長租公寓從“風口”到“落潮”
2016年，是長租公寓“元年”。這一年，國務院提出建立租購併舉的城鎮住房制度，加快發展專業化租賃市場。同年的中央經濟工作會議也提出加快機構化、規模化的租賃企業發展。
一系列支持住房租賃的政策出臺，長租公寓成為一隻飛起來的“豬”。
2015年，金地、陽光城、銀城、德信率先進入長租公寓市場。
2016年，萬科、朗詩等多個房地產商聞聲而動，龍湖、碧桂園、遠洋、佳兆業等大型房產企業也陸續進場。
兩年時間，長租公寓運營商接連崛起，政策的春風裹挾著資本列車呼嘯而來。
隨後的2017年，“房住不炒”寫入十九大報告，強調租購併舉；2018年，政府工作報告重申“房住不炒”。此後，全國40多個城市發佈相關政策，推進租賃市場的發展。
各路金融資本也按捺不住，紛紛拋出“橄欖枝”。“0首付租房”、“芝麻信用分超過600即可免押金租房”，京東金融、支付寶相繼殺入租房市場。
眼見大勢浩蕩，新城、融創等老牌房企也相繼宣佈進入長租公寓領域。至此，國內房企TOP 50中，有近一半企業佈局長租公寓業務。
進入2019年，國家政策對長租公寓發展的支持並未減弱。然而，長租公寓領域卻不斷傳出各種併購和問題信息，甚至認為整個長租公寓行業已經遇到瓶頸。
今年初，拿到融資僅三四個月就被曝出提前與房東解約的愛上租被蛋殼公寓收購；4月，我愛我家宣佈將全資收購藍海購；5月，安歆集團宣佈併購逗號公寓；6月，中信國安集團旗下公司管理的房地產運營平臺“國安家”，由於資金狀況緊張拖欠房東的租金，諸多租客遭到房主逼迫搬家，租客已經支付的房租也較難退回。
與此同時，朗詩集團5月亦公告稱，將處於虧損階段的長租公寓業務等業務剝離至控股集團。6月11日，有消息傳出，遠洋控股集團有限公司計劃年內剝離長租公寓業務。
同一時間，浙江省消保委對自如、蛋殼公寓、愛上租等存在問題的長租公寓平臺進行約談 ，要求相關企業就體驗發現的問題，說明情況並提出整改舉措。
而綜合多家媒體報道來看，自2018年四季度以來，房地產行業環境遭遇“寒冬”，進一步壓縮了長租公寓的生存和盈利空間，此前多數靠主業補貼長租公寓業務的開發商們，也不得不收縮長租公寓業務。而2019年，曾經積極入場的房企明確剝離長租公寓業務，萬科、碧桂園、世聯行等也已暫緩旗下長租公寓業務的擴張。
據不完全數據統計，長租公寓市場截至目前已有16家區域品牌倒下。
長租公寓遇冷的深層原因
很難想象，長租公寓這個在2016年、2017年還被各路資本看好的“風口”，會如此快速“跌落神壇”。
梳理公開數據統計發現，截至目前，已經有30餘家長租公寓累計融資超過50億元人民幣。尤其在2017年，萬科，朗詩、龍湖等多個房地產商加入到了長租公寓的隊伍中，長租公寓市場體量快速擴張。然而，擴張速度與其利潤並不成正比，以朗詩集團為例，2017、2018年，朗詩長租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元，兩年來總虧損則達到2.34億元。
投資週期長、成本高、盈利難是長租公寓企業面臨的普遍問題。
武漢本土品牌“可遇公寓”創始人佘福員表示，“可遇”主要做集中公寓運營，目前略微盈利。分散合租公寓目前整體處於虧損狀態，主要原因是運營成本偏高，消費升級下，分散合租房間難溢價。
在長租公寓盈利方面，目前國內20個重點城市公寓租金回報率為1%-3%(一線城市低於2%)，低於辦公租金回報率4%-6%，且遠低於國際公寓水平。
同時，住房租賃專項債券屢遭中止。由於政策支持，住房租賃專項債券開始步入房企融資的舞臺。截至2018年底，據不完全統計，共有7家房企發行了住房租賃專項債券，金額共計135.28億元。
然而進入2018年下半年，情況急轉直下，房企和地產基金主導的住房租賃專項債券屢屢遭監管層叫停 ，如花樣年50億元的住房租賃專項公司債券宣告終止，中城聯盟住房租賃專項公司債券在12月份中止，新歐鵬擬發行的20億元專項債券也遭到中止。投融資渠道遭遇嚴控，市場存量資金呈現緊縮態勢。
2019年5月17日晚間，銀保監會下發《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知銀保監發［2019］23號文》（簡稱“23號文”）精準狙擊房地產信託和其他非標融資；6月初，市場傳言部分房企公開市場融資受限，包括債券及ABS產品；隨後在陸家嘴論壇上，監管層又直指房地產金融化的風險。長租公寓市場進一步凸顯投融資困境。
外部環境惡化和租賃市場“爆雷”也是長租公寓遇冷的重要原因，自2018年四季度以來，房地產行業業績下滑，部分租賃機構資金鍊斷裂，租賃市場監管缺乏凸顯居住問題，加之償債高峰的到來，都在進一步壓縮長租公寓的生存和盈利空間。
長租公寓是困境還是機遇？
在當前長租公寓困境下，也不是所有的開發商都收縮長租業務，還有不少公司逆勢擴張，金融資本也看好這一領域。
克而瑞副總裁張兆娟日前在“第三屆地新引力峰會”上表示，2017年開始，長租公寓市場上資本蜂擁而至。2018年，行業遭遇了“甲醛門”“租金貸”，四季度開始遇冷，不少企業開始暫緩佈局長租公寓領域。2019年一季度開始，租賃行業開始復甦。“經過了兩三年的洗牌，市場開始迴歸理性，經過大浪淘沙留下來的企業正推動行業健康發展。”
魔方生活服務集團CEO柳佳認為，2018年長租公寓行業過熱。“就像人發燒一樣，體溫高會將病毒殺死，留下健康的細胞，人體免疫力也會增強。”她認為，“行業中急功近利的企業、不紮實做公寓的企業被淘汰掉，剩下來的就是推動行業健康發展的主力。”
根據易居克而瑞發佈的《2019房地產多元投資領域全景報告》，我國住房租賃市場總規模預計達15510億元，其中北上廣深一線城市合計達5565億元，佔比35.9%。
中航信託業務部總經理李曉梅分析認為，“雖然目前住房租賃市場發展不健全、不成熟，但在北上廣深等熱點城市，租房仍是不少年輕人的首選。隨著消費升級和年輕人居住理念的改變，租房逐漸將替代買房。同時，從合租房、群租房，轉向獨立的、有品質的公寓產品，也將成為都市年輕人的生活方式。”
從資本的動向來看，國際投資機構也在“用腳投票”，投資瞄準行業頭部企業。日前，加拿大魁北克儲蓄投資集團(CDPQ)宣佈戰略投資魔方生活服務集團，為其D輪融資1.5億美元。CDPQ亞太區私募股權投資總經理林明安表示，作為長期投資管理機構，CDPQ將為魔方的未來項目拓展提供資金保障和戰略支持。柳佳稱，魔方此次融資將主要用於完善IT系統和會員體系，進行項目併購及輕資產拓展，打造高效、便捷、智慧的公寓管理協作平臺，為行業賦能。
“魔方已針對房地產開發企業、建築商、物業持有者等探索出加盟、託管、合資等多種靈活的合作模式，共同開展長租公寓項目的管理和運營。”柳佳透露魔方已開始加速輕資產戰略，除了在原有租賃經營領域繼續發展之外，魔方還將加大在管理體系上的投入，為更多公寓企業、資產所有方提供運營服務，從而成為行業服務商。“魔方將輸出和共享IT系統、團隊、培訓服務和金融服務等，將資源向整個行業開放。”
長租公寓市場建議
針對長租公寓市場目前的處境，空白研究院院長楊現領給出了六點建議。
1、長租公寓運營商面臨的難題依然是盈利難。
在規模上，長租公寓並不經濟，當前長租公寓企業租金成本佔比在50%-70%之間，這對於企業意味著可變成本很少，通過規模擴張帶來管理成本下降和運營效率提升帶來運營成本下降空間很小。
其次，租期較短和續約率低，當前大多數長租公寓企業的租客平均週期依然維持在8個月左右，續約率不足50%，較短的租期和較低的續約率帶來較高的獲客成本的投入。
另外，融資成本也很高，在美國，對於大型公寓企業而言，Reits是主要融資渠道，而我國目前尚未正式推出Reits，且我國民營的企業的融資成本普遍在8%以上，這對薄利的長租公寓企業來講是不能承受之重。
2、盈利難將是長租公寓行業一直面臨的問題，但不是租賃市場面臨的問題。
市場中的小二房東盈利並不困難，困難的是有一定規模的、初具企業組織架構的長租公寓企業。美國的託管行業一樣面臨這樣的問題，一人企業的毛利可以達到25%，當企業規模逐漸增大，由於組織擴張和摩擦成本造成企業毛利水平降低，當跨越一定規模階段後，公司的盈利情況將逐步變好。
3、資產證券化產品是國外公寓企業融資的重要渠道。
在國內，公寓領域的資產證券化產品目前尚處於萌芽狀態。資產證券化能夠有效幫助公寓企業回籠資金，解決公寓企業擴張中資金缺口問題，是一種正常的融資手段，我們不應該為了可能的風險就扼殺掉資產證券化這一企業融資渠道。
4、未來長租公寓的業務探索方向應該著重於從房源端的獲取上降低成本，此外是從收入端提升收入。
房源端降低獲取成本的方式可能是託管，即長租公寓企業的業務模式由包租轉為單純的服務提供方，業主自己承擔裝修和改造成本，如美國，這種模式的前提是當地的市場是買方市場，且通過長租公寓企業對房屋的維護能切實提升房屋的出租效率。另外，還有可能是將資產購入，主要是尋求資產的升值和未來資產證券化渠道回收成本。
收入端提升的主要渠道包括產品力的提升所帶來的溢價能力，以及增值服務項目的開展，所帶來的的租金以外的收入。如亞朵酒店，目前的增值服務收入能佔到總收入的15%左右。
5、在長租公寓智能化場景的發展上。
短期來看，智能化裝備的增加將加重企業的成本，該部分成本如果由企業承擔將使得長租公寓企業本就微薄的利潤更加微薄，如果由租客承擔，勢必會帶來租金價格的提升，加重租客的負擔。短期實現智能化場景還困難重重。
但長期來看，智能化場景的融入可以逐步漸進，時機成熟時，可作為公寓對外宣傳的名片來吸引客戶，聚合資金承受力高、獵奇心強的租客。
6、未來比拼的將是效率和體驗。
本質上來講，長租公寓行業是一個服務型行業，想在服務型行業中取勝，需要的是構建“更快更好”服務的能力。比如，典型的退租時押金退還場景，有的公寓企業可以實現實時押金退還，發票開具，有的公寓企業這個週期是一週，甚至是一個月，這其中的“效率”損失將嚴重影響客戶體驗。
長租公寓除了專業化，還要滿足社會責任
長租公寓是房屋租賃的新興細分市場，但不管市場如何變化，企業始終都要肩負市場責任，這是開闢新興市場的原旨。大唐房屋在房屋租賃市場一直秉持著“住好房，找大唐”的宗旨，立足市場導向，專注“只賣良心產品”，致力與客戶共贏。
在長租公寓這個新興租賃細分市場，國內起步晚，發展慢，只有參照國外的發展歷程，借鑑國外的成熟經驗，同時結合國情，針對這一新興市場摸著石頭過河，探索“新生”事物的市場形態，讓專業化租賃市場逐步完善，為房地產市場提供更多著力點，為新型城市生活模式增加存量，讓房屋留住美好生活成為地產行業新的社會責任歸屬點。
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