上週，南沙灣板塊內的xx譽開盤，據說首推價格2.65萬/平還包了一個產權車位 。
這個價格，有點出乎我意料了。刨去車位的話，相當於也就2.5萬/平，和蕉門河板塊最新在售的海xx岸同價，比東x灣吹風價還低。
但要知道，板塊內的山x灣2017年毛坯價已經是2.5萬/平；不過目前板塊內多個新盤在售價報價都在3萬/平以上水平。
所以，這個2.5萬/平奇怪現象，是項目操盤各種考慮？還是2020年市場問題？抑或板塊本身原因？
也許都有，也許都不是。
但既然說到南沙灣，不妨也一起討論下這個板塊的價值，從中也許能得到答案。
真正在南沙灣板塊內樓盤，就這些了
板塊定位：海上門戶 濱海宜居富人區
根據2018年8月公佈的南沙灣詳細規劃修編通告，南沙灣板塊規劃用地總面積2407公頃，北至有容船廠，西至黃山魯森林公園，東至虎門水道，南至鳧洲水道。
南沙灣板塊區位圖
定位為打造成粵港澳大灣區創新合作先行區、粵港澳大灣區的海上門戶、廣州國際海洋文體休閒中心，規劃人口24萬人。
南沙灣規劃結構圖
官方說辭有點籠統。換回大家熟悉的說法就是：未來這裡將打造以科技創新、海洋經濟為主的，高端濱海休閒旅遊度假宜居富人區。
那麼定位和現實是否相符？不妨看下南沙灣目前都有什麼。
配套：佈局科創產業、郵輪母港產業，擁先天山海資源
綜合來說，南沙灣板塊打造的配套與板塊定位在一定程度上是相吻合的。
比如規劃為國際科技創新區一帶，目前佈局了香港科技大學霍英東研究院、南沙資訊科技園、中科院廣州工研院等科創產業，形成集聚區發展規模。
南沙灣板塊國際科技創新區現有配套
而規劃為遊憩商務服務區的區塊，則是南沙灣板塊的核心部分，同時也是當前集聚南沙最多高端商業配套板塊。
南沙灣核心板塊配套
這裡既有霍英東集團早年就已建成的珠三角世貿中心大廈、中華總商會、南沙遊艇會、南沙大酒店、英東中學、南沙客運港等商務、學府、交通配套。
南沙遊艇會
同時也有自南沙自貿區掛牌以來相繼建成的地鐵4號線、南沙國際郵輪母港、華師二中附屬小學、幼兒園等綜合性服務設施。
南沙國際郵輪母港
目前濱海超級堤、明珠灣大橋、市二中天元學校等科創產業與配套也正在火熱建設中。
市二中天元學校
可以說，發展至今，板塊已經擁有較為成熟的生活、教育醫療和休閒娛樂全配套，再加上得天獨厚的一線海景資源以及黃山魯森林公園、天后宮、濱海公園等景觀資源優越，在南沙多個樓市板塊裡，南沙灣板塊佔優條件相當的多。
南沙灣俯視圖
而這也是板塊為什麼可以宣傳為廣州未來富人區。因為板塊對標的是後海深圳灣濱海居住區，以海洋經濟+稀缺山海景觀，打造板塊內高端宜居生活區模式。
但後海深圳灣房價10萬+，而南沙灣3萬+均價，甚至今年新盤首開價格重回2017年的2.5萬水平，這樣的差距原因在哪？
現況：人口基數不足 缺乏具備人間煙火的大型購物綜合體
理想可以很美好，但現實總有點骨感。
隨著海灣1號、星河山海灣、南沙灣御苑等樓盤收樓入住，當前的南沙灣，其實已經具備了一定的人氣。但相比於規劃的24萬人口，基數遠遠不夠。
人口問題，其實不僅是南沙灣的問題，也是整個南沙區的問題。目前南沙居住氛圍最成熟的金洲--蕉門河板塊，一些老樓盤如天璽灣、龍光棕櫚水岸這些，入住率都不滿。
說到大型購物綜合體，雖然南沙灣板塊裡現有的一些配套很高大上，但說實話，缺乏人間煙火。很簡單，大型購物超市就還沒有。
居住的首要條件是要解決吃喝拉撒。板塊內連個高端一點的逛街購物商場都沒有，又如何集聚人氣，如何創造商業氣氛？
至於板塊內現有的遊艇會、世貿中心、郵輪母港、南沙大酒店甚至花園酒店等這些配套，是的的確很高大上，但誰能天天去遊艇會玩？誰又每天坐郵輪去全世界逛？誰還能時時刻刻去酒店裡消費？
這些配套，對於作為休閒旅遊度假區來規劃，的確很好。比如三亞。但以旅遊去帶動區域繁華，需要的時間不是一朝一夕就能做到。
另外，還有一個比較矛盾的情況就是，板塊希望向富人區的方向發展，但基於南沙樓市整體水平本身和真正富人區存在較大差距的現況下，樓盤能快速吸引過來的客戶，有一大部分卻是以居住為目的的首套剛需置業者。
這部分人，容易被板塊未來的價值吸引，同時也對板塊內既有的比如學校、地鐵資源有所需求，所以容易對板塊買單。
但這部分人，需要人間煙火配套，同時在價格上也有著不能承受之重。綜合各種情況，也就不難解釋，為什麼2020年板塊新盤首開價格可以低到2.5萬/平的水平。
回到最初命題，這既是市場問題，2020年的開篇的確不一樣，同時，也是板塊自身問題。
未來：其實我是看好的。
最後，再想說下的就是，南沙灣板塊值不值得未來價值的期待。
我個人看法是對板塊看好的。
幾個原因。
一是板塊定位就目前來看，我覺得發展和定位是相匹配的。在近年來愈演愈烈的城市競爭中，廣州逐漸意識到強化自身發展必須加強與港澳深的聯繫。為此，廣州需要一塊腹地，縮短粵港澳時空距離，承擔粵港澳深度合作融合的功能。
而這塊腹地，只有唯一擁有出海口以及距離港澳深最近的南沙可以擔當。而南沙的出海口，在南沙灣板塊。
二是我始終覺得，南沙是個非常宜居的地方，有山有海的南沙灣，忽略當下的“無煙火”之感下，居住環境是真的好，出門就是海，推窗就是景，聽海風聲，讓鳥兒叫醒，想想都覺得美好。
三就是按照南沙灣的用地規劃性質來看，未來南沙灣其實已經沒有更多可開發的純住宅用地了 ，大多數用地規劃都是商務用地和科創用地。
這說明兩個情況，一個是當下的樓盤，算是稀缺的，因為未來不會再有更多供應。二是南沙灣現況無大型綜合商業配套的情況，在未來的逐步開發裡，會得到改善。
第四個原因，這塊沃土，上世紀80年代霍英東就已進場開發，未來我相信還會繼續大力支持這片沃土的開拓。
所以，如果今年南沙灣板塊價格在你能接受的範圍內，不妨可以考慮看看。
當然，前提還是那句話，對於南沙，你得給足夠的時間。別急。
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