前日，全國最新的首套房按揭貸款利率出爐，根據最新的貸款利率報告顯示，2019年1月份全國首套房利率的平均利率為5.66%，比上個月降低了0.35%，已經是連續兩個月的持續回落了。除了平均利率水平環比下降之外，2019年1月份一共有7個城市的貸款利率回落，比起2018年12月份數量減少。而多數城市在執行了回調之後，基本上現在處於利率穩定態勢。
圖一：近一年全國首套房平均利率走向
一、全國首套房利率連續2月回落，降低了剛需購房者的買房成本，這是其一
全國首套房貸利率“持續回落”，其實這一波的按揭貸款利率回調從2018年9月、10月就已經開始了，先後有北京、南京、廣州等城市部分銀行下調貸款上浮比例（例如原來是在基準利率基礎上上浮30%的，下調後僅僅上浮20%。）進入2018年末，又有不少城市跟進這一利率策略。隨著房貸利率漲幅越來越小，和年末的央行降準市場資金充裕，加之以房地產市場的平穩發展，房貸利率回落呈現出了大概率事件。
從今年開年以來，就有不少銀行開始放鬆了購房貸款利率變，隨著銀行的貸款額度越來越寬鬆和金額增加，今後有望進一步降低利率。對於剛需購房者來說，無疑是一個利好消息，買一套100萬左右的房子，按照基準利率4.9計算30年的話，總利息接近本金。如果利率上調10%和回調10%有什麼差異呢。
圖二：主要城市12月份首套房平均利率
貸款本金70萬元，按照4.9的基準利率，總利息接近70萬元。利率上浮10%，利息就需要增加接近10萬元。如果利率回調10%，就相當於為剛需買房者省去了接近10萬元買房成本。這也就是為什麼不少購房者面對比較高的貸款利率時候，望而卻步的原因所在，買房選擇心儀的貸款利率並不是那麼容易。有的人為了選擇較低的貸款利率，這家銀行換到那家銀行，更有的尋求各種優惠和關係以求低利率貸款。
樓市指聞認為，從房貸利率的基本走向來看，2019年按揭貸款利率繼續回落的可能性很大，這也是業內人士普遍的觀點和預期，從目前房地產市場的資金流動性和貨幣供應量來看，基本處於較好的情況，銀行不會因為“額度限制”而降低購房貸款的額度，更不會因為往年的“去槓桿化風險”而減少貸款人數。種種跡象顯示，隨著貸款供應的穩定，利率穩健將是持續性的。
在這種走勢下，樓市指聞認為剛需的利好或許比起房價遇冷，這個能更直接地降低購房成本！好消息一個。但是能迴歸到前幾年的打折或者利率優惠狀態嗎？或許短期內不太可能。樓市指聞說過，能夠直接影響住房市場的供需關係並且簡介影響房地產市場變化的，貸款政策和利率佔據了很大的地位，這一點很明顯，在前幾年的三四線樓市去庫存策略下，不僅棚改政策優惠，而且給予購房者的貸款優惠和利率優惠幅度也很大。
圖三：2018年各銀行平均利率變化情況
就連二線城市的去庫存背景下，貸款政策和利率政策也很寬鬆（例如首付款僅需20%，貸款利率打折優惠等。）一旦達到了這樣的尺度，那就不是簡單的穩健了，而是積極的貸款和利率政策。這樣的政策在當下房地產環境中，短期內是不太可能的，也不要期望太多，原因很簡單：現在的房地產發展仍然是以平穩健康為主，各項政策進一步穩定，不會有太大的變化，利率是其一。
二、房價正在迴歸理性轉狀態，房地產平穩將是常態，剛需買房時間充足，這是其二
利率回落對於剛需購房者的影響是非常直接的，也能夠直接減少購房者的貸款購房成本，是實實在在的利好， 2019年買房好消息可不止這一個！除了利率回調這一點之外，2019年買房好消息還有2個，下邊我們說說現在的房地產市場房價問題和供需關係，房價也是直接影響購房成本的，市場供需關係也能夠直接影響房價。
房價因素就不用多說了，這一波房價回落是從2018年9月份開始的，熱點城市廈門率先開啟房價回調模式，接著從沿海向內地擴散，一時間，不少專家紛紛提出“樓市寒冬來臨”，就連人民日報也站出來以正視聽，提出“房地產並未進入冬天，而是有望迎來新的春天。”就樓市指聞看來，房地產的回落是調控的初衷使然，是目的也是必然的結果，這一點是毋庸置疑的。
樓市指聞認為，在房住不炒的調控大基調下，終究的目的是3個：其一是房子屬性的迴歸，讓房子迴歸到居住的理性屬性狀態，不再被當做是投資賺錢的工具；其二是房地產行業迴歸到理性發展的水平（平穩健康發展狀態），使之與各行各業相匹配，在當下來看，經濟的發展仍然需要房地產，但是不能認為房地產是支柱產業，各行各業要相互匹配才能長久健康發展。其三是讓這種平穩持續下去，逐漸擠出泡沫，房地產有泡沫嗎？有人認為有，有人認為沒有，不過從前些年的發展來看，確實存在一定的泡沫，隨著穩定時間的推移，相信這些泡沫能夠慢慢消化和擠出去。
三、庫存轉折，住房數量增加拐點出現，市場供需轉變，這是其三
樓市和房價的變化很大程度上受到供需關係的影響，這是市場經濟的基本經濟關係，住房多購房者少，那麼房價就可能回落，住房供應少而購房者多，則結果相反。前些年全國房地產都在去庫存，各項措施之下，效果顯著，全國樓市庫存到了2018年跌到了比較低的水平。
而在此之後，開始出現了增加和反彈，商品房庫存數開始穩步增長，數據顯示多地去庫存化的時間開始拉長，以前開盤就賣光的情況消失無蹤，反而變得銷售緩慢和賣不動。這一情況對購房者是好是壞呢？樓市指聞認為是好事兒，說明是上上商品房供應增多了，供需關係變了，這種關係變了之後，就意味著買賣市場方向的轉變，這是利好剛需購房者的。
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