今日问题
问题：搞清楚“变现渠道”，才是投资增值&变现的最大保障？
学员：老师，下面三个标的，选哪个才对：
A、杭州钱江新城一线江景的写字楼如某凯国际3.6万一平，一层面积总价在5100万左右，地铁300米，配套相对成熟，市民中心，市政府都在这边。
B、目前最火热的奥体1公里范围内的写字楼均价在2.5万左右一平，比较新，地铁200米左右，整层1700平，4250万左右。很新，周边配套奥体、博览中心（G20会场），游泳馆等，现房。
C、与奥体相距5公里的地铁上盖楼盘，周边空地多，附近有3个小区，两个现房已入住，一个是期房。项目本身有五星酒店和1500户商业公寓，公寓已售磬，还有一个中型的商场，现在在售的是可以明火重餐的商铺加一个2000平的独栋写字楼，价格也在5000万左右。2021年交房。
我的问题是，同样5000万左右，是买成熟地段的一层，还是买远几公里外的一小幢？
补充：奥体与钱江新城相距一条钱塘江，3年内有4条地下隧道，10分钟左右开车能到，23公里内有四个大桥相连。
Art :首先，我还是会建议你从「代持」or「合资」的角度切入，思考如何购买「住宅」。
不然，到二手交易时，你会被扣巨额的「土地增值税」。也许你会想用「境内公司」or「境外公司」持有，用交易公司股权来避税，但1000～2000平米的体量其实很尴尬。因一般买方买不了。
愿意使用「股权交易」来购买的巨型买方：如跨国保险、金融公司...等，又只要更大的体量。例如：整栋楼。
因这些精明的巨型买方都明白，整栋楼的单一产权写字楼，才是增值&变现的最大保障，故在你决定购买之前，请与杭州的商业地产五大行先沟通，看看当地整层写字楼的买方多属于何种性质？数量多寡？
一般会愿意买整层而非整栋的买方，通常是国企、上市公司，纯粹因拓展办公空间的需要而买，先确认这个族群有多少，才知道未来你的「变现渠道」在哪？
另外，买商业地产的抵押贷款条件，远逊于「住宅地产」。无论在利率、成数、年限三个层面，所以你的5000万用在这，可能仅发挥8000万的效果。但用在住宅，可能会发挥1～1.5亿的效果，故强烈建议，先去思考「如何买住宅」。
当然，如果你还是决定要买办公。我的建议如下：
这个题目其实就是「租赁型创业」，只能教你如何找答案，但没有标准模式，我们以后会开课，但如开课要有效果，可能要用不一样的方式来上，就像很多大学在教创业，但多数教的都太理论了。
以上，说明完毕！
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