今天，北京土拍市場再度出讓兩宗限競房地塊，兩宗地塊報名企業如下：
西紅門鎮B1-05-(2)地塊：金茂、電建+招商、金融街、首開、新城；
西紅門鎮B1-05-(3)地塊：金茂、金融街、首開+龍湖、新城。
最終，經過激烈的爭逐，西紅門鎮B1-05-(2)地塊被新城以29.4億元價格拍下，溢價率為7.38%，樓面價約38913元/平方米。該地塊既有R2類居住用地，又有社會停車場用地。整體的建築規模為128053平米，容積率2.1，控高30米。限定銷售均價64400元/㎡，最高限價不超過7萬/㎡，且受到7090限制。
另外一宗西紅門鎮B1-05-(3)地塊則被首開+龍湖以37.4億元價格收入囊中，溢價率為3.03%，樓面價約39505元/平方米。該地塊是純住宅用地，建築規模不及2地塊，只有94672平米，容積率2.1，控高30米。地塊限定銷售均價64400元/㎡，最高限價不超過7萬/㎡，受到7090限制。
此外，原定今天出讓的東壩東風鄉611地塊，昨天被臨時撤牌，原因大概率是沒有房企報名拿地。房企對地塊不積極，也許是因為帳算不過來，東壩611地塊是一個住宅混合公建用地（30%公建），商改住被叫停之後，商辦本來就不吃香，疫情之後商辦去化更是雪上加霜，加上後面還有分鐘寺這種重磅級的地塊待拍，對房企有一定分流作用，地塊關注度自然低。
01
今天成交的西紅門兩個限競房地塊，位於五環以裡，位置還不錯。兩個地塊南側是一個二手房福星花園，北側是一片綠地，西側不遠處就是京開高速。具體位置如下：
優勢有兩點，一個就是五環以裡，很稀缺。從2017年至今，北京土拍市場供給出讓了120多宗限競房地塊，其中位於五環以內的，加上今天這兩個，也只有14個。這14個項目中永定府、海淀天恆學裡對外銷售的可能性很小，目前還有存貨的項目只剩下白盆窯三兄弟以及電建洺悅灣了。
此外，規劃好，購物也比較方面。兩個地塊所屬的大興區西紅門片區是是大興商業發達地區,也是大興商務辦公聚集地區。地塊附近有西紅門薈聚商場、鴻坤廣場(西紅門)、天藍購物等多個大型商場。同時這個區域還規劃有大興區西紅門商業綜合區四期，將於2020年完成並開業；西紅門沃爾瑪山姆會員店將於2022年完成並開業；西紅門山姆會員店將於2023年完成並開業。
但同時也有缺點，新地塊在京開以東，成熟度不如京開西，另外離現有地鐵也更遠，最近的是4號線西紅門站，距離2km。
這兩個地塊比較適合在建國門外、金融街、中關村上班的的購房者。
02
均價6.4萬，最高不超過7萬，西紅門這兩個限競房價格貴不貴？
如果我們將目光放眼整個大興，這兩個地塊應該是大興目前為止最貴的限競房了。之前大興出讓過N宗限競房地塊，價格一直比較穩。黃村、瀛海、舊宮的限價基本都在5.2-5.5萬/㎡，兩年多的時間價格一直沒變過。而西紅門這兩個限競房一舉突破了大興的限價區間。
漲沒漲價不好說，畢竟地段不一樣，但是從價格來看這兩個限競房優勢也確實不大。
地塊西北側幾公里就是豐臺的白盆窯，那裡有三個臨鐵限競房，均價也只有6.7萬/㎡，只比大興這兩個貴了一丟丟。大興同區域，在舊宮片區，去年出讓的電建洺悅灣，限均價只有5.4萬/㎡，也是五環裡，而且臨鐵，但是價格卻遠遠低於西紅門這兩宗地塊。
具體到西紅門片區，地塊東邊的新房公園懿府均價為6.8萬/㎡，西側的次新房鴻坤·理想城二手房均價在5.7萬/㎡。另外，西紅門區域大部分二手房目前的掛牌價格都在4萬多/平米。
此外，這個兩個地塊拿地樓面價已經近4萬，留給項目的可操作空間並不是太多，為這兩個項目捏一把汗。
03
最後，再說幾點感受：
1、去年開始，北京不限價商品房供地量穩步增長，2月出讓的十宗地，限競房才兩塊，令業內普遍懷疑是不是“限競房要退出歷史舞臺”？但是近期出讓的這幾宗限競房讓剛需鬆了一口氣。
即便現在限競房的價格優勢並不大，但是有總比沒有強。有一個限價天花板限制著，起碼可以避免瘋狂漲價的可能。所以，雖然現在供地變得多元化，但是幫主仍然覺得限競房是有必要存在的，而且在一段時間內，限競房仍然可以起到市場“穩定器”的作用。
2、從房山的限競房到今天的西紅門，帝都土拍第二波高潮已經開始了，進入五月份，還有三塊分鐘寺的重磅地塊待拍，從地段以及5.3萬/平米的起拍樓面價來看，這三宗地塊又是妥妥的10萬+豪宅，究竟會被哪些房企收入囊中，不妨拭目以待。
