房地產白銀時代，成本控制成了考驗各大房企生存能力的一大指標。
從房企項目開發成本構成中，可以發現，除了土地費用，建安成本是房企總成本的大頭。
可以說，只要管理好這一部分成本，整個房地產項目的成本管理就完成了一大半。
但是，建安成本不像土地費用、營銷費用這麼容易把控，其內包含著幾十甚至上百項大大小小的板塊，尤其是施工階段的簽證變更，更是給工程的結算審核增加了極大的難度。
因此，如何合理高效地做好成本審核，以提高工程預結算工作的效率，合理地確定和控制工程造價，是房企及其成本人員必修的一堂課。
雲採購結合恆大、碧桂園的工程結算審核做法，整理出10大審核要點，供廣大房企成本人員參考學習。
工程結算中常見問題及原因
在工程結算時，審核人應結合竣工備案、利潤決算，注意把握好結算審核的策略和節奏。根據雲採購梳理，目前房企們的工程結算主要存在著4個常見問題：
工程結算審核的10大要點
1
做好結算審核的準備工作
首先，應要求承包商或指定分包或供應商在遞交結算供審核時，附上結算價款不再調整的承諾。
其次，應詳細審核項目或分項的合同文本，瞭解合同範圍、與其他承包商之間的界面劃分和計價模式等。
再次，應檢查竣工資料的完整性和準確性，特別是設計變更內容是否完整體現在竣工圖紙上。
最後，應及時與工程管理部、現場監理聯繫、交流，以充分了解項目或分項工程的現場情況，利於結算審核工作的完整性。
此外，計劃編制也很重要，以恆大為例，
恆大成本控制中心根據總工室施工圖的出圖時間制定各項目的預算編制計劃；
-
成本控制中心根據工程管理中心提供結算資料時間編制項目結算審核計劃；
成本控制中心按承包商上報結算時間編制工程結算審核計劃。
2
審核建築面積
一方面，應關注設計變更可能引起的建築面積調整，提醒造價諮詢公司注意施工圖紙與實際的建築面積差異，必要時與建築師或造價諮詢公司或承包商計算的面積逐層進行對比。
另一方面，若建築面積與結算不同，要求各方就面積差異取得一致；如建築面積有調整，應及時檢查機電專業結算相關數據。
3
審核結算資料
碧桂園的工程結算資料算是比較全面的，雲採購收集了30項，這還不包括樁基工程等其他類工程的結算資料。
結算環節出現扯皮、甚至結算金額遠遠大於合同金額的情況，往往是因為合同執行過程中沒有對變更管控好。
為此，碧桂園引入明源移動工程協同平臺，將變更籤證的申報、審批全流程搬到線上。因為完全線上化，業務可全流程追溯，單據可以直接從線上進行打印，自動獲取審批人的名字、通過時間。不需要再線下找人簽字，直接打印下來蓋章即可確認，作為結算的其中一個依據。
而管理臺賬直接線上導出，不需要考核人員再從線下彙總核對。
結果就是，線上有資料就進行結算，沒資料就不予結算，明明白白，不再存在變更黑洞，為結算提速！
而恆大的結算資料除了通用要求外，還有個性化要求：
土方工程結算上，須提供經過甲方現場工程師、造價工程師、監理工程師及施工單位四方共同確認的交付場地標高圖和完成面標高圖。標高圖中必須有明確的邊界線/放坡/工作面等實際情況(合同中約定不計放坡/工作面的除外，須劃分詳細的方格網計算圖（10×10）及相關的計算書；
樁基工程結算上， 樁基工程打樁原始現場記錄，包括樁號/樁規格/現狀土標高/樁頂設計標高/送樁長度等，須有甲方 現場工程師、造價工程師、監理工程師及施工單位四方共同的簽字確認；
部品工程結算上，施工單位必須做出詳細的竣工圖紙供工程管理中心現場工程師、總工室設計師核對後確認，並提交 招標圖紙及變更籤證作為結算依據，以便對照；
園建/綠化工程類結算上，結算資料在報送甲方工程管理中心工程師之前須經過園建/綠化相關工程師的確認，並由園建/綠化 工程師簽註結算核實意見；
樣板房工程上，樣板房工程由工程管理中心工程師接管相應的結算資料交接工作；需提供通過驗收意見的樣板房現狀說明書及其附表；在招標時主材價為暫定的，須由成本控制中心按設計要求確認相應的主材價格。
材料設備類結算上，須提供經供貨方/監理（無監理的情況除外）/總包/甲方四方簽字核實的《材料設備驗收單》和配套 的《材料設備價格清單》原件作為結算依據。
恆大的結算資料核對要點包括：
資料是否齊全，是否有複印件價結算的情況；
竣工驗收合格報告中內容填寫是否完整，特別注意驗收報告中完工日期，建築面積等一應說明是 否填寫完整；
工程結算工作交接單中內容填寫是否完整，工程管理中心負責人是否簽署；特別留意交接單中有關竣工圖紙，指令變更的描述以及往來款項的說明。
4
檢查多計項
結算出現多計項的錯誤，通常是由於設計或竣工圖紙所表述的內容超過標段或承包合同範圍；或是承包合同約定的工程量計算規則與常規的認識不同。
所以，在具體檢查結算前，應仔細閱讀承包合同（或按常規假定標段劃分）和工程量計算規則，確保結算內容與承包合同所述內容以及計算規則相一致。
常見的多計項包括但不限於如下6種：
5
做好價格複核
一是審核單價。
首先，審核竣工結算所列各分項工程單價是否符合承包合同約定的單價，包括合同單價或定額單價，其名稱、規格、計量單位和所包含的工程內容是否與合同或單價估價表相一致。
其次，單價換算首先要審查換算的分項工程是不是合同或定額中允許換算的，再審查換算是否正確。
再次，補充合同單價或定額及單位估價表，要審查補充定額的編制是否符合編制原則，單位估價表計算是否正確。
二是審核取費標準。
若採用定額計價，根據竣工結算時間，取費用發生時所執行的定額及與定額相對應配套的取費標準。
應注意建築工程類別劃分是否與工程性質及規定指標相符，有無高套取費標準；各項取費的計取基數是否符合有關規定；有無規定之外的取費等；對於人工單價、開辦費、管理費率、利潤讓利等情況需按承包合同的約定執行。
三是審核甲供料扣款及核銷。
若項目或各分項工程中部分採用甲供料，則採用定額計價時，需在稅後扣回甲供料定額預算價格；若甲方供應數量與工程實際用量存在差異，需進行材料核銷，超供部分應按供應價扣回。
四是審核甲方代繳代扣。
項目或各分項工程中，如果存在甲方代繳代扣項目的工程水電費等，審核人應進行費用清算。
五是審核合同約定的獎罰款。
項目或各分項工程中，若依據合同約定，存在各類獎罰款的如質量、工期等，應進行此項費用清算。
此外，根據合同約定，應對項目或分項工程保脩金進行計算並預留，所有結算在三方簽字蓋章前必須經算數核對。
6
審核工程量
同步或交叉複核工程量可用以下5種方法：
一是利用統計數據及經驗，對主要工程量每平米含量先進行一次初步核准，以確定是否在合理區間內。
二是利用統籌法審核平面如建築面積與樓板、裝飾面層、天棚、吊平頂，以及垂直面如外立面與其飾面、窗、陽臺門、幕牆、外腳手、外立面或平面係數等相關數據的合理性、正確性。
三是逐層或選擇典型樓層如地庫、裙房、標準層、屋面層，複核柱、梁、樓板、剪力牆之砼、鋼筋含量指標的合理性。
四是抽查或測量典型柱網結構的砼含量和鋼筋含量。
五是定期或不定期對工程量進行百分百計算複核。
7
審核時點
對總包結算的審核，可與造價諮詢單位同步進行；對指定分包或供應合同的結算審核，可安排在造價諮詢單位遞交初步審核意見之後。
以恆大對審核時間的要求為例：
委託工程造價諮詢公司進行審計的，1000萬元以下的項目審計原則上出具初步審計報告的時間不得超過20天，1000萬元以上的項目出具初步審計報告的時間不得超過30天，特殊情況下不得超 過45天。
成本控制中心每次受到施工單位的反饋意見後回覆時間：10萬元以下的2天內，10萬元~50萬元的3天內，50萬元以上的5天內。
集團財務管理中心的複核時間為，自結算資料齊全之日起，一般複核5天內，全面複核時間為，50萬元內的10天內，50萬元以上的及主體、市政配套、園建工程為25天內。
以上未按時限完成的（因被審計單位自身造成的延誤除外），每延遲一天扣罰責任部門總監50元。
碧桂園對工程結算資料的報送及審核也設置了嚴格的審核時限，並向內部設置結算資料一次性提交激勵。
區域成本部真實、完整、一次性提交結算資料至集團造價部，則獎勵5000元/份合同。15天內一次性完整補充的不獎不罰，補充兩次以上則會給予處罰措施。
8
發揮造價諮詢單位作用
對造價諮詢單位要有所要求，例如要求其提供計算底稿，並將上述檢查結果與之交流溝通，要求其根據甲方審核意見與承包商進一步洽商。
在委託造價諮詢公司時：
恆大的成本控制中心對編制預結算的諮詢單位進行考察、篩選，確定委託對象後報成本分管領導審核、總經理審批確定；
成本控制中心負責與被委託方簽訂詳細的預結算編審的造價諮詢委託合同；
成本控制中心負責跟蹤、瞭解造價諮詢機構的編制或審核情況，督促諮詢機構履行造價諮詢委託合同，審查諮詢機構的編制結果。
按恆大的相關規定，委託工程造價諮詢公司審計結算，諮詢費用應按如下標準進行控制：
工程造價500萬元以內的，諮詢費率應控制在3~8‰以內，500萬元以上的諮詢費率應控制在2~6‰以內。
單獨安裝工程結算審計可在上述基礎之上適當增加0.5~1‰，如果諮詢公司最終審計報告質量控制在公司規定的誤差率範圍之內(初審誤差率應控制在3%以內，複審誤差率應控制在1%以內)，諮詢公司年度諮詢費收費低於上述最低費率計算的費用時，成本管理中心可以按最低諮詢費率計算補償給諮詢公司，以確保諮詢公司工作積極性。
最高諮詢費不高於上述規定的最高諮詢費率計算的諮詢費，計費基數均以定案造價計算，必須在諮詢合同中做出規定，確定上述計費基數時若原施工合同是總價合同，原合同總價不應計算在計費基數之內。
結算諮詢合同中必須規定公司有權對諮詢單位的初審金額另行委託其他單位或自行組織人員進行復審，如複審核減率超過2%但未超過3%（含3%），公司只按結算審計費70%支付審計費，另外諮詢單位還要承擔複審的審計費用(複審審計費按複審核定工程造價的1‰收取基本審計費，核減額提成按核減額的5%計算)，公司有權直接從應付諮詢單位的審計費用中扣除。如複審核減率超過3%,則公司不支付任何審計費用給諮詢單位，已預付的審計費由諮詢單位退回。
工程造價審計諮詢合同必須採用公司相應合同範本。
所有涉及需要辦理工程結算的承包合同中必須明確規定：
承包方提供的結算必須實事求是，如實依據合同規定計算，如果乙方虛報誇大結算金額，計算誤差率超過5%，超過部分審計費由承包承擔，審計費按核減額乘以4%計算，由公司直接從工程結算款中扣除，上述誤差率定義為：(乙方送審金額最後審計定案金額)÷最終審計定案金額×100%）。
所有涉及需要辦理現場工程經濟簽證與設計變更籤證的合同中必須明確規定：
簽證單中的預算書的內容必須完整、準確，承包方上報的補充預算額，不得高出公司審定後的金額的10%，否則，公司將收取超出部分的10％的違約金，在結算工程總價款中扣除，並降低承包方在公司承建商評估體系的排名。
9
選好設計單位，提高出圖深度和質量
以恆大的圖紙要求及臺帳管理為例：
第一，恆大總工室向成本控制中心提供設計圖紙（白圖），成本控制中心資料員須辦理簽收登記手續，建立設計圖紙收發臺帳。
第二，設計圖紙須明確工程所屬板塊、工程所在地、單位工程名稱和編碼；項目當期（區）的戶型、棟數。
第三，設計圖紙須尺寸清晰、準確，有詳細的設備材料的規格型號和標準。如帶裝修的，需有明確的裝修 標準，須明確產品檔次、規格、型號，如使用套圖的，需說明套圖對象與變化情況。
第四，預算編制過程發生設計圖紙澄清、變更修改、調整，由設計代表書面回覆工程成本控制中心或在計 算圖紙上標註、簽名；有關問題由總工室、成本控制中心以業務聯繫單形式交流完成。設計回覆時間不列入預算編制時間內。
第五，資料員發現存在圖紙不齊，不具備預算編制條件，可拒絕收圖。
第六，凡總工室給成本控制中心的設計圖紙及相關資料，成本控制中心必須保存完整，直到工程全部竣工結算完成為止，並在本部門資料員處存檔至少保存到項目工程全部辦完竣工結算後 5 年以上。
此外，對於審核方而言，還要加強項目開發的計劃和節奏，重視、強化招標採購的策劃工作，確保招標採購工作的合理時間；加強、細化回標分析及詢標、確認工作，減少、避免合同爭議的重複發生；加強合同管理、工程記錄及檔案管理；加強對投資監理的事前指導、過程管理、事後考核。
10
結算過程其他注意事項
-
結算的工程量以竣工圖為準，竣工圖不清之處，預算人員要得到工程管理中心的確認或到工地現場進行實地測量；
尤其對圖紙未標註、規範無特別要求，現場實際施工又提高標準的項目，一定要有現場工程師文件確認並符合工程合同要求後才能給予按實結算。
結算單價在合同中有規定的，則按合同規定執行；結算單價在合同中未規定的則參照定額和市場合理低價進行確定；
扣除甲供、三方供貨材料、設備的多用材料費（實際領用甲方材料數量減結算用量的差量乘甲方 供應材料超量扣款單價）。同時，要對甲供材料、設備的多領和少領數量也應引起足夠重視；
多領和少領數量要與現場工程師一起核對確認，並要
對其少領和多領原因進行分析，通過分析，進一步驗證結算數量的正確性。材料價差嚴格按材料限價調整。按承包合同確定的結算方式確定結算總價，在初審結算書、與承包方核對時依據合同，進行甲供材料、配合管理費及責任扣款等費用的確認、扣除；
預算編制中，因施工組織設計、現場實際標高沒能及時提供，造成未按施工組織設計、現場實際 標高計算項目和工程量的，成本控制中心結算中一定要要求工程管理中心提供施工組織設計、現場實際標高，對原預算做出相應調整。
同一工程，若有兩次以上結算或簽訂兩份以上合同產生兩份以上結算時，在分次結算中要注意之前結算與之後結算的工程量銜接，之前結算一定要用文字或圖示標（說）明已結範圍和位置，之後結算要在結算前先核對之前各結算書已結時間段、位置和範圍，避免重複。要求現場工程師在向成本控制中心報送資料中定要註明每次結算的實際施工位置或距離。
閱讀更多 明源地產研究院 的文章
