問：您好！看了你的分析很專業，想請教你：我們因孩子已在蛇口讀書了，現在在住的房子是兩房有點小，想賣了沙井萬科翡麗郡的買荔海春城的雙拼自住，後期荔海春城有沒有什麼潛力呀？
答：萬科翡麗郡現在賣掉其實有點可惜了。 如果月供能力不錯，建議加按揭後再入手一套蛇口。 南海中小學，除了荔海春城，還可以關注鼎太風華、諾德假日、雷圳碧榕灣、南荔苑、漢京山等。擇筍錄取。
問：您好，手裡子彈230萬，深戶單身，目前福田中心工作，首付五成，標的總價450萬以內的2房或三房，剛需自住，要素比較關注交通，學位，居住環境。月收入2萬。龍崗大運頤安都會中央兩房及小三房和福田中心區都市花園或嘉州華苑2房，趣園2房，比較糾結，煩請指導，謝謝。
答：深圳各區域就業人口密度 南山、福田、羅湖區均出現高強度的就業集聚效應。 其中高新園、車公廟、福田CBD、華強北、羅湖人口密集度最高。 龍崗中心、坂田、寶安中心也有較大規模的就業分佈，但尚未形成強勢的就業集聚效應。 因此綜合各方面考慮，優先選擇福田。 對於很多剛需和投資客來說450-500萬是一個門檻，同時也是交易最為頻繁的價格區間。 你關注的幾個小區排序： 都市花園>嘉洲華苑>趣園 另外泰康軒和福宇軒可做備選。
問：老師，大運頤安都會中央89平米新房約510萬，雙龍恆裕瓏城89平米新房（有四房）約390元，是否值得入手？還是選擇在福田、南山、寶安、龍華買？ 我第一套房在羅湖，第二套純投資房，不考慮學位，若老師認為市內更有價值，可否推薦幾個盤？
答：你好，感謝大額讚賞！ 深圳各版塊樓市分化越來越大，主要表現在以下幾點： 1.東部和西部的差距拉大 2.品質樓盤和低端樓盤差距拉大 3.學位房和非學位房差距拉大 西部漲到一定程度，可能會像東部傾斜，龍崗順勢承接。 但是羅湖和龍崗短期內升值潛力是跑輸東部的，建議入手福田、南山、寶安、龍華。 2020值得推薦的一手剛需盤： 沙井海岸城（深外學位，片區標杆、地鐵口、大商業）； 合正觀瀾匯二期 （區域標杆、地鐵口）。 也可以關注板塊內的次新筍盤。
問：十三房老師好！我和我老婆剛結婚，還未領證。我老婆在佛山有一套房產，貸款未還清。我有一套單位福田人才保障房，但無本。我們手上大約有200W左右現金，還貸能力預計是每月2萬左右。1）總預算5-600W的房子；2）2房、3房都行，大一點最好；3）樓盤稍新一點的；4）南山或者寶安（深南北環立交附近、新安、西鄉）；5）有電梯；6）未來有增值潛力，跑贏大盤；幫忙參考推薦一下合適的樓盤，感謝
答：南山這個價位可以關注大新地鐵口附近的2-3房，陽光棕櫚園、星海名城、綠海名都、天朗風清等等。 寶安關注寶中碧海花樣年、君逸世家、白金假日、財富港、聖拿威、中信灣上六座、富通城三期、玉湖灣。
問：你好，我是首付160W的，福田上班那位，上次你分析我的情況不適合龍崗和光明，建議買寶安與龍華，贊同。你推薦的碧海與龍華，我的分析：富通城，07年、地鐵遠、飛機噪音、沿海高速，學校是掛哪個？曼海寧，11年、地鐵適中、周邊設施不完善、龍華周邊農民房、學校是高峰嗎？海岸城，得2022年、周邊不完善、得等，學校外語？我現在偏自住兼投資（孩子3歲），我的分析是否正確，請指教。同時幫我看下新房大族雲峰是否需要考慮，謝謝。這幾個我應該怎麼選？
答：自住和投資的選籌邏輯區別很大。 坂田是龍崗裡表現還不錯的區域。 大族雲峰在坂田，坂田雖然屬於龍崗區，但是地理位置挨著福田中心城區近。自住可以買，但是投資的角度看短期會站崗。 之前分析過，碧海的飛機噪音不影響漲價。 海岸城是剛需新盤中各個方面比較均衡的盤，目前確實處於板塊發展初期，但是未來潛力比較大。 曼海寧對口是高峰 這幾個盤升值潛力排序： 海岸城=富通城>曼海寧>大族雲峰 子彈160，必須在學區 自住和投資這幾個因素中做取捨。
問：你好，我17年入手了福田皇崗皇御苑的小兩房，但目前我和男友工作均轉到了南山（深圳灣\\/科苑附近），考慮自住通勤和未來增值，我們想在南山買一套400萬左右總價的小房子，請問有什麼推薦嗎？目前在看好來居，深藍季節，信和自由廣場，說實在的還挺難選的，也有想是不是還是考慮福田，比如趣園，房子比較大，風景也不錯，位置也還可以？想聽下您的建議，我們目前的想法是不是可行？
答：深藍季節，又名深藍公寓，南山中心區少有的次新小戶型，這是一個優劣勢都很明顯的樓盤。 優勢：南山中心區少有的次新盤，生活配套極其便利，戶型設計年輕時尚，年輕人很喜歡，租金高，租售兩旺。 劣勢：南山中心區太成熟無增量，環境一般，獨棟大塔樓，無小區，學區中等。 優劣勢相抵之後，深藍的漲幅在南山並不理想，2016年我就實地看過這個盤，當時單價7萬出頭，目前成交價8萬出頭，只能說勉強跑平了南山漲幅，未來幾年大概率仍是跑平。 最後附贈一句，深藍這樣的樓盤註定是過渡產品，人們最終要買的還是適合居家的產品。 信和自由廣場相比深藍季節略好一些。 車公廟的交通強大到令人髮指，四條地鐵線交匯，鄙視所有雙地鐵口。 但是，車公廟被兩大問題控制了漲幅，一是無縫鏈接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技園和天安數碼城產業已經落後，沒有了高收入群體的支撐。 但這裡的房子好租好賣，而且租金很不錯。 400萬左右真的很難選，區位對比更傾向南山。
問：十三老師，您好！ 我手上現金有150，單身，在東莞有過房貸記錄，首付需要五成，月供一萬五左右可承受。剛需選擇的空間特別小，重點關注了三個樓盤。 一是橫崗地鐵站的信義御城三房的，二是羅湖的置地逸軒小兩房，三是丹竹頭的怡樂花園。 我的需求偏居家自住，有穩定漲幅就可以，偏向於信義御城。信義御城感覺比較像個能住的房子，以後有了孩子居住起來比較好。關內羅湖的老破小都不太適合居住，但通勤和教育比較好。 這三個小區選哪個呢？或者老師有其他的推薦嗎？盼老師百忙之中能回覆。感謝！
答：你好，感謝讚賞！ 深圳二套資格也可以操作成首付3成 1.全款抵押，找渠道墊資 2.操作5改3 你的預算可以選更好的板塊，縮短通勤時間，平衡自住。 比較推薦龍華上塘和龍崗坂田。 曼海寧，金地上塘道，信義嘉御山關注下。
問：大神你好，想諮詢下，目前一套龍崗中心城自住房，準備出售。售後預計手裡 250萬現金可做首付，有三成房票。月供可以承擔到2萬。 需求是：1、自住為主，現房最好，保守三房，四房更好，但要有升值空間；2、還沒小朋友，學位短期不考慮；3、希望買在龍華坂田這些，因為工作地點不確定，考慮深圳中間位置。出行不依靠地鐵，有最好。 需求要素中需求排序從高到低位：自住舒適度、升值空間、商業、地鐵，學位 目前幾種方案在糾結，第一，買民治金地梅隴鎮這些舊房子，可以買到四房。第二，買熱點區域，上塘龍華，只能買3房。第三，買大運片區。 希望您給我建議，買哪個區域，買哪個樓盤。
答：你好，工作在坂田，考慮自住建議關注上塘和坂田。大運雖然屬於東部龍頭，但是未來如果換了西部工作，通勤時間太久。 龍華的梯隊劃分其實很明確 1梯隊：深高北紅山四神盤、深外北白石龍次新剛豪 2梯隊：紅山二線、白石龍民樂次新普宅、上塘龍勝 3梯隊：民治、龍華、觀瀾（是另一個大板塊，還不成熟） 首付250，建議在第二梯隊中淘筍。 書香門第名苑、龍悅居、金地上塘道或潛龍曼海寧。
問：老師您好，剛加入星球，我目前外派廣州，1-2年返回南山工作。看12月漲勢，計劃在總價450萬之內考慮首房兩居室。向您提問：1.3,4月接盤是否有些著急？2.目前關注龍華金地上塘道二期、碧水龍庭，福田皇御苑，寶安富通城三期，對地段，交通，學位，升值空間有些難以判斷，其中較中意金地上塘道，但是掛價已經到8萬。除此外還有較合適的推薦嗎？不勝感謝！
答：您好，深圳2019年幾個熱點片區，10-30%的漲幅是有的，現在很多小區都在鬧房荒，如果不出臺調控措施，價格大概率還是向上的，疫情只是延緩了上漲時間點，給剛需朋友留足上車時間。 龍華現在稱為宇宙中心，房價在2015年左右漲了3倍。 現可以分為四個梯隊，第一梯隊就是深高北學位房，平均單價在10萬左右，例如匯龍灣； 第二梯隊就是紅山周邊，平均單價在8萬左右，例如中海錦城； 第三梯隊大概6萬左右，例如金地上塘道。 第四梯隊4萬的也有。 金地上塘道屬於龍華的第三梯隊，距離地鐵比較遠，單價6萬價格還算比較便宜。 碧水龍庭花園大社區，居住品質不錯，自住舒服學區也不錯。 自住更傾向金地上塘道和碧水龍庭 投資建議重點關注寶安碧海，除了寶安富通城三期，還可以關注聖拿威，玉湖灣。
問：老師你好：我目前在西鄉松茂御龍灣有一套小三房在我老公名下！老家一套在我哥名下！我目前情況是無房無貸！我是深戶！小孩目前上小學三年級，想買一套好一點的初中學位房！寶中我有關注（華聯城市全景）、南山陽光帶海濱城（南外高新）、科宛學裡（南外科華）、聽說寶安中心區的泰華梧桐島今年要開盤、目前首付能拿出350w,請問到底買哪裡好？方案2:（還是買50平方左右的學位房，再用別人名字買一套投資——沙井海岸城
答：學校對比：南外高新>南外科華 華聯城市全景位於創業路和公園路交口，這一區域是除寶安中心之外的第二梯隊高價區域，得益於寶安中學學位的加持，交通上位位於5號線洪浪北和靈芝站之間，6站到前海灣，在建12號線接駁靈芝地鐵站，2022年通車，通往科技園、後海、深圳灣、蛇口赤灣，周圍配套商業體豐富，大範圍舊改。樓盤是大花園，人車分流，華聯80%的戶型為雙拼。 華聯城市全景車位達不到1:1，戶型一般，優勢是原值高，多付首付或者全款稅費少，缺點是小戶型看馬路，戶型一般。 寶安中學推薦：勤誠達、中洲華府、華聯城市全景 投資角度更傾向方案2，2套房升值潛力大於1套，囤面積。
問：十三老師您好，我在外地有套房子在供，房本是2人名字，我自己是貸款人。如果把貸款還清，改成我自己名字，再辦JLH，用媳婦名字在深圳買一手房，能否算首貸按3成首付？另外老師說的5+2，也是隻適用於二手房對吧？
答：您好，具體要結合您的徵信情況，如果徵信上不體現外地房貸記錄，深圳可以首付3成。 如果徵信上體現外地房貸，再買深圳就算二套 是的
問：星主好，龍華中森華府這個樓盤怎麼樣，單價4.8了，值不值的上車？
答：不看好，雖然價格很便宜，除非你在附近上班 觀瀾板塊，農民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，價格也不低。 紅山—龍華老城沒發展好之前觀瀾也不會有大動作。 羅湖、觀瀾、坪山這種地方除非有學校利好，大概率是橫盤期橫的更長，跌時跌多，行情來的時候反應慢。 投資買漲的快的，穩定的。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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