裁判要点
建筑物中独立产权所有权人虽然享有排他性支配权利，但在行使租赁权时，应充分考虑其物业是否可以进行明确分割并独立使用，以及是否对其他所有权人构成损害。否则，在全体业主未能达成一致意见的情况下，该独立产权所有人行使租赁权若对其他人形成利益阻碍，则应当受到限制。
案情简介
原告徐某某与被告陕西某商贸有限公司系租赁关系，被告承租原告位于西安市新城区某小区8号楼大厅2层48平米的商业用房。西安市新城区某8号楼大厅为回迁安置商业用房，大厅内二层共980.95平方米，其中案外人芦某某占572.85平方米、案外人田某某占225.39平方米、案外人刘某某占73平方米、案外人徐某某占48平方米、原告徐某某占48平方米。
2015年4月9日某小区商业8号楼大厅业主委员会（出租方）与被告（承租方）签署《房屋租赁合同》，约定首期租金每平方米为86元/月计算，之后租金每三年递增一次。后被告经营困难要求降低房屋租金，2016年12月15日经协商某小区商业8号楼大厅业主委员会与被告签订《房屋租赁补充合同》，载明：自2016年10月20日至2018年4月19日，房屋租金每平方米降低20元；自2018年4月20日至2019年10月19日，在主合同规定递增后租金基础上，房屋租金每平方米增加20元；自2019年10月20日后，租金价格与递增按主合同规定执行。
2019年4月4日某小区8号楼商业大厅部分业主作为出租方与被告另行签署《房屋租赁补充合同》，对租金进行了进一步调整，约定“自2018年10月20日至2021年10月19日，房屋租金价格为：一层95元/㎡，二层50元/㎡，三层48元/㎡”。该份合同上，二层业主芦某某（占572.85平方米）、田某某（占225.39平方米）均签字，但本案原告未签字。原告认为，被告没有按照2016年12月15日《房屋租赁补充合同》的约定向原告支付租金，构成违约，故诉至法院，要求被告向原告支付欠付租金76291.2元。
裁判摘要
法院经审查认为，物权是指权利人对特定物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。虽然权利意味着在法律规定范围的意志自由，但这种自由不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。本案中，原告作为商铺所有人虽然享有自己商铺的排他性支配权利，但在行使该权利时，应充分考虑其建筑物区分所有的使用、分配及各商铺是否可以独立、独自对外出租经营。首先，某8号楼商业大厅一至三层商铺9名业主，自安置以来即整体对外出租，期间从未分割出租过，维持其出租的整体性符合多数业主的利益，如分散出租、不限业态势必形成各种不同需求之间的矛盾，从而损害全体业主权益。其次，广大业主的核心利益和根本利益在于某8号楼商业大厅物业出租和收益的稳定性。包括原告在内提起诉讼仅有三位，并未形成业主数量的多数或者大多数，且原告的48平方米商铺安置面积目前并未办理房屋所有权证书，房地产行政管理部门尚未对原告回迁商铺划分四至，导致无法明确原告所持有商铺具体范围，难以对原告权利范围予以实际明确。被告租用原告商铺，应当支付租赁期间的租金，租金标准应按照被告与业主代表签订的补充协议中的租金标准每平方米50元计付，故判决：1、陕西某商贸有限公司于本判决生效后十日内支付徐某某租金28800元（从2018年10月20日至2019年10月19日止）；2、驳回徐某某其余诉讼请求。
案例评析
《法学大辞典》对租赁权的定义是：租赁权又称使用收益权，即承租人依租赁合同，在租赁物交付后对租赁物享有的为使用收益目的所必要的占有权的总称。租赁权基础法律关系为租赁合同，性质属于债权，但租赁权作为一种特殊的债权，某种程度上受到了类“物权化”的特殊保护。
本案中虽以物权向债权让步的特殊处理方式进行了裁判，但必须重点说明，这是在“双方均同意继续履行租赁合同，但对如何具体履行发生争议”的情况下，为解决权利冲突而做出的判决，是对法律规范适用的补充，仅具类似情况下的参考意义，绝不能作为一般性规则看待。具体如下：
一、回签安置证明显示将原告安置在西安市新城区某8号楼大厅内二层B区3号（建筑面积48平米），但目前并未办理房屋所有权证书，房地产行政管理部门尚未对原告回迁商铺划分四至，导致无法明确原告所持有商铺具体范围，因原告行使权利的具体载体无法界定从而难以对原告权利范围予以实际明确；
二、原告完全可以通过解除合同的方式实现救济目的，但在本院询问是否同意继续履行租赁合同时，原告明确表示不要求解除合同，租金系合同主要条款，双方客观上就租金标准达不成一致，但主观上又均不愿解除租赁合同，显然在当事人意思自治和合同公平原则上存在矛盾；
三、2014年12月7日某8号楼商业大厅9名业主选举产生业主代表三人芦某某（当选业委会主任）、马某某、詹某某，包括原告在内的9名业主分别签署委托书授权业主代表进行招租，庭审中原告未提交业主委员会解散或重新选举产生的证据，故该业主委员会履行职责所做决定依法产生法律效力；
四、虽原告对2019年4月4日某8号楼商业大厅业主（出租方、甲方）与被告（承租方，乙方）另行签署的《房屋租赁补充合同》以其未签字为由不予认可，但某8号楼商业大厅一至三层商铺9名业主，自安置以来即整体对外出租，期间从未分割出租过，维持其出租的整体性符合多数业主的利益，如分散出租、不限业态势必形成各种不同需求之间的矛盾，从而损害全体业主权益。
正是基于上述考量，法院才在租赁权冲突时以对原告所有权进行限制的方式，做出最终处理。
本案系建筑物中独立产权部分物权权利行使是否应受到限制的典型案例，对实践有一定的导向作用，有助于民众科学地评估司法裁判和政策导向，提升社会的整体法治和诉讼水平。
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