去的兩年裡，取消預售制度的聲音一直被聽到。然而，售前生產是高營業額的先決條件，涉及大量利益集團，目前很難收回。
那麼，在預售制度下，如何完善監督管理體系，提高購房人與開發商之間的平等博弈能力，無疑顯得非常重要。對於質量問題和安全事故，從表面上看，監督管理是無效的。事實上，房地產開發模式正面臨危機。“高營業額、高槓杆、高負債”的“三高”模式導致了各種混亂，使整個行業面臨信任危機。
與此同時，在過去的兩年裡，一些城市出臺了定價政策，這縮小了房地產開發的利潤率。一些開發商轉向建築材料和裝修的質量，導致一系列有問題的物業。
市場是橫向的，房地產市場的監管是嚴格和嚴密的，房地產高增長的時代已經不復存在，開發商之間的競爭已經從增量博弈轉變為股票博弈，整個市場已經開始面臨前所未有的變化。
04
作為購房者，我們該怎麼辦？
首先，小開發商的房子要謹慎，大開發商的房子也要看質量。
過去兩年，房地產市場一直處於波動狀態。當資本鏈收緊時，小開發商面臨著業務枯竭的風險。大型開發商有相對較多的融資渠道和較強的風險承受能力，但在高週轉率模式下，許多也存在質量問題。
其次，我們必須認識到不同房子之間的巨大差異。商品房、公寓、商店、辦公樓、小產權房、拆遷房、普通產權房、經濟適用房.土地的性質不同，市場供求非常不同，交易稅和手續費非常不同，流動性和安全邊際非常不同，不是每一種房子都能買到。(見《再說一次，不要亂買房子》)
第三，不要迷信新房子。在預售制度下，新房子往往是拍賣行，他們所看到的東西無法獲得，房子的最終落地也看不見。一旦出現質量問題，後續將面臨無休止的爭論。與此同時，新房的價格往往有溢價，這已經透支了未來的利益，但這些所謂的利益可能在未來無法實現。
第四，不要相信空洞的承諾，也不要蒙著眼睛買房子。過去，當房地產市場上漲時，發生了許多入室搶劫。許多人在中介銷售的影響下衝進來。只要房價繼續上漲，所有小問題都可以忽略。
現在，一旦房地產市場進入水平甚至下行期，如果不謹慎，不看位置，不看規劃，甚至不去售樓處，甚至不知道是買房子“公寓”還是“辦公空間”，甚至不調查開發商的信用背景，在頭腦的衝動下做出盲目的決定，最終受傷的一定是自己。
—結束—
