城鎮老舊小區改造工作又有大進展，樓市可能要變天了。
4月4日，國務院常務會議明確提出“推進城鎮老舊小區改造”。今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區。
此“舊改”非彼舊改，放在首位的是“改造、提升”，而非拆除重建。而被納入改造的小區，未來被拆除重建的可能性將大大降低。可以說，此次推進城鎮老舊小區改造，將直接改變我國未來幾年的樓市走向。
01 “舊改”與棚改貨幣
位於城市中心的“老破小”，在一部分購房群體中極受歡迎，畢竟總價低，交通方便，沒準還能趕上個拆遷，平白撈一筆。
比如去年8月，深圳市羅湖區一棟公寓樓發生了沉降坍塌事故，事故一出，業主和中介坐地起價。而當地中介也以此作為噱頭，直接在該小區的房源廣告上打上了“拆遷”的標籤，並表示“房子已倒，坐等拆遷”。
據瞭解，該小區公寓樓的樓齡大多在30年以上，年代久遠，所以升值幅度遠低於該地區的新房、次新房。而一旦老舊小區拆遷重建，由於地段優越，往往是身價暴漲。
坐地起價的事並不少見，前些年老舊小區的拆遷重建還算多，但隨著拿地成本越來越高，開發商也將目光投到了城市新區、近郊區等地，美名其曰“新藍海”。所以很多城市，往往都是新區、近郊區建設得更好，高樓大廈，都市叢林；而以前的老城區往往還保留著上個世紀的風韻，鱗次櫛比的樓梯房比比皆是。
始建於2000年以前的舊房，社區配套絕大多數都是不完善的，外牆牆皮脫落，公共空間過於老舊，供暖管道、上下水管道也存在老化等問題，給住戶造成諸多問題。據住建部統計，符合“建成於2000年以前+公共設施落後+居民改造意願強烈的小區”，全國一共有17萬個，涉及到的居民大概有3000多萬戶，上億的居民。
即使是快馬加鞭地推進城鎮老舊小區改造，距離全部完成也需要很長一段時間。而城鎮老舊小區的改造工作，將直接影響未來一段時間的樓市格局。
首先是這些老舊小區的改造，明確是以“改造、提升”為前提的，而非拆除重建，這個前提直接決定了改造小區的房屋在未來很難出現房價暴漲的情況。畢竟房屋的產權年限、折損程度都擺在那裡，這些並不是改造老舊小區能夠解決的。
但是周邊的新房、二手房的房價，肯定要受到這些“老破小”的影響。畢竟對那些購房群體來說，無疑是多了一種選擇，也能在很長一段時間內平衡該地區的房價。
也正是基於“改造”的性質，讓“推進城鎮老舊小區改造”跟原先推行的棚改政策註定會走上不同的道路。我們都知道，從2015年開始的“棚改貨幣政策”，直接將配套不足、建築質量差的房屋拆除，然後給棚戶區居民補償現金，再去帶動當地的新房市場，這一舉措直接推動了三四線城市的房價出現大漲。
很多開發商甚至將舊改市場作為自己發展的基石，將舊改項目直接寫進了年報裡。
在2017年，新加坡上市公司恆仁置地就以105.2億元的價格拿下了上海楊浦81、83街坊的開發權利。楊浦81、83街坊是上海內環內一片較大的棚戶區，作為純住宅用地，在完成拆遷後的利潤自然是可想而知。
而去年大熱的鶴崗市，卻是棚改政策的“受害者”。本地居民大多擁有多套自住房屋，而棚改之後的房屋由於地理位置、房屋質量等諸多原因，並不受本地居民的喜歡，也就成了流浪者們口中的“一套價值五萬塊的房”。
棚改貨幣政策推行這幾年來，得與失爭論不休，到底是去庫存還是漲房價，至今也沒個具體的結論。但隨著三四線城市庫存去化的壓力減小，釋放的需求得到滿足，棚改貨幣化的紅利正在逐漸淡化。
而在當前情況下推出老舊小區的改造，無疑是在宣告，樓市要變天了。
02 樓市的變與不變
從去年說“房住不炒”開始，總基調就已經定下來了，並且短時間內很難出現大的變動。而最近樓市的種種舉措也在說明這個問題，抬居民槓桿率的政策被取消，需求端鬆綁的政策被撤回，限購、限售、購房資格也在重新收緊。
讓流入樓市的錢少一點——這是當前的主導，從老舊小區的改造投入可見一斑。
站長在前邊就提過，“改造”的小區房價很難出現大漲的情況，甚至可能會推動該地區房價的平衡。而河北省曾在此前明確表示，在2020年底，將完成5739個老舊小區的改造，涉及到3.6萬棟住宅、141萬戶居民，改造資金需求約為129.6億元。
折算下來，河北省老舊小區改造，每戶大約花費0.92萬元。同此前的棚改政策相比，這點改造花費實在是“微不足道”。以河北省石家莊市在2017年3月8日發佈的《石家莊市棚戶區改造貨幣化安置實施辦法》為例，對徵收房屋不足45㎡的，仍按45㎡計算。一套不足45㎡的房屋，以徵收房屋9200元/㎡、產權調換房屋9000元/㎡進行測算，居民可獲得634192元（含補助、獎勵）。
這種補償方法，直接推動了房價的大漲。
而老舊小區的改造工作，雖然投資金額相對較少，但帶來的收益卻是巨大的。國務院參事仇保興撰文表示，老舊小區改造的市場規模巨大，“我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元，如改造期五年，每年可新增投資8000億元以上。”
老舊小區的改造，一般來說項目投資週期較短，邊際效益明顯，資金週轉快，並且能夠及時帶動周邊的消費能力，相關產業可能也將迎來一波利好，這並非是將錢簡單地砸進樓市所能比擬的。
畢竟房子是給人住的，棚改曾經帶動三四線城市房價大漲，但那是短時間的。隨著需求得到釋放，熱度逐漸褪去，三四線城市的房價正在重新回落。
現在“房住不炒”的基調擺在那裡，三四線城市的房價要想再迎來一波大漲，難度可能有點兒大了。此外，永久性農用土地現在已經可以改變土地性質直接入市，大量的廉價土地湧入市場，對此前的市場也將造成一定的衝擊，從而起到扼制房價上漲的目的。
潮水退去之時，你才會知道誰一直在裸泳；等到湧入樓市的熱錢變少了，你才能真正看清這個地區的發展前途。城鎮化的紅利，樓市已經吃了很多年，1990年我國的城鎮化率是26.41%，而在2019年底，我國的城鎮化率是60.60%，距離發達國家的80%仍有進步空間，但那需要時間。
考過試的人都知道，從差生到及格可能只需要加把勁，而從及格到優秀就要付出足夠多的努力了。從26.41%到60.60%，我們用了29年；而從60.60%到80%，所需要的時間……反正不會太短。
城鎮化率不可能只靠農民進城買房來推動，經濟的發展也不可能只靠房地產來推動，只有周邊形成相應的產業，才能促進內需，形成長效、可持續的發展。
值得注意的是，央行數據顯示，2020年一季度人民幣住戶存款增加了6.47萬億元。換而言之，在一季度這三個月中，平均每天的住戶存款超過700億元。
由於疫情的影響，來自房貸、車貸的恐慌讓很多年輕人都苦不堪言，樓市的觀望情緒愈發濃重，想要在這個時候掏錢出來買房，那是得下了大決心，想要來“抄底”的。而我國的居民住房擁有率真的不低，此前數據顯示絕大多數城市的居民住房擁有率在70%到80%之間，而三四線城市的擁有率更是高得可怕。在如今房價高企的時代再去買房，對絕大多數人來說怕是既無動力，也無能力了。
也就是說，想要像過去那樣任由樓市野蠻生長的時代，已經過去了。
03 結語
房地產行業正在迎來新的“變局”，這是無可爭議的。
值得注意的是，雖然我們此前一直在說都市圈，但是我國真正形成“都市圈”規模的只有北京、上海一帶，而其他城市大多還在自我發展的道路上摸索前進。然而北京、上海周邊的都市圈，同紐約、倫敦、東京周邊的圈子，仍然存在很大的差距，有大片區域待開發。
而在3月12日，國務院印發了《關於授權和委託用地審批權的決定》，賦予多個省（市）級政府的土地審批權，簡化流程，其中包括永久基本農田的徵收審批權。4月3日，在發改委印發的《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》中，明確表示“改革建設用地計劃管理方式， 推動建設用地資源向中心城市和重點城市群傾斜”。
政策得結合在一起看，從城鎮老舊小區的改造，再到批准大量廉價土地入市，以及重點傾斜中心城市、重點城市群的建設，我們可以看到幾乎未來城市的基本格局——齊頭並進，內外兼修。
曾經流入房地產行業的熱錢，也會被引導到其他領域“北上”了。
