闊別北京土地市場多年後，近日恆大“梅開二度”，繼4月15日拿下密雲地塊後，4月23日又以總價18.5億元、溢價率33%，將房山良鄉一地塊收入囊中。
該地塊位於房山區良鄉鎮，為R2二類居住用地、B11零售商業用地，掛牌出讓起始價為人民幣13.9億元。宗地中商品住房銷售均價不超過35344元/平方米，且最高銷售單價不得超過38878元/平方米。
掛牌信息顯示，本項目地塊不再配建保障性住房，該項目居住用途建築規模中套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重需達到70%以上。
本次出讓宗地原本設定有企業自持商品住房面積預設比例，但參與現場競拍的三家企業中，只有恆大和藍光+北投新城聯合體舉牌，中駿一直未舉牌，成交價也並未觸及設定的土地合理上限價格。
該宗土地的溢價率為33%，中原地產首席分析師張大偉分析，地塊樓面價達到了13818元/平方米，在去年12月中駿地塊曾斬獲周邊一宗地塊，樓面價約1.1萬元/平方米。
中指土地情報的數據顯示，地塊周邊有3個新房項目，其中金融街·金悅嘉苑新房報價26000元/平方米；金樾和著報價31782元/平方米；旭輝城新房報價30231元/平方米；本地塊地價與房價比優勢明顯，周邊住宅用地供應不斷增加，配套也將逐漸完善。
“這個區域已經出現過多宗限競房地塊，旭輝城共計992套房源，金樾和著共計890套房源。區域商品房的總供應套數可能要達到7000多套，未來的人口可能達到2萬餘人。”張大偉對記者表示，區域內項目競爭激烈，旭輝城以及金樾和著在售產品均價明顯低於政府限價，兩項目原本限價為3.8萬元/平方米，目前正常產品的在售均價約為3.1萬元/平方米。
合碩機構首席分析師郭毅接受記者採訪時表示，恆大拿下房山地塊是合理的選擇。恆大此前產品一直專注剛需剛改人群，在產品打造上更有優勢，對客群的理解程度也更好。從1.3萬元/平方米的樓面價和3.5萬元/平方米的限價相比，在未來產品的打造上，恆大還是有很大的空間。一種是配置升級做加法，滿足改善人群的需要。也可以在價格上做減法，滿足地緣剛需客戶的需要。可以說，樓面價和銷售價格之間的價差，已經決定了這個項目的市場前景相對明朗。
中指土地情報的調研認為，該地塊所處區域處於市場起步階段，配套資源較好，產業基礎一般，人口密度中等，人口增速較快。
郭毅表示，未來區域內的恆大項目、中駿項目、金樾和著、旭輝城四個限競房項目，形成規模效應，有助於良鄉板塊市場熱度的提升，並拉動區域內項目銷量的明顯改善。
對於恆大回歸北京土拍市場，郭毅對記者表示，恆大已多年沒在北京市區拿地，其此前項目已進入銷售尾聲。迴歸一線和重點二線城市，或是下一階段發力重點。因為從目前三四城市來看，人口外流、棚改降溫等市場環境對於開發商來說並不是很友好。作為曾經重點佈局三四線城市的恆大，未來將積極在一二線城市做新的鋪排佈局。
張大偉也表示，最近恆大連續在北京拿地，放眼其他企業，從2019年下半年開始，融創連續在北京拿下4宗住宅地塊，說明龍頭房企再次迴歸北京市場。一方面是由於最近全國土地市場有所升溫，另外企業融資難度降低，整體看，土地市場的升溫趨勢開始出現。
記者：陳靜思
閱讀更多 東單財社 的文章
