問：十三老師你好，很榮幸在這裡向你提問： 1、個人情況 在南山科技園上班，無房無貸，月薪稅後2萬5，公積金每月共繳存6千 2、買房訴求： 想看地鐵12號線-寶安區沿線的兩居室二手房，總價在400萬以內，居住+投資 近期好了幾個小區： （1）鳳凰雅居：49平，兩居室，售價365萬； （2）桃源居十六區：66平，兩居室，售價370萬，房子是雙拼房隔出來的一半，滿五 （3）中信領航城：49平，兩居室，售價365萬； （4）中信領航城：65平，兩居室，售價460萬； 請問十三老師對上面幾個小區怎麼看，哪個更有升值空間？還有其它小區推薦嗎？
答：你好，鳳凰雅居是鴻隆廣場主要競爭對手，到後海車程約20分鐘。 優點：低總價兩房、次新花園社區、朝北看山朝南看花園、三梯十戶車位足、未來地鐵口200米、學校距離適中。 缺點:小區較小、附近配套較差、單價不便宜。 總結:地鐵12號線2022年開通，附近有華業舊改項目，未來可期！ 桃源居就是深圳的天通苑，超大社區，產品豐富，小區嚴重老化，住客素質普遍較低，屬於沒有亮點的上車盤。 領航城一期二期是中信開發，贈送比較多，89基本是3+1，三四五是機場開發，贈送不多。 這幾個樓盤排序： 領航城>鳳凰雅居>桃源居 富通城 玉湖灣 招商果嶺也可以關注。
問：老師你好，我們羅湖一套一房港島銀座60平，益田村高層一套92平三房，香蜜一套89平學位房，現在想換西部一套四房請問有什麼好的推薦和置換建議嗎謝謝
答：你好，羅湖房產未來是跑輸大勢的，建議儘早出手置換。 石廈板塊未來可以跑平大勢，暫時可以保留，做截斷抵押融資。 香蜜一套89平學位房 繼續持有。 西部4房還是要根據你的首付 房票和月供情況做精準推薦。
問：你好，本人有2套深圳房產，2015年在布吉康橋花園二期有一套89小三房，但因工作原因一直在南山西麗片區居住至今，去年想去光明常住，於是買了光明勤誠達正大城103（現以交房），現在家裡有2個小孩，一個2-3年後讀初中，一個2-3年後讀小學，本來想直接入住勤誠達正大城讀其附屬學校，但因為夫人擔心新學校不好，想今年把康橋的房子賣了，自己再湊個100-200付首付，在南山或者寶中買一個學位+自住房，由於在西麗沒有什麼優質學校，還請老師指點一下！
答：布吉片區目前仍有頹勢，出手康橋花園思路正確。 不知道你們的總預算和月供大概多少呢？ 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型） 前海投資建議優先學位房： 諾德假日花園，鼎太風華，中海陽光玫瑰園，雷圳可以重點關注。 成交量排名靠前
問：大師你好，我是深戶但深圳無房。居住工作都在成都，有套全款房和一套貸款房，月供1萬。目前手頭有100萬，明年10月有筆200萬資金到期。今年7月底孩子滿18歲有成都購房資格。如果月供達到2.5萬，還是可以承受的。從投資角度考慮，我是等明年資金充裕了投資深圳，還是在成都或者重慶等二線城市購房。對於這兩個二線城市你認為投資潛力如何？對於我這種情況，您有什麼建議。我記得你說過新房會有幾年洗盤期，是說從投資角度看新盤不如二手房嗎還是我理解的不對。
答：給在二三線工作和生活的朋友一點建議。 這裡指的是本身已經在二三線定居的。如果生活本身已經比較穩定，其實去一線闖蕩，風險還是很高。當然，如果自己很年輕，很有激情，有機會去一線，那可以去，大多數人是沒有那麼多機會。 那麼怎麼辦？就是好好在二三線生活啊。唯一要注意的一點是，要在一些中心城市買房，比如北上廣深等等。 為什麼? 將來你的孩子還是有非常大的可能去一線城市的。 這個時候，最需要解決的問題是什麼？ 就是房子，可能那個時候已經比較貴了。如果沒有提前準備，可能畢生的積蓄都被掏空，晚年有點慘。在一線買房，就等於已經定居了，雖然人不在那裡。哪怕將來孩子不在你現在選的城市，也能同等置換。 所以在深圳和成都重慶之間選擇，支持你買深圳。不僅為了資產升值，也為了下一代。何況你在成都已經有倉位了，把大資金用在深圳，未來成都可以考慮出手一套全款房做裂變。 新盤和二手房重點還是看價格，如果限價新盤，價格低於周邊二手房價格，是可以買的。 感謝讚賞！
問：大師，您好，如果總價450多萬，投資哪裡五年內增值潛力大，光明華潤三房，光明勤正大城三房，大運龍崗中心城吉祥裡四房，寶安，福田何南山，龍華有推薦也行？謝謝
答：想穩一點，關注租售比建議南山 寶安和福田 想博暴擊可以試試光明，適合底層充足的人，前期租金收益太弱
問：您好，我一家三口深戶，小孩剛2歲。目前經濟條件只能承受總價300W的房子（得辦理假離婚才能做到3成首付），還得考慮小孩學校，所以糾結於是否離開深圳去廣州定居買房，同樣的總價廣州房子和學區看起來有更多選擇，生活壓力和節奏應該也沒深圳這邊大，我大學也是廣州那邊讀的。 您覺得像我這樣目前競爭力比較弱的家庭該怎麼定位選擇，深圳還是廣州？求指點迷津，謝謝。 另外想請問下您是否有比較熟悉廣州樓市的渠道或者像您這樣的問答人、星球？
答：你好，深圳不離婚也可以通過全款抵押和5+2的方式操作成首付3成。 未來發展當然是深圳優於廣州，但是廣州房價確實比深圳便宜一半。 如果未來考慮去廣州定居，可以考慮移民廣州，廣州的教育質量也不錯。 廣州總價300，比較推薦黃埔和番禺板塊。 追求學位，可以關注黃埔花園。 當然可以考慮保留1張深圳戶口，為孩子以後留個鉤子。
問：您好！看了你的分析很專業，想請教你：我們因孩子已在蛇口讀書了，現在在住的房子是兩房有點小，想賣了沙井萬科翡麗郡的買荔海春城的雙拼自住，後期荔海春城有沒有什麼潛力呀？
答：萬科翡麗郡現在賣掉其實有點可惜了。 如果月供能力不錯，建議加按揭後再入手一套蛇口。 南海中小學，除了荔海春城，還可以關注鼎太風華、諾德假日、雷圳碧榕灣、南荔苑、漢京山等。擇筍錄取。
問：老師您好！謝謝您之前的解答跟建議。現在還有一個問題：新的徵信系統5月實施，會不會有短期房價下跌的情況，我要不要繼續觀望到5月後在出手？^_^
答：您好，19底西部領漲，今年如果沒有大規模利好刺激，可能會暫時歇一段時間。也不排除部分虛高的樓盤價格會小幅回調。 中部和東部屬於補漲區域，反應比西部慢了一些，所以大部分被西部漲幅嚇到的剛需會考慮價格沒有過分上漲的東部樓盤。 被疫情推遲的小陽春，會利好深圳投資第二梯隊。如果能淘到筍盤，儘量在5月之前入手。
問：老師好，過年前我說服爸媽把龍華中心地鐵口小三房的樓梯房賣了，準備換套600W以內新一點的電梯房來婚後住（父母有時會過來同住），我的工作在坂田布吉這邊，以後可能會調去龍崗中心城、龍華、羅湖都有可能。現在糾結於買在哪裡，買一手還是二手，總價高點還是低點，好地段小戶型還是差地段大戶型。我是首套房，單身，所以想慎重點。600W左右的壓力大，500W左右壓力小點，600W出頭都能接受，但不想壓力太大。二手房選擇比一手房多，龍華龍崗坂田都在考慮範圍，傾向於龍華多一點，看過壹城中心比去年貴了100萬感覺不值，現在意向比較大的是清湖，能買到漲幅不大面積不小離地鐵不遠的準新房。不知道老師有沒有更好的建議，謝謝
答：你好，龍華除了自身發展，更多的是承擔福田的外溢，工作在附近可以買入。 壹城中心一直都不適合投資 壹城中心的問題有三： 一、量大、量很大、量非常大 二、交通，除了9區，其他距離地鐵都挺遠的，對於郊區剛需盤的定位而言，地鐵至為關鍵，4號線已經擠出翔了，下來還要走近半小時才能到家，這可是五六百萬的房子，怎麼好像還不如住光明的地鐵盤來得方便 三、同樣單價，在龍華更好地段的選擇很多，競品對手數不勝數，同樣的價格可以買上塘甚至紅山，為什麼要買龍華老城區，學校還不好 樓盤推薦： 1.上塘：曼海寧，特發和平里 2.紅山：華山玫瑰四季馨園，金地上塘道
問：十三總，由於老家要拆遷，一直猶豫沒有轉深戶，17年購入民治看房子馨園一期（75平兩房，貸款195萬，月供1萬），這個房子99年的，小區配套物業都不怎麼樣，當時也就是想給小孩一個地方方便上學，先上車，沒有考慮過投資和上學，現在發現當時太無知了，看到你們給很多朋友答疑解惑，現在手頭上有200萬左右，小孩眼看今年9月就要上小學，由於沒有轉深戶，民治小學屬於5類，去年都有很多沒進去的，所以很煩惱，而且兩個小孩一天大一天，現在考慮想改善居住，一直在猶豫幾個方案，1.讓我老婆轉深戶，帶著我要上小學的女兒轉，再湊點錢付首付再買一套3房，2.不轉深戶，賣掉現有住房，買一個有潛力的區域，
答：你好，未來孩子和房票，建議讓老婆轉深戶。 對於大盤漲幅的標準，深圳大概是00年之後的次新地鐵花園盤，符合要求至少不會賣不出去 馨園倒是符合要求，目前單價和關注度、成交量都較低，原因是跟農民房混在一起，可替代性強。 從投資角度考慮，還是建議出手置換。 加上手頭子彈200，入手1套學區自住，再入手一套寶安潛力盤投資。
問：老師，您好，看了您前面的分析讓我清醒了，寶安中學與寶安實驗的學位房，優選寶安實驗學位房，寶中只有凱旋城與西岸官邸是學區，但翻身片區的新錦安雅園、中南花園、中商花園也是寶安實驗初中學位，以下請教： 寶中片區凱旋城平均單價11.5萬，翻身片區平均單價8W（新錦安雅園、中南花園、中商花園），只是中間隔了寶安大道，學區相同幾個小區也很近，那個小區升值潛力更大？
答：您好，凱旋城和翻身這幾個盤對比，優先凱旋城。 新錦安雅園目前價格不是窪地，是翻身的老樓盤了，樓齡快20年了，不時尚，戶型也不出彩，普通的跟漲盤了。未來有劃出寶安實驗學區的風險。 凱旋城、第五大道、幸福海岸這幾個盤都可以關注，淘淘筍。
問：您好！目前有一些現金150萬，不知怎麼利用？因為無名額，所以有中介介紹在龍崗龍西片區保利集團的回遷房，有合同預計三年後交樓，租金補償22元\\/平方，單價2.5\\/2.6萬一平，學位是北京人大附中，也不知是不是好學校？這樣的回遷房能投資嗎？盼復！
答：你好，說說回遷房： 優點：直接和開發商簽約，風險小，無需購房資格，可破限購。 缺點：全款。 其實最大的風險不是全款，也不是拿不到房本，而是不確定的等待週期。 一箇舊改項目，從立項到舊改完成新房交付，快則七八年，慢則無限期，誰敢保證你買的舊改房要等待多久呢，全款砸進去，然後就是賭人品了。 還是那句話，世上沒有免費的午餐，便宜一定有便宜的道理。 回遷房的優勢是價格會低於市場價，劣勢是需要一次性付款，現在很多回遷房的業主已經醒悟過來了，很少有大便宜可以佔。 首付150萬，西部有回報率更大的產品，建議多關注西鄉和沙井。 深圳破限購方案： 大專學歷落戶，找婚票結離婚，找熟人代持，部分法拍房不限購，公司購房等。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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