摘要：在今年的3月至8月期間，你有一次轉換房貸利率的機會：可以選擇轉換成掛鉤LPR的浮動利率，也可以選擇轉換成固定利率。
觀點：從長期來看，LPR大概率會是一個下降的趨勢，所以選擇LPR浮動利率，對於普通大眾貸款買房來說會更划算。
1.最近一段時間，有房貸的朋友應該注意到了一件“大事”，那就是，按照央行的要求，在今年的3月至8月期間，你可以有一次轉換房貸利率的機會：你可以選擇轉換成掛鉤LPR的浮動利率，也可以選擇轉換成固定利率。
這個政策影響的是2020年1月1日之前簽訂房貸合同的人，且只針對商業貸款，如果你是純公積金貸款，是不需要變動的；如果是商業貸款和公積金的混合貸，那麼只需要轉商業貸款的部分，公積金貸款的部分仍然按照原合同執行。
如果你是2020年1月1日之後簽訂的商業貸款合同，那麼你不用考慮這個問題，因為2020年1月1日之後都會統一按照LPR方式計算房貸。
所以這個事說白了就是，今年的3月到8月，你面臨兩個選擇：
第一個選擇是，將貸款利率轉換為固定利率。也就是說按照之前你合同中的浮動利率以及目前的基準利率（4.9%），確定你的房貸利率，並且這個利率會在你以後還款的十幾年、幾十年裡保持不變。
第二個選擇是，將貸款利率轉換為掛鉤LPR加基點的模式，房貸利率根據LPR的變動而變化，如果以後LPR降低，那麼你就可以享受到降息帶來的優惠。但如果LPR升高，你也會承擔利率變高帶來的更高的利息成本。
2.先來跟大家簡單說說什麼是LPR。
LPR（Loan Prime Rate）全稱是“貸款市場報價利率”。它是由18家銀行，統一報出自己的貸款利率之後求出的平均值，是銀行給到最優質客戶的貸款利率。
怎麼理解“最優質客戶”呢？其實就是對銀行來說風險最低的客戶，所以銀行也就願意給他們最低的利率。
具體來說，由具有代表性的18家銀行共同報價，分別報出自己的貸款利率，從這18個報價中去掉一個最高價和一個最低價，然後算出平均值，就得出了當期的LPR。
我們都知道，一直以來，銀行的貸款基準利率是央行決策規定出來的利率，好多年才變一次。
而LPR區別於貸款基準利率最大的點，就在於它是多家銀行統一報價形成的，所以LPR相對來說市場化程度更高一些，可以說它是一個標準的市場化貸款利率。
另外，LPR每個月20號公佈一次，是上下浮動的，如果LPR下調，就意味貸款利率降低，反之則升高。
那麼回到最開始的問題，面臨這兩個選項，到底是該選擇換成掛鉤LPR的浮動利率，還是該選擇換成固定利率呢？
我的建議是：選擇LPR。
我們先來看看掛鉤LPR之後的房貸怎麼計算，我舉個例子。
小王2010年向銀行申請了一筆房貸，貸款期限為20年。如果當時合同約定的貸款利率是按照貸款基準利率上浮10%計算的話，那麼小王目前貸款的實際利率是這樣：
4.9%（5年期以上貸款基準利率）*（1+10%）=5.39%。
如果小王選擇換成LPR浮動利率，那麼：
首先要以2019年12月的五年期以上LPR利率4.80%作為基準，算出小王房貸款利率的“加/減點”，“加/減點”的意思就是你實際的房貸利率水平和LPR之間的差值。
所以小王的“加/減點”值=實際房貸利率-2019年12月的5年期的LPR，即為5.39%-4.8%=0.59%。
然後就可以計算出小王新的房貸利率了，以後小王每年的房貸利率= LPR（每年1月1日或貸款合同對應月的五年期以上LPR利率）+加/減點，即 LPR+0.59%。
轉換完成後，從現在開始到2020年年底，小王的房貸利率是不變的，也就是說還是按照5.39%來計算，但是從2021年1月1日開始，小王的房貸利率計算標準就會隨LPR變動了，一年變一次，具體是多少，取決於到時候的LPR有多高。
假設2020年12月20日公佈的5年期以上LPR降到了4.6%，那麼小王2021年的房貸利率就會變成 LPR+加/減點，即4.6%+0.59%=5.19%。
需要特別注意的是，這個“加/減點”一旦確定之後，在剩餘的還貸時間內就不會再變了，也就是說直到這筆房貸償還完畢為止，這個“加/減點”數都保持不變。
而LPR是每年換一次的，所以你的房貸利率會隨著每年的5年期以上LPR的變動而變化。
以上就是掛鉤LPR之後房貸的計算方法。
如果小王不選擇LPR而是選擇固定利率，那麼以後不管貸款基準利率是否會變化，小王的房貸利率都將會保持5.39%不變。
3.所以你會發現，擺在我們面前的兩個選項，哪個更划算其實取決於LPR未來的走勢。
如果認為未來LPR可能上升，那麼轉換為固定利率就會有優勢；如果認為未來LPR會下降，那麼轉換為LPR定價會更划算。
考慮到短期內我國經濟增速放緩，市場投資收益率下降，我認為LPR同期報價大概率會持續下降，就算中間可能會有反彈，但整個趨勢應該是不會變的。
從LPR改革以來的走勢圖也可以看出來，LPR是穩中有降的。
另外，從西方國家的歷史規律來看，他們的利率水平都是一個長期下降的趨勢。目前，很多西方發達國家的利率水平接近於0，甚至是負的。
一個國家的經濟增速大概率是越來越低的，經濟學原理告訴我們，如果經濟增速越來越低，那利率水平也會越來越低。
所以，我們國家的利率水平大概率也會複製西方發達國家走過的歷史，長期來說越來越低。
因此從長期來看，LPR大概率會是一個下降的趨勢，所以選擇LPR浮動利率，對於普通大眾貸款買房來說會更划算。
4.那麼具體怎麼進行轉換呢？
目前，包括國有6大行、12家股份制銀行都已經在其官網、微信公眾號等渠道發佈了個人貸款定價基準轉換的公告。
如果你符合這一次利率轉換的標準，可以通過這些銀行的手機銀行、網上銀行、智能櫃員機等渠道直接辦理。
最後再提醒一下大家，定價基準轉換的辦理時間是2020年3月1日至8月31日，過期就不能辦理了。
另外需要注意的是，只有一次轉換機會，一旦你選定某一個利率模式後，今後是不能再做改變的。
閱讀更多 家居房產 的文章
