導 讀
鴻榮源集團以寶安為起點，深耕深圳市場多年，取得了令人奪目的市場業績。在近兩年中，鴻榮源開始走出深圳，佈局灣區，並放眼未來，積極通過舊改項目吸儲，多元化經營，迎來了又一輪增長機遇期。
在2019年克而瑞的大灣區榜單記錄中，鴻榮源通過其近年發展中常見的本土大盤模式，僅憑位於龍華壹成中心一個項目，分別入榜大灣區企業銷售權益金額和流量金額TOP50，堪為經典。
緣起：由“小”到“大”，深耕細作
鴻榮源，在1991年創建之初，以合作開發的方式涉足建築行業。
5年後，在董事長賴海民的帶領下進軍寶安。當時，寶安還是一片荒地，屬二線關外，鮮有房企願意在寶安發展。
後來，弘雅花園項目的開發讓鴻榮源知名度一下打開。鴻榮源在寶安更是一呆就是9年，歷時九年的深耕，也讓鴻榮源獲得了“關外地產王”的稱號。
圖：鴻榮源深圳項目分佈圖
走出關外放眼整個深圳，而後鴻榮源進入了香蜜湖片區，說這裡是深圳中心區的一片綠肺毫不為過。開發香蜜湖熙園項目，更奠定了鴻榮源的行業地位 。隨後，又相繼開發鴻景園、尚都、西城上築、公園大地等多個經典項目。
說到這裡，不得不談到鴻榮源壹方中心這一標杆大盤。
眼界：前瞻佈局，成就標杆
政策規劃利好下，寶安中心區成為了前海重點區域，更凸顯了鴻榮源提前佈局前海的前瞻性。
當初的拿地之史也是相當曲折。2012年7月，鴻榮源以底價5.2億元拿到了前海規劃調整後的A004-0100地塊剩餘權益，這也意味著在拋出總計24億的真金白銀後，鴻榮源終於取得這一地塊的全部權益並將其打造成“深圳有史以來最大的Mall”，即後來的壹方中心。
壹方中心位於前海中心區最核心地段，自帶當時深圳最大的商業——壹方城，再加上超甲級地標寫字樓等多種物業形態為一體，躍升成為區域價值高地。
在2016年時，壹方中心均價就已經突破9萬/㎡。隨後又開發了超400平米的物業，以自身“豪宅專家”的經驗，迎來了天際巨幕海景豪宅。
圖：鴻榮源壹方中心玖譽488㎡戶型圖
此外，與壹方中心項目提前佈局相似的是在建的鴻榮源前海金融中心項目。
該項目地塊（T201-0077地塊）作為前海第一拍，以51.99億元的報價被卓越集團拍下，但後來又轉交給鴻榮源進行開發，已於2016年開工。該項目可謂是鴻榮源集團在前海傾力打造的標杆之作。
作為佔地約5萬㎡，總建築面積超32萬㎡的一個商業綜合體，地上由5棟塔樓構成，集成了兩棟甲級辦公樓。一棟五星級酒店（希爾頓旗下的康拉德酒店品牌）和5萬平方米的商業。此外，還有兩棟服務式公寓塔樓。
目前，公寓部分已經建成並落架，建築外立面和沿街綠化也基本完成，預計2020年上半年即可入市 。
圖：鴻榮源前海金融中心效果圖
正因鴻榮源的精品戰略，每個項目都做到了極致，讓其成為標杆，也讓鴻榮源得到了利潤最大化。
戰略：大盤造城，綜合開發
繼壹方中心之後，鴻榮源持續以大盤模式深耕發展。
大盤模式意味著周邊配套豐富，園林規模也會比那些小體量樓盤更加大。大社區的居住舒適感也相對較強，很多投資客比較喜歡把大社區，小戶型作為投資首選條件之一。
為提高住宅的舒適感，購房者更傾向於選擇體量比較大的大社區。因此，鴻榮源在“宇宙中心”——龍華區，開發打造了壹成中心，佔地0.5平方公里，12個區總建面約320萬㎡。
壹成中心各區域相互獨立又互為整體，商品住宅均為獨立的花園式社區管理，並通過多個大型商業空間互聯互通，形成緊密的商住大社區。
圖：鴻榮源壹成中心效果圖
壹成中心自帶60萬㎡的商業建面，相當於3個萬象城的體量，還引進了龍華首個山姆會員店，同時項目還包括36.6萬㎡寫字樓，以匹配巨大體量的住宅項目。
“壹成中心”名副其實是在“造城”。承建市政配套與周邊道路的支系路網，稱得上是一個真正意義上的巨型綜合體。
前景：舊改加碼，開拓龍華
在深圳，“舊改“可謂重中之重。與其創始人長兄的宏發集團相仿，鴻榮源在”城市更新“領域也早已頻頻出手。
根據較早前的公佈數據顯示，在深圳大本營，鴻榮源就已有超1000萬平方米的土地儲備，較為明朗的城市更新項目就多達20多個，其中龍華區便有15個項目，包括觀城橫坑河西項目、元芬項目、牛湖老村項目、賴屋山項目等。
因此，龍華對於鴻榮源而言，除了目前還在開發的壹成中心項目，區域內的城市更新亦是發展的重點。
圖：觀湖街道觀城第一期城市更新單元範圍示意圖
以鴻榮源於2019年11月底拿到最新的龍華城市更新項目——觀湖街道觀城第一期城市更新單元項目為例。該項目擬拆除範圍用地面積高達約70萬㎡（706094㎡），而當下推進的白石洲舊改項目的擬拆除重建面積也不過45.9萬㎡，其體量相當於1.5個白石洲更新項目。
圖：鴻榮源近兩年深圳城市更新申報主體項目
來源：龍華區城市更新局，CRIC整理
征途：走出深圳，多元佈局
隨著企業的不斷髮展壯大，鴻榮源的版圖開始在空間範圍和業務領域兩個維度上擴展。
早在2006年，旗下的壹方置業成立之初，就以“精耕深圳，佈局全國”作為其戰略，並將遠期目標定位為“城市運營商”。
近2年來，鴻榮源開始落子大灣區其他城市，首先進駐東莞，拓展城市更新的版圖。在2018年9月和2019年10月，鴻榮源分別成為了鳳崗鎮天堂圍村片區“三舊”改造單元的舊改合作企業和塘廈鎮四村社區新城市中心綜合類更新單元的前期服務商，兩項目的規劃面積分別為86.5萬㎡和76.1萬㎡。
顯而易見，這兩個大體量、綜合類的城市更新項目，高度契合著鴻榮源在深圳一以貫之的“大城運營、產城融合”的城市更新戰略模式。
經過多年的穩健發展，鴻榮源主營業務擴展至其他領域，包括商業運營、產業發展（地產開發+產業運營）、物業管理、鴻商務等方向。
圖：鴻榮源產業發展領域下的運營和未來項目
結 語
從過去、現在、未來，鴻榮源書寫了一篇深耕大本營，開發大盤模式的發展史。在這28年的發展中，更獲得了諸如“關外地產王”、“豪宅專家”等稱號。
而就如鴻榮源、宏發、勤誠達等深圳發家的房企，在區域內具有強大的資源優勢，能夠以低價獲取土地，依靠單個項目開發獲利數年。但是，這種模式是否可以持續，是這些企業而後必須思考的問題。
精益求精、前瞻思考是鴻榮源過往成功的經營理念。因此走出深圳，多元佈局大灣區可讓企業在未來前行的路上獲得更大的收穫 。
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