南海区 | 三山新城
曾几何时，老邝自诩专注广佛市场的房产自媒体，但我的触角仿佛只停留在千灯湖金融高新区、北滘新城、金沙洲里水这3个版块，最多再加上广佛地铁沿线+三山新城就没了。
最近两周，老邝认识了一位佛山的房产自媒体朋友，跟他聊完后，我也在反思整个佛山市场，鉴于平台的受众比例是10：1，今天的文章我还是以一个临广片区的二手次新房去探讨。
1、市场受众分析
老邝这几天一直在刷那位佛山同行的文章，看完之后深有感触，很多佛山本地人的买房逻辑和广州人是不一样的。以前我就笼统的一句话：佛山的房价体系是由广州客决定的，其实是本人过于绝对了，我们应该分别对待。老邝把佛山买房的用户分为两种心态：你希望将来接盘侠是佛山本地人还是广州外溢客？
前一种的话，其实老邝教买房是不合格的，因为我时间有限，无法精准踩盘或者对比分析，而我也不太想花费精力去研究当地人的买房心态，所以倘若看文章的你想通过我们了解佛山自住买哪里，我无能为力，未来我考虑增加新IP的模式覆盖这块市场。但如果你是当地人，希望置换佛山的房子买入广州，关注我们准没错，我相信那7.7%的受众就是这一类人群。
还有一种广州外溢客，老邝就是其一，当自己的两套广州房买满了，又不想配置到增城、从化这些区域，公寓产品更不会看，我会选择在佛山限购区买住宅。此时我的建议就是一个字：近！你甚至不需要考虑佛山的XX新城规划、产业落地、学位政策，谨记一点越靠近广州越保值，最好跟广州就是一街之隔。
2、教育成本分析
客户是需要被教育的，这句话是我最近领悟到的真谛，同样在跟那位佛山同行聊天时，他会感慨还是你们广州好，大城市=房产市场体量大，虽然房价门槛高，但是关注度高。其实他的这句话，我又何尝不羡慕隔壁的深圳同行呢？不讨论广州V.S深圳的房价高低，仅用户的知识付费意愿，深圳就远远＞广州，而广州又远远＞佛山。
除了为专业付费的意愿，还有对待新房V.S二手的喜好度，老邝的观点是目前佛山限购区的同一版块，性价比来说二手次新房＞新盘，考虑到5-8年后卖出时两者楼龄差距不大，我都会建议客户去二手挑笋盘。但是这个观点，对于佛山本地人来说很难沟通，他们默认就是喜欢新房，就算是另外一些外省二线城市的投资客，他们也同样喜欢新房。所以当客户挑了一个有溢价的新房，我看着旁边9折报价的二手，很感慨买房意识的教育成本才是最大的。
四大一线的小伙伴，对于二手的接受度则高得多，无非也就是嫌弃一下楼龄老的实在住不了。作为个人投资者，老邝不建议大家买入佛山本地刚需聚集的版块，他们对于新房的热衷真的不是8-10年能教育得来，你买房希望将来接盘侠多，首先你得考虑这些接盘侠愿意买二手。
3、版块分析
保利西雅图所处的位置是三山新城版块，地理位置上跟广州的番禺区、荔湾区一江之隔，风水上也属于”三江汇聚“之地。周边的产业以货柜码头、物流仓储为主，马路上依然有大量货柜车呼啸而过，工业feel十足。
倒是版块的南边有创智园、科创产业中心，这是新的粤港澳大湾区规划，所以老邝认为这种旧港口+新科创的版块，很像微缩版的老黄埔临港经济区，三山新城的投资潜力是有的，南海区肯定没有黄埔区实力强，但只要规划不变，给它时间，它会慢慢蜕变。
聊保利西雅图，离不开佛山地铁11号线，这条佛山南北走向的地铁网络，从广州地铁11号线鹤洞东站出发，经过广州地铁10号线，然后一路南下到陈村、大良、容桂。南边的顺德区我们不考虑，但是你想这条地铁一下把5w+的广钢新城和2w单价的三山新城拉近至5个地铁站内，这个价格空间我想没人能够忽视。
老邝特意查了一下这条地铁11号线的进度，以下是2020.03.28官方回复：
老邝以前是国企总经理文秘，看文件要看关键字眼，我已经标出来，然后我尝试用大白话翻译一下：
1、佛山市之前上报过被省里面退回了，原因我估计就是既有地铁施工进度不达标（说的就是你，佛山2、3号线），不允许上报新一轮的地铁规划。
2、在2019.05佛山市重新上报了，现在省里面已经完成了初审工作，啥时候完成终审定稿不好说。
3、等省里面完成终审定稿，会赶紧往国家发改委报送，力争在2020年内把文件先送达国家发改委。
以上是老邝根据官方回复得到的信息，然后以下流程是我的推测：
4、国家发改委受理规划后，是不是也要初审终审？上会讨论一下？
5、国家发改委的批复出来后，环评的公示也要做起来。
6、环评公示通过后，第二轮地铁规划里面有多条线路，安排哪些线路先动工？
7、动工的话，市政用地先挖起来，涉及拆迁的也去谈判，接下来就是漫长的施工过程。
老邝投资讲究模糊的正确，以上的推测不一定每个环节都真实还原，但我建议倘若你在第5步国家发改委批复后埋伏进场，持有五至八年比较好，而如果希望确定性更强一点的话，我觉得等第7步地铁动工了，买入持有五年左右更现实。倒不是我预测这些地铁就是五年左右修建好，佛山几乎不可能五年内修好一条地铁。
我做投资不会等地铁通车后才卖出，我建议通车前一年或半年的”小阳春“出货，因此以上持有周期能吃到地铁利好的最大涨幅，后面那一点涨幅没必要全吃，留一点给接盘侠”无限遐想“，我怕的是通车后投资客抛盘增加市场供应量，自己的房子不好出货。
以上用了较长篇幅阐述佛山的地铁投资逻辑，老邝也不敢确保保利西雅图一定会有地铁站，反正按照规划港口路有3个站点，即使将来站点规划有变，我相信做规划的人不会无视产业聚集、人口聚集这两个原则。修地铁就是为了方便市民通勤，要么就是方便人们回家，要么就是方便人们上班，保利西雅图正好就是港口路的人们回家之地。
4、楼盘分析
目前保利西雅图的通勤非常不方便，老邝亲测非繁忙时段开车26km，约34min回到杨箕村，高峰期估计50min。主要是这边没有隧道或者大桥接驳进番禺或荔湾，也没办法上广珠西线高速接入广州环城高速，所有人都要开车绕行南港立交桥，跟平洲的广州外溢客抢夺过桥时间。
保利西雅图又叫”保利心语“，大家熟知的广州保利心语是珠江新城中区的
刚需走量上车盘，其实一个楼盘的命名，代表了其定位，比如广州和佛山的保利天悦。走量上车盘的特点就是交易活跃，供需两旺，整个楼盘分为1-3期，交楼年份不一样，最晚的2017年才收楼，所以交易时注意是否有5.3%增值税。具体产品上，这个楼盘73㎡两房-144㎡的五房都有得选，然后我要吐槽后者，144.05㎡的建筑面积要缴纳豪宅税+有过贷款记录后6成首付，更关键的是这个户型明明可以做南北对流的客厅双阳台，把厨房的位置设计到多功能房不好吗？这种设计真的是不合格的水平。
老邝建议大家考虑一下95㎡三房两卫，竖厅设计，不满二年的报价是198w，略有瑕疵是最小的房间约7㎡，做卧室的话最好做成定制家居，功能上做小孩房或者书房都是可以的。
对于三山新城这个大型社区，老邝建议荔湾和海珠通勤的上班族可以重点考虑，比如各大批发市场的从业者，30min开车买入2w单价的房子，自住性价比十足。投资上它比千灯湖更多一分潜力，买入的时点建议等国家发改委批复新一轮地铁规划后可以埋伏入场，持有周期5-8年比较合适。
总结
疫情原因，老邝不想上具体房源踩盘，但我觉得买房这事时机+版块更重要，因为楼盘内的具体房源属于一分钱一分货，楼层朝向景观不一样，价格有差别需要你自己落地去踩盘。
佛山限购区的买房门槛几乎不存在了，2000-3000元办理人才T卡，中介会帮你解决，时机上自住客不用等，投资上除了留意地铁批复进度，更多地是观察广州趋势变化，对于这种广州客占大多数的小区，广州不涨它是不会涨的。
