問：老師，您好！我週末看了一下後海的房子，因為總共只有1600萬的預算。我沿中心路、後海濱路、後海大道從北看到南。目前有兩個複式樓進入短名單：曦灣華府和頤安閱海的89平米複式，約1600萬，帶深圳灣學校的學位，小區都不大，物業管理中等，景觀較好，戶型中等但可以接受，陽臺很爽。 個人的情況是：居家為主，3至5人居住，小孩高中了，暫時不要學位，帶學位主要考慮保值。 我想問一下，從居住兼投資角度，這兩個小區的複式值得買嗎？還是買同等價位的平層更好呢？ 謝謝！
答：你好，這2個盤對比，優先曦灣華府 考慮投資建議優先太古城 雍景灣 海境界
問：剛賣了深圳的房子，家庭年收入50萬左右，不穩定,另外，非深圳的房子月供5500元。目前有300萬的現金，在百花片區的小戶型和梅林梅香學校的學位房之間考慮，有點拿不定主意。買梅林的房子能全家住，壓力可能小點，買百花的小戶型不能住，還得再租房。我想問下：1、您覺得買哪個片區的房子更合適？2、百花目前小戶型650萬+了，您認為還有上漲的空間嗎？3、什麼時候買合適？4、能否做到首付三成?5、今年房價會降嗎？我有必要再觀望一段時間不？
答：你好，關於如何選學位，分情況，傾盡自己所有資產，只能買一個學區老破小。這種情況如果買學區房，我自己覺得有點壓力過大，還不如買一個學區稍微差點的，房子的居住品質好一些的房子。 孩子教育固然重要，但是這也要分情況，先解決自己的居住需求，然後再去提升孩子的教育品質，同時，資產的保值能力還要更好一些。 百花太貴了，從投資角度是不建議入手的。建議疫情之後淘淘筍，最近有一些急售房源，多關注。 全款抵押可以操作成首付3成。
問：老師您好，我們現自住一套固戍小產房，手上供有一套新安雲頂嘉園的43平一房一廳出租(欠款100萬)，小孩上3年級，想將雲頂換置周邊一套3房學位房自住小孩上初中用(總價想在500萬左右)，手頭有現金80萬，年收入30萬，煩請幫忙解答以下困惑 1.今年換房是合適時機嗎？ 2.怎樣操作好，雲頂的房在我們兩個人名下？先賣後買？(我和小孩是深戶，我LG不是)，還是給欠款還完轉LG名下，再買我名下3成首付，最後回頭賣雲鼎的房？ 3.周邊有什麼小區值得入手！ 盼復，感謝！！
答：你好，雲頂嘉園其實可以保留，租金基本可以抵月供。 固戍小產房可以考慮出手，擴充首付預算。 可以重點關注寶中學位房，但是買不到3房，在學位和麵積上要做取捨。
問：你好！在坂田有一套價值500的房產，計劃出手，手上現有200，計劃給小孩換一套好點學位房（9年後用學位），問題1：現在深圳的房產情況，如是先將手上200買套小的學位房，還是等賣掉坂田的房產後再買呢，現在買是二套，賣掉買是按首套？ 問題2.學位房看中寶安中學，南二外或福外，想問一下這三個哪個更有投資價值或有其他推薦？問題 2，賣掉後，我是換一套大的還是換2套更好些，換2套的話，除學位房，另一套投資在哪比較好？
答：你好，建議說說坂田房產的具體信息，再判斷是繼續持有還是出手置換。 坂田屬於補漲板塊，深圳的漲幅正在從西部蔓延至中東部。如果樓盤潛力還不錯，其實建議先持有。 投資學區房有很多打法： 1.買沒有學區的學區房（有暴擊） 2.買學位用過的可以有折扣（時間的財富） 3.買成熟自己要用的學位房（投資+剛需） 如果要買馬上要用（你小孩讀書）就買四大（深中 深高 深實驗）深外考試招生...這些覆蓋的小區來進行選擇 但是9年後才用得上學位，建議買未來成長空間大的學區房，深圳教育集團化趨勢明顯，比如荔園、紅嶺、南二外、南山實驗、南山外國語等。 可以考慮南山的教育集團（南二外 南山實驗 南山外國語）覆蓋的小區，新的教育模式，生員也很好
問：你好！，皇崗片區屬於福田價格窪地，請問景源華庭的房子投資加居住，地段不錯，單價6萬多，但是那個是獨棟塔樓，請問有沒有投資價值?
答：上車盤能選擇的空間比較小 瑞景華庭這類房成交量大、面積小、單價高但穩中有升，可以參考麗陽天下這幾年的漲幅。 可以對比一下。
問：福田四套高層住宅94年建成，想賣掉，再投資，給點建議
答：你好，信息太少無法判斷 具體是哪個樓盤呢？建議說說詳細信息再判斷是繼續持有還是出手裂變
問：十三老師您好，我在外地有套房子在供，房本是2人名字，我自己是貸款人。如果把貸款還清，改成我自己名字，再辦JLH，用媳婦名字在深圳買一手房，能否算首貸按3成首付？另外老師說的5+2，也是隻適用於二手房對吧？
答：您好，具體要結合您的徵信情況，如果徵信上不體現外地房貸記錄，深圳可以首付3成。 如果徵信上體現外地房貸，再買深圳就算二套 是的
問：老師好，我在2018年4月份買蛇口雙璽花園，找人代持，買的時候是5200萬，首付4成，現在疫情嚴重，我公司面臨巨大困難，所以還貸款也就很難，壓力很大，請問是等疫情結束快點賣掉還有其他方式融資暫時解決問題呢？
答：你好，感謝大額讚賞！ 每個行業損失不一樣，如果是消費行業，以2003年的經驗來看，非典結束後利潤會直線拉昇回來，甚至比疫情之前利潤更好。 可以參考非典時期各行業的數據，先判斷下疫情對公司的影響範圍和週期，再決定繼續保留還是直接出手。 A 繼續保留： 1.房子是2018年4月入手，如果當時買入是市場價，經過19年的拉昇，現在評估價會增加，可以嘗試去銀行申請加按揭 2.疫情有針對企業的貸款，可以嘗試申請 3.做二抵或者其它企業經營貸 4.向銀行申請貸款延期（謹慎操作） B 房子出手 總計2000萬以上的豪宅產品成交週期會拉長，如果不想降價賣掉，可以試試以下賣房方法： 賣房的幾個基本共通原則： 1.掛儘可能多的中介，從你知道的大中介，再到環繞片區，小區的精耕中介，包括一些零散的個人中介，老司機，串串。 最後再掛鏈家。 最好有2-3個不同的價格，在不同的中介做實驗。 2.視情況捯飭一下房子，用心拍一組照片（廣角鏡頭），把優點好好理一遍做成文案，話術。 3.中介可以先放出話，成交私下有紅包。 根據反應再篩一遍，找到靠譜的中介，維持日常打賞，讓中介理解你的誠意。大頭紅包在成交。 這裡注意，一定不能告訴大中介，你要急賣。 4.儘量集中一個時間約看，再找朋友託看。看房時候你在，觀察看房人。 5.如果同小區有朋友，可以掛一個相對高價幫你託高。
問：老師您好！我父母深圳只有一套房且在我父親名下，父母都70多，少住深圳，每年回來住個把月；住這套房的基本是我姐姐（50歲即將退休）和姐姐女兒（剛入深圳職場），姐姐及她女兒都有房票且無貸款，兩人賺錢能力都有限。這套房在星海名城一期，估值為720萬，現想置換達到兩個目的：一是換一套新點的物業好的有投資價值的房自住，面積以100平3或4房為好，總價不超600萬，二個是通過置換多出的錢為姐姐女兒買一套房，好儘快上車。那麼符合條件的我找了找只有龍崗大運和光明新區的新房或次新房。您看這個思路怎麼樣？畢竟只有一套房居住功能優先考慮，且不太需要市中心的位置，近地鐵即可
答：你好，2020值得推薦的一手剛需盤（推薦秩序按照排名）： 沙井海岸城（深外學位，片區標杆、地鐵口、大商業）； 金融街華髮融御首府 （熱點片區、大品牌）； 電建洺悅府（熱點片區、大品牌）； 宏發萬悅山 （熱點片區）； 合正觀瀾匯二期 （區域標杆、地鐵口）。 次新建議去寶安的碧海 西鄉 沙井板塊淘一淘，參見星球內的往期推薦。 優先西部，龍崗並非首選。
問：老師好！我是做生意的，現布吉陽光花園有個兩房，小孩讀二年級了要找個不錯的初中學位。目前有資金250來萬，想找個3-4房總價750萬內的改善自住兼學位，年底生意上還有300萬的回款。目前瞭解過龍湖春江天璽新房複式4房720萬，特發和平里的複式4房700萬，碧海富通城三期的三房590萬。目前買個帶學位的長期自住，以後生意上回款後再賣掉布吉小房投資個有升值潛力的。請問該怎麼選擇好些？還是再看看寶安中心和前海路側的二手房源？
答：你好，龍湖春江天璽位置非常尷尬，在龍華和龍崗交界處，哪邊都不願意管，自生自滅。 周邊民房多，環境差，屬於低端板塊的高端樓盤，資源錯配。 未來潛力不看好。 特發和平里的戶型佈局和使用率都不太合理，高峰學校的排名還可以，但是排名比較危險，生源不行，沒有繼續保持的基礎。沒有曼海寧漲的快。 總之這幾個盤區位對比： 富通城>特發和平里>龍湖春江天璽 單寶中和前海是更好的選擇 建議直接出手陽光花園，留著價值不大。
問：你好，十三房老師！上週提過問，一直沒收到回覆，盼復！諮詢您兩個問題：問題一：景田兩房60平公寓（近地鐵，有學位但積分低於住宅，但目前能上），目前租金7000元左右，這兩年幾乎未漲，兩房成交量也很低，均價6萬多；問題為是否需要出手置換成一房或兩房的住宅？還是繼續放著做抵押貸款另外購置住房？（還有一個二套的名額但是要首付七成，所以也沒想好，買哪裡的房子） 問題二：老家四線縣城有一個帶花園的一幢房子，帶花園共計三百多平，建築面積一百多平，地理位置不錯，靠近小學算學位房，估值一百萬多一點，目前老家是人口流出地，請教是否房子需要儘快出售？
答：你好，公寓不漲是情理之中，房齡太老加上稅費太高制約流動性。 建議出手置換住宅產品，二套資格全款抵押和5改3的方式都可以操作成首付3成。 南山和寶安還是投資首選。 四線城市房產儘快出手，人口淨流出的小城市 未來房價只會越來越鶴崗化。
問：老師好，目前自住梅林關萬家燈火小三房，今年六月十號線開通，離小區走路十分鐘。萬家燈火是2003年的房子，社區大，交通便利，租金還過得去，77平米的房可以租到5200左右。還滿兩年就樓齡二十年了，不知道是不是滿了二十年就可以申請棚改。請問大師，是等今年地鐵開通賣掉還是博幾年後的棚改？目前房價是5萬2左右。請大師點評萬家燈火。我怕今年賣了，過兩年棚改那就很虧了。周邊目前看來沒別的規劃。地鐵六號線十號線都在萬家燈火附近有站點，今年六月都會開通。
答：梅林關棚改週期太長，如果暫時沒有消息，建議去投資熱門區域淘筍 疫情期間是比較好的撿漏時機，如果能淘到急賣的8-9折筍，可以彌補棚改損失
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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