誰說商業地產不行了?!龍湖、新城、萬達正在加速佈局……

4月初,黃山市31家旅遊景區對市外安徽居民實行免票政策,黃山景區一度人擠人……不過,人們消費的熱情還遠沒有那麼高。最近,明源君去幾個平時火爆的商場逛了逛,發現人流最多隻有疫情前的三分之一!

此前,各商業地產紛紛為商戶減租,損失慘重。在年度業績會上,邵明曉就表示,減租帶給了龍湖幾個億的影響。據明源君瞭解,由於客流量小,目前不少商家要求繼續減租,不然就退租。完全恢復尚需時日,商業地產真可謂元氣大傷。

然而,這並未打擊到頭部房企進軍商業地產的熱情。在業績發佈會上,被問及是否會強化開發主業,弱化商業地產等業務時,吳亞軍表示:四個主航道都是龍湖的主業,不存在強化哪個弱化哪個。新城控股也表示,會繼續維持住宅和綜合體2:1的比例……

萬達、新城、寶龍等2020年計劃新開業的廣場數均超過去年。做商業地產,會沉澱較多的資金,為啥還有這麼多房企在當下加大力度抄底?明源君認為,主要是因為對房企來說,商業地產可以同時滿足開發商短期、中期和長期的需要。

短期來看有利於拿到便宜的地

新城等土儲成本僅別人的一半

開發商做商業地產,有中長期的考慮,但也有短期利益的訴求——那就是拿到地和拿到便宜的地。畢竟除了萬達、恆隆這樣的極少數,其他大部分房企,開發還是絕對主業。

今年2月20日,上海土拍市場中誕生了一塊超級地王,引發了全國地產人的關注。說是超級地王,是因為這塊地的總價高(起拍價達310.2個小目標),保證金高達65億。

但這不算什麼,因為最後的成交價310.5億,也就比起拍價高一點,以地上計容面積計算摺合成樓面價僅28565元/㎡,可以說是很便宜了(算上地下商業部分,則更便宜)。

之所以這麼便宜,是因為受讓人須按出讓年限持有地塊內包括地上地下100%商業、60%辦公、100%文化體育以及所有租賃住宅。

算下來,在180萬方的總開發體量中,僅有2.8萬平米的可售住宅和66萬平米中40%的可售辦公,以當前周邊二手房單價12萬一平算,出售總價不到360億,比土地出讓金多了不到50億。

但唯有如此,才能拿到這麼便宜的地。

實際上,近年來,各地公開土地出讓中,設立競買條件的越來越多,以確保地塊最終被有特定資質的企業拿到,比如商業、文旅、產業地產運營能力等。

特別是在一線和核心二線城市,由於土地土地指標趨緊,傳統招拍掛拿地以及開發銷售的增量開發模式,開始逐漸讓位於存量業務的開發經營等。有商業能力的房企得以搶佔先機。

這一點,在先行者新城控股身上表現得淋漓盡致。

年報顯示,2019年新城控股新增土儲共72幅,新增總建築面積2508.47萬平方米,平均樓面地價僅2421.48元/平方米,是招拍掛均價的一半不到(同策監測2016年中數據,全國一二三線城市平均成交樓板均價6373元/平,當時地價處於高位),甚至低於兩家以收併購著稱的房企2019年的拿地均價(4000元/平左右)。其中,吾悅廣場的平均拿地價格,僅1352元/平。

按新城控股每個項目平均體量50萬方計算,不考慮稅收等成本,組合拿地的成本比招拍掛純拿住宅用地節省近20億元。

年報數據顯示,2020年竣工的吾悅廣場(含住宅),平均投資成本在40億。兩塊地節約的錢,可以再造一個項目。

“住宅開發+商業運營”雙輪驅動的模式,既是拿地利器,又是規模和利潤增長的助推劑。

2020年1-3月,全國300個城市成交樓面均價為2325元/平方米,同比上漲11%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為4851元/平方米,同比上漲20%。如果僅靠招拍掛硬拍,是很吃虧的。

中期,可以基於最新研判

精心打磨面向未來的產品

住宅項目開發,為了快速銷售回籠資金,工期幾乎都很趕(慢週轉的房企除外)。商業地產項目同樣如此,因為過去很多商業地產項目也是分割銷售的,即便是全部自持的,為了搶佔市場,同樣要趕工。

比如,2015年,處於裝修施工階段的嘉興萬達廣場掛出的橫幅刷爆朋友圈——掉皮掉肉也絕不掉隊,誓保6月5日精彩開業;拖延就是犯罪,誓保6月5日精彩開業……

在過去主要解決有和無的情況下,這種模式是可行的,很多商業地產因此走向輝煌。但隨著商業地產告別整體短缺,這種模式就不大行了。

當然,在正常狀態下,但凡現金流還可以,一般的管理者都下不了決心做調整。但是,受疫情衝擊,客流大不如前,減租的和要求退租的一大堆。這個時候,反而容易讓商業地產商下決心進行調整。

每次疫情,都會改變人們的思維和行為習慣,比如2003年非典培養了人們網購的習慣。新冠疫情的出現,對商業地產提出了新的要求,無論是開發設計、物業管理、策劃、營銷、銷售等,各個環節都要有所提升以及完善才能適應未來的市場變化。否則運營就會無處著力。

首先,未來的商業地產,需要有更多靈活性,物業形態界限將不再那麼明確,需要具有兼容性及可轉化性的多功能產品,這樣適應力更強。畢竟,人們的消費偏好和習慣變化越來越快。

其次,疫情之後,人們對健康安全的訴求大幅提升,商業地產產品需要緊貼需求,產品設計和硬件設施都要往健康、智能、綠色方向的高標準打造。

此外,未來醫藥、健康等行業的發展空間巨大,要更好地為這些客群服務,空間自然要相應的有所調整。

最後,商業地產向來是對人員綜合素質要求較高的一個行業,未來要求還會更高。新開的項目可以組建全新的團隊,而現有的項目總不能全部開掉重新招人!

對已在運營的商場來說,可調整的空間較小。而對還在開發和籌劃開發的商業項目來說,則大不一樣。

對他們來說,這是可以好好利用,改進和精心打磨更契合未來消費需求的商業地產項目,搶佔下一波消費紅利好的時機。

以前住宅項目遇到低谷,有不少選擇將毛坯變精裝,行情來了賺一筆,現在兩三年一個的小週期消失了,沒辦法弄。而自持商業地產沒有這個制約。

長期,這是城市運營的重要一環

也是獲得地產下半場門票的能力

過去幾年,眾多規模房企宣佈轉型為城市運營商。就明源君所知,目前,已經有接近一半百強房企已經設有資管部門。

為啥?因為這是地產下半場的門票——不論是哪個國家,其房地產行業的發展路徑一定是從產銷模式走向資管模式。

前不久旭輝集團CEO林峰就撰文指出,未來房企要提高自身的免疫力(經營質量),存量資產經營的能力必不可少,因為增量會減少,而存量不斷在增長,想長遠發展,活得久一些,就繞不開存量的經營管理。

根據國外經驗,城鎮化率達到60%~80%時,就進入到了持有和經營並重的階段,需要進行存量佈局;城鎮化率高於80%時,會出現大量城市更新的機會,這時要在存量領域有所突破。截至2019年底,我國城市化水平已達60.6%,一線城市更是早已步入存量時代,二線城市也近在咫尺,存在大量佈局機會。

誰說商業地產不行了?!龍湖、新城、萬達正在加速佈局……

中國各線城市的城鎮化率水平

根據《佳兆業2019-2020年房地產行業白皮書》數據,我國城市更新的規模每年達6萬億,隨著增量不斷轉化為存量,這個市場很快會成為一個10萬億級的大賽道。

誰說商業地產不行了?!龍湖、新城、萬達正在加速佈局……

事實上,這一塊的競爭已經很激烈了!

行業集中度快速提升,區域寡頭正在成型。深圳、廣州、上海和東莞4個城市的更新佔地面積,行業前5名集中度均達到30%及以上,並且均逐步從區域深耕走向全國化佈局。2019年掀起市場熱潮的廣州市場,行業集中度更高,TOP8改造面積佔據近90%。

誰說商業地產不行了?!龍湖、新城、萬達正在加速佈局……

玩不轉商業,想參與城市更新,那幾乎是不可能的!美國二戰以後誕生一些大型開發商,但輝煌沒多久就逐漸消失了,為啥?因為二戰結束後不久,美國就進入城市化穩定階段(即城市化基本完成)。這時候,住宅市場的需求基本已經被滿足,而這些開發商卻沒有進入商用不動產或者其他新型增長的行業。

前車之鑑,後事之師。數據顯示,目前TOP50房企中,逾8成皆已進軍商業。中海、龍湖等先後提出,2020年左右租金收入達50億元、中長期要達到100億元的目標。

2019年,華潤置地旗下購物中心2019年租金收入91.5億元,同比增長33.4%。

佳兆業,20年前就切入城市更新,目前擁有2.5萬億貨值的舊改土儲,成為行業當之無愧的城市更新龍頭企業,已經成為企業增長的核動力。

佳兆業一老總曾對明源君說:搞城市更新是個磨人的活,很多人進一個項目的時候還是小鮮肉,等10年後項目做成,都成了中年大叔了。可這就像養育一個孩子,雖然過程很辛苦,但是養育好了,將來的回報也是十分巨大。

這有點類似房企的區域深耕——一個綜合體項目,商業地產只是其中的一部分,一般還有寫字樓、商務公寓、住宅等。是可以相互帶動的。

吳亞軍就不認同外界對龍湖多元化的定義,她認為其4個航道服務的客戶,需要的能力都差不多,而且這些都在龍湖的能力圈之內。

龍湖每一棟‘冠寓’作為城市綜合網絡的City Hub(交叉點),彙集城市“衣食住行”等服務——沒錢時租住在冠寓,逛龍湖的天街,未來買龍湖的房子,享受龍湖的物業服務,還逛天街。

此外,現在大家都說房地產就是金融業,並以美國為例。但就增量開發來說,其跟金融的結合遠沒有存量密切。

在西方國家,之所以房地產更多地被劃入金融行業,是因為主要是存量,跟資本深度結合。比如,美國上市REITs的市值,是上市開發企業市值的六七倍之多。零售商業地產之王——西蒙地產的市值,同樣一度是排名第一的開發商的好幾倍高。

春節假期,好幾個千億房企的員工問明源君:能否推薦一些存量地產、不動產資產管理類的書籍,因為公司正大力佈局這一塊,急需充電學習。而商業地產,普遍是這些房企存量佈局的重中之重。

所以,不得不佩服王健林,多年前就在大力搶佔市場,卡位了冠軍寶座。


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