去年淨利跌逾30%。
近日，據彭博社報道，因疫情影響導致公司前景充滿不確定性，黑石關於SOHO中國私有化的洽談陷入停滯狀態。造成雙方談判的另一個阻礙是，最近債券市場的動盪引發市場對融資的擔憂。
上述消息傳出後，截至5月4日收盤，SOHO中國報2.75港元/股，股價暴跌25.68%，總市值142.99億港元，實控人潘石屹夫婦持股比例約為63.9%，4日下跌使其市值縮水31.6億港元（28.89億元）。5月6日，SOHO中國收盤報3.06港元/股。此前，潘石屹、張欣夫婦以250億元人民幣財富名列《2020胡潤全球房地產富豪榜》第68位。
今年3月10日SOHO中國曾緊急停牌，同樣因外界報道其與黑石集團私有化談判一事。彼時，據路透社報道，黑石集團正與SOHO中國進行私有化談判，交易價值40億美元（合283億元）。黑石集團向SOHO中國提出的私有化報價為每股6港元，以SOHO中國3月9日收盤價2.98港元/股計算，黑石給出兩倍出價。3月10日，SOHO中國股價盤中突然暴漲，漲幅一度超40%後緊急停牌。
這則傳聞於3月11日得到SOHO中國部分證實，其發佈公告確認，正與海外金融投資者洽談，以探討戰略合作的可能性。但其也表示，截止公告日，尚未就是否進行潛在交易作出決定，並未與任何一方訂立實施潛在交易正式協議，“公司也無法肯定任何此類洽談將導致對股份作出全面要約。”
而針對此次與黑石集團私有化談判引發公司股價波動等事宜，SOHO中國回覆時間財經稱，“對此相關消息一律暫無回應”。
對此，海通國際發表報告表示，SOHO中國5月4日收市價2.75港元，低於公司3月初刊發潛在引入合作伙伴通告時的收市價2.98港元約8%，目前股價水平仍未反映潛在引入新投資洽談預期因素。報告還認為，黑石計劃私有化SOHO中國消息可引起投資者關注，而且SOHO中國目前估值較每股資產淨值7.89港元折讓達65%，估計仍有可能吸引其他機構投資者的青睞，再計劃對SOHO中國進行私有化。即目前SOHO中國折讓價比例大，或還引其它機構對其私有化。
圖源：SOHO中國官網
徹底離場？
潘石屹的退出或早有端倪。2019年6月28日， SOHO中國曾宣佈，在2019年將陸續在大宗交易市場推出在北京、上海可售物業涉及13個項目，金額約78億元。據悉，首次將推出SOHO東海廣場、SOHO中山廣場、望京SOHO、銀河SOHO和建外SOHO具體9個單獨標的物業，總建面合計約2萬平米。
對此，潘石屹也表示最後成交價格必定高於賬面價值78億元。“好長時間沒有做買賣了，咱們還得做點生意，賣點東西。”
隨後的2019年9月29日，SOHO中國公告，以7.61億元打包售賣其位於北京9個商業項目共計2583個地下停車位。據SOHO中國未經審核管理賬目，2019年6月30日，該等停車位的賬面淨值約為人民幣5.08億元。因此，這筆出售事項將給SOHO中國帶來約2.53億元毛利潤，相當於SOHO中國2018年度營業收入的14.7%。
2019年10月，據觀點地產網報道，針對SOHO3Q已將旗下11個項目打包賣給築夢之星一事，築夢之星內部員工表示確有此事。該消息援引築夢之星內部人士稱，築夢之星是以市場價格收購，收購的11個項目位於北京和上海。
SOHO3Q是SOHO中國2015年推出共享辦公品牌。據SOHO中國2015年年報，SOHO3Q在北京和上海已經建成了11箇中心，有一萬多個座位投入使用。到2018年SOHO中國還曾提及將SOHO3Q分拆單獨上市的的計劃。但隨著共享辦公一直找不到合適的盈利及運營模式，SOHO3Q面臨持續燒錢之下出租承壓難題。上述報道也表示，SOHO3Q創立至彼時一直處於虧損狀態。
據財新網報道，2019年10月，SOHO中國考慮以80億美元出售中國多個辦公大樓權益，這也被市場認為是潘石屹將要退出中國的信號。按照潘石屹張欣夫婦的計劃，將SOHO中國的核心資產“八大金剛”全部出售，即北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場項目全部出售，這8個項目總價值500億-600億元，SOHO中國將以分批打包方式尋求出售，計劃所有交易在未來兩年內完成。
截至2019年6月末，SOHO中國持有9個項目，除去不在出售列表中的朝陽門SOHO，若出售項目交易達成，則意味著潘石屹將SOHO中國在境內的資產幾乎全部清倉。
當時涉及到的買家，也是後續多次消息中將私有化SOHO中國的黑石集團。彼時消息也稱，潘石屹和張欣計劃在與黑石達成交易後保留少部分股份。受此消息觸動，SOHO中國當日盤中漲幅也曾一度達到27.07%。
值得注意的是，潘石屹隨後開始密集註冊海外公司。天眼查資料顯示，從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹一個月內註冊7家公司，且公司股東均為註冊在境外的公司，註冊資本從150萬元至2億元不等。新註冊7家公司經營範圍中，1家涉及境外投資和科技開發，其餘6家均為企業管理。
潘石屹此前也多次購置海外物業。2011年開始，潘氏夫婦通過家族信託投資了大量海外資產，曾斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，後又花費6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權，接著耗資7億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權。
淨利下滑超30%
官網顯示，SOHO中國成立於1995年，由SOHO中國董事長潘石屹和首席執行官張欣聯手創建，2007年10月8日，SOHO在港交所上市，融資19億美元。2012年，原本以“散售”為主的SOHO中國，宣佈從“散售”向“自持”轉型時，其主要收入來源也從賣樓轉為收租。
但提出轉型後，SOHO中國並沒有停下“賣樓“的節奏。自2014年後，SOHO中國幾乎每年都有物業資產出售。具體來看，2014年，公司以52.3億元出售上海SOHO海倫廣場和靜安廣場，30.5億元出售凌空SOHO一半項目：2015年9月，對價84.93億元將外灘地王股權轉讓給復星；2016年7月，對價32.97億元將SOHO世紀廣場出售給國華人壽；2017年6月，35.73億元出售虹口SOHO，50.08億元出售凌空SOHO。
2018年3月，潘石屹曾明確表示未來不再出售資產，但到2019年6月，SOHO中國再次宣佈將旗下總價值78億元13宗物業資產出售。據SOHO中國公告顯示，2014年以來，其已經累計出售物業資產近300億元。
在提出從“銷售”向“自持”物業轉型，仍大量出售物業的背後，是SOHO中國業績的逐年下滑。2012年，SOHO中國營業額為153億元，同比上升169%，淨利潤達到106億元。隨後的2013年-2019年，其總營業額分別為142.6億元、60.98億元、9.95億元、15.77億元、19.63億元、17.21億元、18.47億元，2019年其營業額只有2012年的12%。
營業額一路下滑的同時，其年度淨利潤也不斷“腰斬”。此前六年間其年度淨利潤分別為 74.36億元、41.51億元、5.63億元、9.09億元、47.91億元、19.49億元、13.20億元，其中2019年其淨利再度大幅下滑超30%。
值得注意的是，在轉型後，SOHO中國租金收入從2014年佔比7%到2018年佔比100%，但其出租率卻在下降。從2019年年報來看，SOHO中國在北京、上海的9個項目中，除SOHO天山廣場上漲2%以外，其餘多個項目出租率都有一定下滑，其中，前門大街項目在此前出租率連續兩年達到100%後也在2019年出現下降。
圖源：SOHO中國2019年年報
針對商辦回報率低等問題，潘石屹不止一次表示這種生意確實難做：“在北京，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地產業最低的資金成本，但在此情況下，這意味著全年的物業經營仍然會虧損2%，這個生意怎麼做呢？”（北京時間財經 武竹一）
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