樓市冷暖，每個人都有自己的看法。今年的上海，有很多項目開盤就日清，比如前灘、比如江橋等，在這樣的開盤情況下，供準購房者選房的時間只有幾分鐘，在如此大金額交易下的房產，如何在這短短几分鐘之內選擇你更加滿意的房子，這是一個值得思考的問題，因此這篇文章值得每一位購房者仔細看。
市區普遍高樓林立 郊區基本高低配
首先來說明下項目規劃問題。
目前上海市區內的新房項目基本以高層公寓為主，這是因為在土地出讓前，政府已經規劃好了地塊的容積率。比如前灘的中糧前灘海景壹號容積率3.4、比如新靜安的金融街·融府容積率2.75、比如老西門附近的復興瓏御容積率3.25等等。普遍容積率相對較高，這是因為市區的土地資源稀缺，容積率高能夠開發出總建面更多的房子，可以承載更多的居民來居住、生活等。
中糧前灘海景壹號規劃圖
因此我們看到繁華的都市高樓林立，這都是容積率在起作用。
金融街·融府樓間距效果圖
不過容積率高了，相應的樓層也就變高了，在四至範圍都限定的情況下，樓層高勢必會影響前後樓棟的採光和通風等問題，因此就出現了低樓的樓層採光、通風相對不理想的情況。
反觀上海郊區，土地資源充沛，人口也相較市區少很多，因此普遍土地容積率沒有市區那樣高，容積率基本保持在2以下，因此我們去往郊區看房，多數樓盤都是高低配，不像市區一樣都是高樓大廈。
上海郊區項目大多是高低配
郊區新房高低配基本是按照南低北高的原則來規劃，北面多數規劃為別墅或者是相對較低的洋房產品，南面規劃為高層住宅，這樣可以最大程度保持項目的通風、採光，使得業主居住更加舒適。
從這一面來講，這樣的規劃，買到高層的業主價格相對較低，也能享受到北面別墅或洋房產品的品質，進而有了更多的綠化和更大的活動空間。不過有一些房企並不友好，比如前幾年航頭的長泰公館，房企在別墅與高層之間人為的設置了隔離牆，不允許高層業主到往別墅區域休閒、休息，房企把人分為了三六九等。
再從另一面講，房企有高低配的規劃，也能夠快速回籠資金，高層公寓採取以價換量的方式，可以快速出貨賺點小錢；而別墅則有著更加舒適的環境，以更高的價格進行售賣賺取高額利潤。
所以在這裡，金老闆提醒各位，在如今限價的當下，高層公寓的利潤相對不高，對於普通購房者來說是個不錯的選擇，很划算；但如果你很有錢，追求卓越的居住品質，那麼請忽略。
以上從容積率來看，市區地段好，但容積率相對較高，相應的居住環境也就沒有郊區舒適。反觀郊區在地段、交通及配套等方面不及市區，這就要看購房者如何權衡了。
戶型優劣勢 中間套戶型也不錯
市區與郊區區分好，那麼就到了購房者如何選房了，這將關係你以後的若干年居住舒適度等問題。
上海房產市場經過了20多年的發展，產品標準早已趨於成熟，我們能夠看到的幾乎都是板樓 ，有一梯兩戶、兩梯三戶、兩梯四戶……，並不像以前的塔樓，每層樓面圍繞一圈居住多個住戶，要是朝北的住戶，一年四季都沒有陽光。
那麼，如何選擇你認為好的戶型呢？
1、無論是一梯兩戶、兩梯三戶、還是兩梯四戶或其他設計等等，可能都會有中間套戶型，若中間套戶型也是南北通透，且廚衛及各個房間都是全明（有窗子）的、通風的，那麼首選中間套，因為這樣的中間套戶型既沒有邊套戶型的風吹雨淋及太陽日曬的風險，也沒有通風和採光受影響的風險。
該戶型是標準的兩梯四戶設計，也是品字樓，A1、B1與A2、B2屬於對稱式設計，這在當前上海房產市場屬於主流產品，戶型設計可圈可點。
A1、A2不必多說，屬於邊套，重點是B1、B2中間套戶型，可以看出，中間套的所有廚衛、房間全部都有窗子，通透性、採光都不錯，這是在中間套戶型北面的位置設計了一個採光天井，屬於鏤空的，沒有任何牆體遮擋，這樣就避免了中間套不通風的尷尬處境，最大限度的做到了南北通透。
但該設計也有不好之處，在採光天井的北面還有走廊，也屬於消防通道，按照該戶型設計最大限度的讓中間套南北通透，那麼走廊兩旁也就不能設有牆體，或者牆體很低矮，採用鐵柵欄充當牆體，這樣如果樓層高，且有小朋友的業主在這裡行走或玩耍，會有一定的危險性，這是該戶型的缺陷。
2、還有一類戶型中間套不是南北通透，或者廚衛及各個房間存在通風、採光的問題 ，那麼這樣的戶型就要酌情考慮。
B1、B2同樣是中間套戶型，與上圖基本相似，但也有所不同。該種戶型同樣是目前上海房產市場的主流產品，所有廚衛、房間都有窗子，設計也算不錯，唯一有缺陷的是，中間套戶型朝北沒有窗子，也就是沒有所謂的南北通透，通風性能略差。因此在夏天，該種戶型會顯得悶熱、不透氣，且次臥和廚房因在戶型裡面，採光會有影響 。
但同樣比較理想的是，這樣的戶型走廊兩邊都是實體牆，小孩子在走廊裡隨意玩耍，不用擔心危險性。
3、若不考慮中間套戶型，就要考慮東西邊套戶型。
金老闆給的建議是，在上海首選東邊套，優點也許大家都瞭解，其一，太陽從東邊升起，代表著朝氣；其二，東邊套更適合上海的氣候屬性；其三，比較傳統的說法，中國的傳統文化中素有紫氣東來的文化情結。這或許也是為什麼嘉定新城有個名叫做紫氣東來的公園，或許是代表著傳統文化吧。
如果不巧你在開盤時搖號在後面，所選的房源餘地小了，那麼或許也只有西邊套戶型了。西邊套戶型也沒有那麼不堪，它的優點是下午陽光充足，採光很好；缺點則是上海的夏天偶爾有達到38度或者更高，這樣夏天因為太陽太曬室內溫度會過高，會增加你使用家電的能耗，比如空調等。另外一點也要格外注意，就是目前全球變暖，這樣對西邊套戶型也多少有些影響。
以上總結出來有三點：
1、如果南北通透、廚衛及各個房間都通透、全明可以首選中間套戶型；
2、若沒有符合要求的中間套戶型，可以購買東邊套，但相應的價格要比中間套和西邊套都要貴一些；
3、中間套不通透以及西邊套戶型，最後選擇。
不選一、二樓以及頂樓
老生常談的樓層問題，多數人也都瞭解，這裡作下簡單的概況，一樓不要選 ，上海有梅雨季節，若是十天、半個月不停的下雨，一樓一定是最潮溼的；此外一樓人流量最大，有噪音。
二樓也不要選，我們去買房，通常情況下，二樓價格是整棟樓最低價，甚至比一樓還要便宜。這是因為多數項目的設計是公共排汙管設在二樓，若遇到排汙管堵塞，會大水漫溉，二樓最先受到波及。
頂樓也不要選，上海的夏天十分炎熱，日曬時間長，頂樓的室內溫度要比其他樓層都要高出不少，同樣會增加你實用家電的能耗；另一大原因是上海普遍的頂樓或多或少都有漏雨現象，就是我們所稱的外面下大雨，裡面下小雨，因此建議頂樓不要選。
正是因為現在的市場行情，某些樓盤不愁賣，這樣就會造成許多準購房者盲買，因此提前瞭解這些知識，在今後購房時儘量少走彎路，避免一些不必要的麻煩，日後居住也能更加舒適、安逸。
以上僅是金老闆一家之言，如有補充，歡迎留言！
---END---
閱讀更多 易眼看房官博君 的文章
