南海區 | 三山新城
曾幾何時，老鄺自詡專注廣佛市場的房產自媒體，但我的觸角彷彿只停留在千燈湖金融高新區、北滘新城、金沙洲裡水這3個版塊，最多再加上廣佛地鐵沿線+三山新城就沒了。
最近兩週，老鄺認識了一位佛山的房產自媒體朋友，跟他聊完後，我也在反思整個佛山市場，鑑於平臺的受眾比例是10：1，今天的文章我還是以一個臨廣片區的二手次新房去探討。
1、市場受眾分析
老鄺這幾天一直在刷那位佛山同行的文章，看完之後深有感觸，很多佛山本地人的買房邏輯和廣州人是不一樣的。以前我就籠統的一句話：佛山的房價體系是由廣州客決定的，其實是本人過於絕對了，我們應該分別對待。老鄺把佛山買房的用戶分為兩種心態：你希望將來接盤俠是佛山本地人還是廣州外溢客？
前一種的話，其實老鄺教買房是不合格的，因為我時間有限，無法精準踩盤或者對比分析，而我也不太想花費精力去研究當地人的買房心態，所以倘若看文章的你想通過我們瞭解佛山自住買哪裡，我無能為力，未來我考慮增加新IP的模式覆蓋這塊市場。但如果你是當地人，希望置換佛山的房子買入廣州，關注我們準沒錯，我相信那7.7%的受眾就是這一類人群。
還有一種廣州外溢客，老鄺就是其一，當自己的兩套廣州房買滿了，又不想配置到增城、從化這些區域，公寓產品更不會看，我會選擇在佛山限購區買住宅。此時我的建議就是一個字：近！你甚至不需要考慮佛山的XX新城規劃、產業落地、學位政策，謹記一點越靠近廣州越保值，最好跟廣州就是一街之隔。
2、教育成本分析
客戶是需要被教育的，這句話是我最近領悟到的真諦，同樣在跟那位佛山同行聊天時，他會感慨還是你們廣州好，大城市=房產市場體量大，雖然房價門檻高，但是關注度高。其實他的這句話，我又何嘗不羨慕隔壁的深圳同行呢？不討論廣州V.S深圳的房價高低，僅用戶的知識付費意願，深圳就遠遠＞廣州，而廣州又遠遠＞佛山。
除了為專業付費的意願，還有對待新房V.S二手的喜好度，老鄺的觀點是目前佛山限購區的同一版塊，性價比來說二手次新房＞新盤，考慮到5-8年後賣出時兩者樓齡差距不大，我都會建議客戶去二手挑筍盤。但是這個觀點，對於佛山本地人來說很難溝通，他們默認就是喜歡新房，就算是另外一些外省二線城市的投資客，他們也同樣喜歡新房。所以當客戶挑了一個有溢價的新房，我看著旁邊9折報價的二手，很感慨買房意識的教育成本才是最大的。
四大一線的小夥伴，對於二手的接受度則高得多，無非也就是嫌棄一下樓齡老的實在住不了。作為個人投資者，老鄺不建議大家買入佛山本地剛需聚集的版塊，他們對於新房的熱衷真的不是8-10年能教育得來，你買房希望將來接盤俠多，首先你得考慮這些接盤俠願意買二手。
3、版塊分析
保利西雅圖所處的位置是三山新城版塊，地理位置上跟廣州的番禺區、荔灣區一江之隔，風水上也屬於”三江匯聚“之地。周邊的產業以貨櫃碼頭、物流倉儲為主，馬路上依然有大量貨櫃車呼嘯而過，工業feel十足。
倒是版塊的南邊有創智園、科創產業中心，這是新的粵港澳大灣區規劃，所以老鄺認為這種舊港口+新科創的版塊，很像微縮版的老黃埔臨港經濟區，三山新城的投資潛力是有的，南海區肯定沒有黃埔區實力強，但只要規劃不變，給它時間，它會慢慢蛻變。
聊保利西雅圖，離不開佛山地鐵11號線，這條佛山南北走向的地鐵網絡，從廣州地鐵11號線鶴洞東站出發，經過廣州地鐵10號線，然後一路南下到陳村、大良、容桂。南邊的順德區我們不考慮，但是你想這條地鐵一下把5w+的廣鋼新城和2w單價的三山新城拉近至5個地鐵站內，這個價格空間我想沒人能夠忽視。
老鄺特意查了一下這條地鐵11號線的進度，以下是2020.03.28官方回覆：
老鄺以前是國企總經理文秘，看文件要看關鍵字眼，我已經標出來，然後我嘗試用大白話翻譯一下：
1、佛山市之前上報過被省裡面退回了，原因我估計就是既有地鐵施工進度不達標（說的就是你，佛山2、3號線），不允許上報新一輪的地鐵規劃。
2、在2019.05佛山市重新上報了，現在省裡面已經完成了初審工作，啥時候完成終審定稿不好說。
3、等省裡面完成終審定稿，會趕緊往國家發改委報送，力爭在2020年內把文件先送達國家發改委。
以上是老鄺根據官方回覆得到的信息，然後以下流程是我的推測：
4、國家發改委受理規劃後，是不是也要初審終審？上會討論一下？
5、國家發改委的批覆出來後，環評的公示也要做起來。
6、環評公示通過後，第二輪地鐵規劃裡面有多條線路，安排哪些線路先動工？
7、動工的話，市政用地先挖起來，涉及拆遷的也去談判，接下來就是漫長的施工過程。
老鄺投資講究模糊的正確，以上的推測不一定每個環節都真實還原，但我建議倘若你在第5步國家發改委批覆後埋伏進場，持有五至八年比較好，而如果希望確定性更強一點的話，我覺得等第7步地鐵動工了，買入持有五年左右更現實。倒不是我預測這些地鐵就是五年左右修建好，佛山幾乎不可能五年內修好一條地鐵。
我做投資不會等地鐵通車後才賣出，我建議通車前一年或半年的”小陽春“出貨，因此以上持有周期能吃到地鐵利好的最大漲幅，後面那一點漲幅沒必要全吃，留一點給接盤俠”無限遐想“，我怕的是通車後投資客拋盤增加市場供應量，自己的房子不好出貨。
以上用了較長篇幅闡述佛山的地鐵投資邏輯，老鄺也不敢確保保利西雅圖一定會有地鐵站，反正按照規劃港口路有3個站點，即使將來站點規劃有變，我相信做規劃的人不會無視產業聚集、人口聚集這兩個原則。修地鐵就是為了方便市民通勤，要麼就是方便人們回家，要麼就是方便人們上班，保利西雅圖正好就是港口路的人們回家之地。
4、樓盤分析
目前保利西雅圖的通勤非常不方便，老鄺親測非繁忙時段開車26km，約34min回到楊箕村，高峰期估計50min。主要是這邊沒有隧道或者大橋接駁進番禺或荔灣，也沒辦法上廣珠西線高速接入廣州環城高速，所有人都要開車繞行南港立交橋，跟平洲的廣州外溢客搶奪過橋時間。
保利西雅圖又叫”保利心語“，大家熟知的廣州保利心語是珠江新城中區的
剛需走量上車盤，其實一個樓盤的命名，代表了其定位，比如廣州和佛山的保利天悅。走量上車盤的特點就是交易活躍，供需兩旺，整個樓盤分為1-3期，交樓年份不一樣，最晚的2017年才收樓，所以交易時注意是否有5.3%增值稅。具體產品上，這個樓盤73㎡兩房-144㎡的五房都有得選，然後我要吐槽後者，144.05㎡的建築面積要繳納豪宅稅+有過貸款記錄後6成首付，更關鍵的是這個戶型明明可以做南北對流的客廳雙陽臺，把廚房的位置設計到多功能房不好嗎？這種設計真的是不合格的水平。
老鄺建議大家考慮一下95㎡三房兩衛，豎廳設計，不滿二年的報價是198w，略有瑕疵是最小的房間約7㎡，做臥室的話最好做成定製家居，功能上做小孩房或者書房都是可以的。
對於三山新城這個大型社區，老鄺建議荔灣和海珠通勤的上班族可以重點考慮，比如各大批發市場的從業者，30min開車買入2w單價的房子，自住性價比十足。投資上它比千燈湖更多一分潛力，買入的時點建議等國家發改委批覆新一輪地鐵規劃後可以埋伏入場，持有周期5-8年比較合適。
總結
疫情原因，老鄺不想上具體房源踩盤，但我覺得買房這事時機+版塊更重要，因為樓盤內的具體房源屬於一分錢一分貨，樓層朝向景觀不一樣，價格有差別需要你自己落地去踩盤。
佛山限購區的買房門檻幾乎不存在了，2000-3000元辦理人才T卡，中介會幫你解決，時機上自住客不用等，投資上除了留意地鐵批覆進度，更多地是觀察廣州趨勢變化，對於這種廣州客佔大多數的小區，廣州不漲它是不會漲的。
