在全國房貸利率大面積下行的大背景下，青島房貸利率又是怎樣一種情形?近日，記者以普通購房者身份探訪了島城9家銀行發現，中農工建交五大行以及民生銀行、青島銀行的首套房、二套房房貸利率均穩定地維持在5.635%和5.88%，只有外資銀行出現首套房5.45%的低價。不過，記者仔細瞭解得知，不少銀行實際都與開發商、中介有“合作價”，而且還開出“0門檻”提前還貸等優惠條件，議價空間已現。
●探訪
青島房貸利率較統一
採訪中記者發現，島城中農工建交五大行以及民生銀行、青島銀行的房貸利率執行標準十分一致，都是首套房5.635%、二套房5.88%。
交通銀行青島市分行工作人員表示，4.75%是現行LPR利率，在此基礎上，首套房和二套房分別增加88.5個點和113個點，分別為5.635%和5.88%。也就是說，在原來固定利率4.9%分別上浮15%和20%。
“這個利率已經穩定很久了。 ”工商銀行青島市分行工作人員表示，近兩三年，四大銀行首套房的房貸利率都是5.635%，同時自2019年11月開始，前來辦理房貸的客戶都已辦理為LPR浮動利率，不再是固定利率。
中國銀行青島市分行工作人員告訴記者，就目前來看，短期內，房貸利率不會有改變，但據全球經濟形勢來看，不少經濟專家預判LPR將走下降趨勢。農業銀行青島市分行工作人員甚至建議記者，若是可以不貸款，最好就別貸了，現在銀行理財產品的利率才4%左右，而房貸利率5%以上，留錢在手裡不划算。如果確實需要貸款，則可根據實際情況儘量少貸。
不僅五大行如此，民生銀行和青島銀行這兩家股份制銀行也在執行該標準。“我們從去年初到現在一直執行這個標準，短期看，也沒有調整的跡象。”青島銀行的一位工作人員這樣說。
“合作價”悄然顯現
雖然原則上、理論上島城房貸利率“堅如磐石”，但實際上，不少銀行都與開發商、中介有“合作價”，而且還開出“0門檻”提前還貸等優惠條件。
“如果你想貸款買房，建議還是聯繫你的置業顧問，會有 ‘合作價’。 ”一家國有銀行的工作人員提醒記者說，個人申請住房貸款，原則上首套房利率是5.635%，但如果是開發商出面統一辦理，應該會有折扣。至於有多少議價空間，這位工作人員沒有言明。隨後，記者聯繫上了島城一家大型的房屋中介機構，相關負責人坦言，無論是開發商還是房屋中介，因為常年與銀行合作，“合作價”的確存在。比如中國銀行的房貸利率，原則上首套房5.635%，但如果通過該中介辦理中國銀行的貸款，就能拿到5.585%，相當於原固定利率4.9%的基礎上上浮14%。
除了貸款利率的“合作價”，有的銀行還針對提前還款推出了優惠條件。 “雖然我們和大多數銀行的房貸利率一樣，但是我們服務方面有優勢。 ”島城一家股份制銀行的工作人員告訴記者，有些銀行在房貸提前還款方面限制諸多，比如一次性還款金額，幾年內提前還款需要繳納一定的費用，一年可以提前還款的次數等等，“但是我們銀行沒有，借款人可以通過手機銀行不限次數、不限金額提前還款，對借款人來說可選擇餘地很大、很便利。 ”
外資銀行利率很誘人
採訪中，記者發現，外資銀行的房貸利率相對較低。匯豐銀行的工作人員表示，目前首套房貸款利率可以做到5.54%，二套房貸款利率大約5.79%，當然具體情況還要具體分析，要根據貸款人的實際情況、抵押房產的情況決定最終房貸利率。而且該工作人員稱，這一較低水平的貸款利率已經執行較長時間了，“今年以來一直這樣執行。 ”
東亞銀行的房貸利率更低。工作人員介紹說，東亞銀行的房貸利率相對較穩定，目前首套房的貸款利率可以做到5.45%，相當於在原固定利率4.9%的基礎上上浮11%，二套房貸款利率則執行5.7%，相當於上浮約16%。
而記者從一家房產中介機構採訪瞭解到，東亞銀行與他們機構的合作利率更低，首套大概上浮10%，二套上浮約13%。
●調查
門檻較高 外資銀行房貸不好拿
“外資銀行的房貸利率一直相對較低。”房產中介機構的相關負責人表示，這是因為本身外資銀行的房貸額度就不多，放貸門檻又很高，所以真正能享受到這一低利率的人非常有限。有業內人士解釋說，外資行在房貸業務這塊的市場份額佔比本就沒有那麼高，因此，調節的彈性會比較大。當房貸利率處於上行趨勢，它的利率會“跳漲”得比絕大多數銀行高;如果房貸利率進入下行通道，它又會給予一個“行業最低價”。
這個優惠利率雖然低，但是並不那麼好拿，外資行對申請人的資質要求往往比較嚴苛。記者以客戶身份與匯豐、東亞銀行的工作人員交流時瞭解到，他們對借貸人的工作單位、收入、個人徵信、購買的房產屬性、土地年限都有比較嚴苛的要求。“如果你是世界500強、上市公司、公務員、事業單位、公立學校等的正式職工，然後個人徵信良好，購買的房產建成年代比較新，有可能拿到我們的房屋貸款。 ”一家外資銀行的工作人員這樣說。
而島城中介機構的工作人員補充說，一些外資銀行的房貸要求嚴苛，甚至連房屋的土地性質都會考量，出讓地會放貸，但如果是劃撥地則大概率被否。
●預測
預計房貸利率進一步下調
房貸利率還有可能繼續走低嗎?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，LPR的走勢實際上是受多重因素的影響。 “自去年開始，LPR就出現了多次降息的現象，即便是沒有新冠肺炎疫情的衝擊，中國貸款市場的降息窗口也已經開啟了。”嚴躍進在接受記者採訪時說。
3月20日，LPR迎來了新一輪的報價，1年期LPR為4.05%，5年期以上的LPR為4.75%，與上一期持平。而這一次持平的報價幾乎是超出了市場的預期。 3月30日，央行發佈消息稱，為維護銀行體系流動性的合理充裕，當日央行以利率招標的方式開展了500億元7天逆回購操作。此外，本次逆回購的中標利率為2.2%，較前次開展的7天逆回購中標利率2.4%，下降了20個基點。
中信證券在研報中指出，在此次逆週期加盟的舉措下，預計4月份的LPR利率將迎來下降。“降準政策為商業銀行和貸款市場釋放了較多的流動性，商業銀行貸款業務的壓力相對減少。從銀行本身來說，雖然貸款利率近期沒有調整，但是因為可貸資金的規模較大，所以近期的重點不在於降息，而在於優化貸款結構和積極投入實體經濟。 ”嚴躍進說。
而針對未來房貸利率的走勢，嚴躍進認為，預計全國各地商業銀行的實際房貸利率會有下調的可能。原因是此前部分商業銀行降低首付比例受到了外界的關注，首付政策的調整面臨一定的阻力。目前，從商業銀行的工作重心來看，降低貸款利率或是近期調整的方向。
記者 王婷 見習記者 程琦
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