今日問題
問題：搞清楚“變現渠道”，才是投資增值&變現的最大保障？
學員：老師，下面三個標的，選哪個才對：
A、杭州錢江新城一線江景的寫字樓如某凱國際3.6萬一平，一層面積總價在5100萬左右，地鐵300米，配套相對成熟，市民中心，市政府都在這邊。
B、目前最火熱的奧體1公里範圍內的寫字樓均價在2.5萬左右一平，比較新，地鐵200米左右，整層1700平，4250萬左右。很新，周邊配套奧體、博覽中心（G20會場），游泳館等，現房。
C、與奧體相距5公里的地鐵上蓋樓盤，周邊空地多，附近有3個小區，兩個現房已入住，一個是期房。項目本身有五星酒店和1500戶商業公寓，公寓已售磬，還有一箇中型的商場，現在在售的是可以明火重餐的商鋪加一個2000平的獨棟寫字樓，價格也在5000萬左右。2021年交房。
我的問題是，同樣5000萬左右，是買成熟地段的一層，還是買遠幾公里外的一小幢？
補充：奧體與錢江新城相距一條錢塘江，3年內有4條地下隧道，10分鐘左右開車能到，23公里內有四個大橋相連。
Art :首先，我還是會建議你從「代持」or「合資」的角度切入，思考如何購買「住宅」。
不然，到二手交易時，你會被扣鉅額的「土地增值稅」。也許你會想用「境內公司」or「境外公司」持有，用交易公司股權來避稅，但1000～2000平米的體量其實很尷尬。因一般買方買不了。
願意使用「股權交易」來購買的巨型買方：如跨國保險、金融公司...等，又只要更大的體量。例如：整棟樓。
因這些精明的巨型買方都明白，整棟樓的單一產權寫字樓，才是增值&變現的最大保障，故在你決定購買之前，請與杭州的商業地產五大行先溝通，看看當地整層寫字樓的買方多屬於何種性質？數量多寡？
一般會願意買整層而非整棟的買方，通常是國企、上市公司，純粹因拓展辦公空間的需要而買，先確認這個族群有多少，才知道未來你的「變現渠道」在哪？
另外，買商業地產的抵押貸款條件，遠遜於「住宅地產」。無論在利率、成數、年限三個層面，所以你的5000萬用在這，可能僅發揮8000萬的效果。但用在住宅，可能會發揮1～1.5億的效果，故強烈建議，先去思考「如何買住宅」。
當然，如果你還是決定要買辦公。我的建議如下：
這個題目其實就是「租賃型創業」，只能教你如何找答案，但沒有標準模式，我們以後會開課，但如開課要有效果，可能要用不一樣的方式來上，就像很多大學在教創業，但多數教的都太理論了。
以上，說明完畢！
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