上周，南沙湾板块内的xx誉开盘，据说首推价格2.65万/平还包了一个产权车位 。
这个价格，有点出乎我意料了。刨去车位的话，相当于也就2.5万/平，和蕉门河板块最新在售的海xx岸同价，比东x湾吹风价还低。
但要知道，板块内的山x湾2017年毛坯价已经是2.5万/平；不过目前板块内多个新盘在售价报价都在3万/平以上水平。
所以，这个2.5万/平奇怪现象，是项目操盘各种考虑？还是2020年市场问题？抑或板块本身原因？
也许都有，也许都不是。
但既然说到南沙湾，不妨也一起讨论下这个板块的价值，从中也许能得到答案。
真正在南沙湾板块内楼盘，就这些了
板块定位：海上门户 滨海宜居富人区
根据2018年8月公布的南沙湾详细规划修编通告，南沙湾板块规划用地总面积2407公顷，北至有容船厂，西至黄山鲁森林公园，东至虎门水道，南至凫洲水道。
南沙湾板块区位图
定位为打造成粤港澳大湾区创新合作先行区、粤港澳大湾区的海上门户、广州国际海洋文体休闲中心，规划人口24万人。
南沙湾规划结构图
官方说辞有点笼统。换回大家熟悉的说法就是：未来这里将打造以科技创新、海洋经济为主的，高端滨海休闲旅游度假宜居富人区。
那么定位和现实是否相符？不妨看下南沙湾目前都有什么。
配套：布局科创产业、邮轮母港产业，拥先天山海资源
综合来说，南沙湾板块打造的配套与板块定位在一定程度上是相吻合的。
比如规划为国际科技创新区一带，目前布局了香港科技大学霍英东研究院、南沙资讯科技园、中科院广州工研院等科创产业，形成集聚区发展规模。
南沙湾板块国际科技创新区现有配套
而规划为游憩商务服务区的区块，则是南沙湾板块的核心部分，同时也是当前集聚南沙最多高端商业配套板块。
南沙湾核心板块配套
这里既有霍英东集团早年就已建成的珠三角世贸中心大厦、中华总商会、南沙游艇会、南沙大酒店、英东中学、南沙客运港等商务、学府、交通配套。
南沙游艇会
同时也有自南沙自贸区挂牌以来相继建成的地铁4号线、南沙国际邮轮母港、华师二中附属小学、幼儿园等综合性服务设施。
南沙国际邮轮母港
目前滨海超级堤、明珠湾大桥、市二中天元学校等科创产业与配套也正在火热建设中。
市二中天元学校
可以说，发展至今，板块已经拥有较为成熟的生活、教育医疗和休闲娱乐全配套，再加上得天独厚的一线海景资源以及黄山鲁森林公园、天后宫、滨海公园等景观资源优越，在南沙多个楼市板块里，南沙湾板块占优条件相当的多。
南沙湾俯视图
而这也是板块为什么可以宣传为广州未来富人区。因为板块对标的是后海深圳湾滨海居住区，以海洋经济+稀缺山海景观，打造板块内高端宜居生活区模式。
但后海深圳湾房价10万+，而南沙湾3万+均价，甚至今年新盘首开价格重回2017年的2.5万水平，这样的差距原因在哪？
现况：人口基数不足 缺乏具备人间烟火的大型购物综合体
理想可以很美好，但现实总有点骨感。
随着海湾1号、星河山海湾、南沙湾御苑等楼盘收楼入住，当前的南沙湾，其实已经具备了一定的人气。但相比于规划的24万人口，基数远远不够。
人口问题，其实不仅是南沙湾的问题，也是整个南沙区的问题。目前南沙居住氛围最成熟的金洲--蕉门河板块，一些老楼盘如天玺湾、龙光棕榈水岸这些，入住率都不满。
说到大型购物综合体，虽然南沙湾板块里现有的一些配套很高大上，但说实话，缺乏人间烟火。很简单，大型购物超市就还没有。
居住的首要条件是要解决吃喝拉撒。板块内连个高端一点的逛街购物商场都没有，又如何集聚人气，如何创造商业气氛？
至于板块内现有的游艇会、世贸中心、邮轮母港、南沙大酒店甚至花园酒店等这些配套，是的的确很高大上，但谁能天天去游艇会玩？谁又每天坐邮轮去全世界逛？谁还能时时刻刻去酒店里消费？
这些配套，对于作为休闲旅游度假区来规划，的确很好。比如三亚。但以旅游去带动区域繁华，需要的时间不是一朝一夕就能做到。
另外，还有一个比较矛盾的情况就是，板块希望向富人区的方向发展，但基于南沙楼市整体水平本身和真正富人区存在较大差距的现况下，楼盘能快速吸引过来的客户，有一大部分却是以居住为目的的首套刚需置业者。
这部分人，容易被板块未来的价值吸引，同时也对板块内既有的比如学校、地铁资源有所需求，所以容易对板块买单。
但这部分人，需要人间烟火配套，同时在价格上也有着不能承受之重。综合各种情况，也就不难解释，为什么2020年板块新盘首开价格可以低到2.5万/平的水平。
回到最初命题，这既是市场问题，2020年的开篇的确不一样，同时，也是板块自身问题。
未来：其实我是看好的。
最后，再想说下的就是，南沙湾板块值不值得未来价值的期待。
我个人看法是对板块看好的。
几个原因。
一是板块定位就目前来看，我觉得发展和定位是相匹配的。在近年来愈演愈烈的城市竞争中，广州逐渐意识到强化自身发展必须加强与港澳深的联系。为此，广州需要一块腹地，缩短粤港澳时空距离，承担粤港澳深度合作融合的功能。
而这块腹地，只有唯一拥有出海口以及距离港澳深最近的南沙可以担当。而南沙的出海口，在南沙湾板块。
二是我始终觉得，南沙是个非常宜居的地方，有山有海的南沙湾，忽略当下的“无烟火”之感下，居住环境是真的好，出门就是海，推窗就是景，听海风声，让鸟儿叫醒，想想都觉得美好。
三就是按照南沙湾的用地规划性质来看，未来南沙湾其实已经没有更多可开发的纯住宅用地了 ，大多数用地规划都是商务用地和科创用地。
这说明两个情况，一个是当下的楼盘，算是稀缺的，因为未来不会再有更多供应。二是南沙湾现况无大型综合商业配套的情况，在未来的逐步开发里，会得到改善。
第四个原因，这块沃土，上世纪80年代霍英东就已进场开发，未来我相信还会继续大力支持这片沃土的开拓。
所以，如果今年南沙湾板块价格在你能接受的范围内，不妨可以考虑看看。
当然，前提还是那句话，对于南沙，你得给足够的时间。别急。
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