城北人民是什麼“錦鯉體質”？
前腳萬象城剛落地，這兩天，一宗體量相仿的綜合體又緊隨其後。
24日上午，杭州市餘杭區良渚新城勾陽路商住地塊出讓，僅一輪成交，被地鐵置業、星創、寶龍聯合拿下，成交總價360000萬元，樓面價7399元/㎡。
這宗地塊距城北萬象城僅一站地鐵。不論地段、地塊建設要求，都與城北萬象城相仿。
勾陽路地塊、幸福裡位置分佈
不過一年時間，兩大綜合體落地，這突如其來的商業大爆炸，讓城北人民歡呼不已。
一番利好砸下來，也讓目前這個板塊新盤的一根“獨苗”備受關注，這個樓盤，就是萬象城邊的幸福裡。
緊鄰雙地鐵口，未來還坐擁兩大綜合體，這個項目會賣多少？本週，我們就去了一趟城北，帶回第一手資訊。
開頭慣例，先看一段航拍。
一直以來，在大眾的認知裡，城北的城市界面都是相對較差的。
首先是地鐵線路還未開通，交通不便，除非自駕，否則來一趟城北真是“跋山涉水”，乘車非常艱難。
萬象城幸福裡周邊航拍圖
其次是環境。除了一些已交付的小區，城北還有大片的土地待開發，路上來往的工程車、土方車非常多，揚塵也大。
再加上還缺少大型商業配套，除了成熟小區的底商，居民想逛個街，得去到3公里以外的D32、大悅城或者城西銀泰。
近兩年來，隨著城北大量住宅交付，配套的短板日益顯現出來，這也對板塊提出了急迫的新要求。
萬科杭宸實景圖
今年年初，我來這一帶跑盤的時候，萬科杭宸二期還未交付，一期於去年年底交付，只有幾戶人家在裝修，整個小區顯得空蕩蕩。
加之那時天氣較冷，外出的居民也非常少，更讓這一帶顯得無比冷清。如今，杭宸已交付入住，前往探盤時還有不少居民進出，生活氣息也提升了。
萬象城幸福裡項目位於良運街和杭行路交叉口，就在萬科杭宸小區對面，一路之隔。
萬象城幸福裡售樓處實景
售樓處在杭行路上，在杭行路下車，能看見地鐵4號線和10號線的換乘站杭行路站正緊鑼密鼓施工中，灰塵也非常大。
施工中的杭行路站實景
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現場直擊
售樓處打造得比較大氣，門口一方水池配合售樓處的玻璃立面，倒影與倒影相呼應，一派平和寧靜的氛圍。
萬象城幸福裡實景
步入售樓處，置業顧問隨即對品牌進行了一番介紹。
不得不提，在眾多開發商中，華潤的口碑還是有目共睹的，在華潤落子杭州的項目中，錢江新城那座萬象城的打造，就讓它的實力得到不少人的認可。
華潤在杭打造項目一覽
而這一次，杭州的第二座萬象城落位於城北，據置業顧問稱，政府對打造城北副中心寄予厚望，更希望華潤能起到帶動作用，因此，開發商對這個項目的打造也花了不少心思。
萬象城幸福裡，即餘政儲出[2018]40號地塊項目西邊部分的住宅地塊，佔地約5.8萬方。
小區規劃14幢住宅，其中包含13幢24-34層的高層、1幢40層超高層，共1948戶。
項目分南北兩區，南北各7幢樓。東邊部部分，就是萬象城的14萬方綜合體和285米高的辦公樓，後期也將成為城北的地標。
萬象城幸福裡沙盤實景
在外立面的打造上，項目採用鋁板+玻璃幕牆，雖說比石材幹掛省成本，但大片的玻璃幕牆和鋁板營造的現代感近幾年來還比較受歡迎。
正因如此，幸福裡的陽臺均採用內包設計，不管絕大多數購房者喜不喜歡開放式陽臺，但對於沒空打掃的上班族來說，可算是非常實用的安排了。
小區配備環形跑道、兒童娛樂區，從自身配套上來看，也是偏剛需的一個樓盤。
萬象城幸福裡沙盤實景
最大的優勢，是項目周邊的配套，不止位於未來的城北副中心，未來還將享受商業+地鐵的組合。
小區規劃了地下通道，可直通雙地鐵換乘站杭行路站，颳風下雨地鐵出行十分便利。而且，杭行路和良運街是板塊內的主幹道，業主開車出行也比較方便。
杭行路站位置
再加上項目自帶萬象城，大型商業綜合體就在家門口，業主的購物需求也能得到滿足。後期寶龍拿下的地塊若是打造成寶龍城市廣場，項目周邊就將集聚兩大綜合體。
其次是自然資源，項目周邊規劃有一個大型市政景觀公園，南面和西面緊鄰景觀河道，環境也是比較宜居的。
項目區位圖
教育資源方面也較為豐富，項目周邊有良運幼兒園、勾莊中心幼兒園（運河分園）、良渚二小運河校區等學校，緊鄰的一宗地塊還被規劃為54班教育用地。
就這一帶的樓盤而言，它的優勢非常突出，這也是購房者關注度高的原因之一。
3
戶型分析
幸福裡首開1、2、14三幢樓，其中，1號樓位於小區正南面，南面臨河；2號樓位於小區東南角，14號樓位於小區東北角。
首開樓幢分佈
首開的戶型建築面積從約88到131㎡，共五種戶型。
88㎡戶型做了三房兩廳一衛。
約88㎡戶型圖
這個戶型比較方正，中規中矩。從戶型圖上看，三開間朝南，南面兩房為飄窗設計，客廳帶陽臺。
市面上不少經典的小戶型都能做到三房兩廳兩衛，這個戶型相對而言得房率不是很高，比較適合預算較低的小年輕、剛需家庭。
比88㎡稍有進步的是100㎡戶型。
約100㎡戶型圖
這個戶型基本是88㎡的放大版，做了三房兩廳兩衛。同樣是三開間朝南，主臥為套間設計，帶一個飄窗；次臥與客廳帶貫通式陽臺，據置業顧問稱，陽臺長約6.9米。
從圖紙來看，這個戶型的結構還算合理，沒有什麼明顯的毛病。
戶型建築面積約105㎡的是夾邊套，也做了三房兩廳兩衛。
約105㎡戶型圖
這個戶型兩開間朝南，最大的優點是南向貫通式陽臺，據說長度也達到了約6.9米；但不足之處也很明顯，兩房朝北，而且主臥衛生間還是暗衛。
還有建築面積約108㎡的三房兩廳兩衛。
約108㎡戶型圖
這個戶型為餐客廳一體設計，東/西面為飄窗，採光比較好。但是戶型也存在一定的缺陷，比如去南陽臺的必經之路需通過次臥，隱私性受影響；主臥的衛生間也是暗衛。
目前公佈的戶型圖上都沒有標註尺寸，每個功能區實際大小也很難評估，不過從整體來看，部分戶型舒適度有所欠缺。
而且可以想象，由於不能偷面積，再加上為了外立面美觀，戶型舒適度上的犧牲估計也比較大。
4
跑盤結語
一輪探盤下來，萬象城幸福裡這個板塊新房“獨苗”其實優劣勢非常明顯。
優勢在於雙地鐵口+配套綜合體，要說劣勢大概除了板塊界面尚未完善，就是個別戶型存在部分缺陷了吧。
但在最大的王牌——它的價格面前，小缺陷都顯得不值一提了。
目前，項目還未申領預售證，與網傳的價格不太一樣，據置業顧問的口徑，預計可能首開價格可能在29000元/㎡左右。
這個價格與24日寶龍拿下的“雙限地塊”不謀而合，根據規定，位於幸福裡南面的良渚新城勾陽路商住地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高於26000元/㎡，且毛坯銷售最高單價不高於28600元/㎡。如實施裝修銷售的，裝修價格不高於3000元/㎡。
也就是說，良渚新城的限價格局，大概就是精裝限售29000元/㎡。
這也讓購房者猜測，一站地鐵之隔的城北萬象城幸福裡，精裝銷售價會不會也將不高於29000元/㎡？
如果真如置業顧問所說，幸福裡均價約29000元/㎡，那麼可以猜測，首開登記人數可能會很多，參考周邊二手房價格就能有個數。
好找房數據顯示，次新房小區如一路之隔的萬科杭宸，近幾個月成交均價約31560元/㎡，在近幾個月行情走低的情況下，成交均價也高於29000元/㎡。
要知道，在今年6月，杭宸簽約了一套89㎡小戶型，成交均價高達39780元/㎡。
再遠一點的小區如北宸之光，近幾個月成交均價約34240元/㎡；還有更典型的紅盤海德公園，均價也破了3萬。
除了項目本身雙地鐵口+綜合體的優勢，再加上可能控制在255萬左右的總價，這樣的性價比就吸引了一批剛需購房者。
一二手市場存在一定的價格倒掛差，也足以吸引一批購房者前來搖號。
再加上首開價格划算是一般樓盤開盤的規律，不管出於投資還是自住，抱著“試試看”、“撿漏”的想法前來的購房者也不在少數。
照目前來看，大城北的規劃、地鐵的開通、萬象城的落地、寶龍的進駐，這些條件都能表明未來這個板塊發展的動力十足。
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