文｜你莫愁 編｜寧採塵
“9”字頭能買哪裡？沙井、安吉、還是三塘？
都不是，今天莫愁告訴你，“9”字頭，首付20萬，上車蟠龍。
蟠龍有些盤最近的促銷有點狠，單價直降2000元/㎡+，總價降出了一個“別人家的首付”，聽得莫愁都激動了。
疫情之後，降價姍姍來遲？你要掏空6個錢包到蟠龍梭哈一把？你別太著急。
“9”字頭，20萬首付，可買蟠龍
蟠龍“9”字頭，聽起來不太合理，但卻是事實。
在西鄉塘、江南較為常見的“9”字頭，卻出現在了蟠龍，均價1.6萬+的蟠龍。
近日，莫愁在蟠龍逛了一圈，驚訝發現，蟠龍一些樓盤搞了不少折扣，有些降單價，有些降門檻，具體看：
漢軍冠江臺最近推出“醫護人員特享折扣”，交2.5萬-3萬，單價即可減約2300元/㎡。
這不是總價折扣，而是單價折扣，單價減2300元/㎡，按100㎡戶型算，總價減了約23萬，一套剛需房首付都“降”出來了。
降價之後，項目11、12號樓南面101㎡戶型，單價9800元/㎡，毛坯銷售。
而與漢軍相距2公里，同屬於蟠龍版塊的雲星錢隆首府，最後一棟樓，目前單價1.8萬-1.9萬/㎡。
都屬蟠龍，漢軍的房子，只賣到了雲星的零頭。
▲漢軍冠江臺12號樓以成交房源備案價截圖。
此外，還有一個盤，單價沒降，但門檻卻降了。
沁園推出“交1.5萬抵3萬”的優惠，折後單價約1.2萬-1.3萬/㎡，和之前差別不大，但WS取消了。
以前，100㎡左右的房子，要加上500-1000元/㎡的WS，還要綁車位。如今需綁車位就能買（16萬/個，需一次性），這也是一種變相降價。
▲沁園101㎡戶型置業計劃表。
蟠龍，這個五象大兒子，房價底線被拖到了“9”字頭，首付20萬，可以輕鬆上車。
入局者不少，一週賣掉“2條腿”
疫情後，有人在賣房補充現金流，而更多的人，在等一次千載難逢的撿漏。“9”字頭上車蟠龍，在這些人眼裡，就是一次彎道超車的機會。
據瞭解，漢軍冠江臺3月底推出折扣，一週時間，賣掉“2條腿”，去化了近50套房。
莫愁前兩天打聽到，“9”字頭房已經沒有了，但北面大戶折扣也很大，單價1萬出頭就可以拿下。
▲漢軍冠江臺11號樓備案情況
▲漢軍冠江臺12號樓備案情況
同樣，沁園來訪也有所增加，在售的8、9、10號樓，如今剩下一半庫存。
▲沁園8、9、10號樓可售房源情況。
這些成功搶灘的人，提前為抄底狂歡，不知道他是否也有所警覺，低價的背面隱藏著風險？
蟠龍整體上揚，僅局部降價
蟠龍要開降了？不，真相是，大盤在整體上揚。
雲星錢隆首府最後一棟住宅，目前單價1.9萬/㎡，漲了；近期，盛科城三期最新備案價公示，主力價格為16790-17900元/㎡，也漲了，相比上期，最高漲了7387元/㎡……
降價只在局部發展，一些賣得久，存量大的盤，確實降了。
比如，漢軍冠江臺，它的前身叫漢軍五象一號，銷售時間最早可追溯到2014年。如今已經賣了6年了。
位於蟠龍一線江景位置，又是地鐵房，先天條件真挺好，但中小房企，開發實力上略有不足，項目一期五象一號，在外立面、園林、物業上，都頗受爭議。以至於，銷售時間拖得較長。
▲漢軍五象一號樓棟外立面。
▲漢軍五象一號小區園林。
去年亮相的二期組團“冠江臺”，本希望可以逆風翻盤。下面這個江景戶型，很多土豪挺喜歡的，但局部細節還有優化空間。
▲148㎡看江四房，超強版的“一箭穿心”。
同樣，2017年開始賣的沁園，45畝地賣了3年，戶型是早幾年的“流行”款，如今在市場上，競爭力略弱，2梯4戶板樓設計，房屋私密性不太令人滿意。
▲沁園133㎡四房戶型。
你期待的蟠龍降價不會來，但蟠龍一些銷售週期較長的老盤，卻開始點狀跳跌了。
撿漏可以，但要擦亮眼睛
漢軍、沁園門檻降了，對不少期待入住蟠龍的剛需來說，確實是好事。
江景+蟠龍+地鐵+“9”字頭，足已撬動不少剛需的荷包。如果你想要黃金地段，低通勤，只是為了安個家，可以上車。
但莫愁更要提醒的是，撿漏可以，但也要擦亮眼睛。
簡單來說，價格低於價值，是在撿漏。9字頭入蟠龍，肯定是撿漏了。但不等於買到房，就賺到了差價。
首先，蟠龍已經走到成熟期，地段紅利和配套紅利已經釋放。新盤想要溢價，必須依賴產品力和品牌力。
老盤新賣，在產品力和品牌力上面臨著更大壓力。這些產品進入二手市場，溢價空間也更有限。
舉個例子。
第一波入駐龍崗的合景、世茂、中鐵建和寶能，樓盤在一手銷售時期，單價從4800元/㎡——6300元/㎡不等。
但當房子進入二手市場，也不見得是當年最便宜的樓盤賺的最多。
▲龍崗某中介二手房價格展示。
其次，蟠龍各樓盤成品經過市場檢驗，價格梯隊已經形成：綠城春江明月二手報價1.9萬元/㎡，雲星錢隆首府1.6萬元/㎡，金源一品1.5萬元/㎡，漢軍五象一號1.1萬元/㎡，價格落在後方者，想彎道超車沒那麼容易。
2016年，漢軍賣7300-7800元/㎡，金源一品7600-9000元/㎡。如今，漢軍二手1.1萬/㎡，金源一品二手沒有1.6萬/㎡，基本買不到。
蟠龍板塊逐漸成熟，新盤減少，進入存量房市場，你能否在新盤中淘到筍盤，去二手市場比比差價，就心中有數了。
慎重選籌，別輕易被收割
步入4月，疫情聲音漸漸弱了，樓市走入回暖通道，期待的全城降價好像不會來了，不少人，抱著現金，開始滿地找筍盤，爭取在回暖前，抄底。
於是，一些價格陡然下降的樓盤，成了他們的目標。
但莫愁認為，疫情最艱難的階段是過去了，但疫情擴散後，內外需萎靡帶來的真正考驗，才慢慢上演。所謂的樓市大回暖，或許沒這麼快。
只要中央不鬆口，重啟房地產救市，這種“溫柔”地回暖節奏，並不會突然加速。
疫情之下，現金流吃緊，個體戶難，中下游的房企更難。一位中介告訴莫愁，如今拋售房子的業主，大多都是個體戶，已經3個月沒有收入了。
這種局面下，可以選籌的房子並不少，新房不是唯一的選擇。
前兩天，莫愁到蟠龍二手中介逛了一圈，發現近期蟠龍低價拋盤的業主可不少。
雲星錢隆首府121㎡精裝二手房，1.5萬/㎡單價可以入手；春節前基本賣到1.8萬/㎡的盛科城，如今1.68萬/㎡可以入手。
▲某中介門店掛出的二手房源。
在這樣的大環境，機會陸續還會有，沒必要看到低價就梭哈。
就蟠龍低價盤來說，你如果是剛需，起考察過項目交付部分住宅，可以接受，倒是不錯的選擇，有地鐵、近商業、部分還一線臨江，問題不大。
但如果你是投資客，想借機撿漏，我勸你冷靜。疫情後的南寧樓市，筍盤或許更多。
“三岸某盤首開價，低於預期，低於周邊”、“蟠龍二手拋售增多，1.5萬/㎡可買雲星”、“五象湖某盤單價比五象南還低”……這些都是冒出來的機會，也是不錯的機會。
手裡有現金，看準真筍盤，而不是扛著高槓杆，被別人“撿屍”。
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