土地抵押貸款在全國大力推行，在辦理土地使用權質押貸款時，以土地使用權流轉收入作為質押對象和還款來源，那麼土地使用權抵押貸款風險有哪些呢？
土地使用權抵押概念
根據《擔保法》規定，抵押指的是債務人或者第三人不轉移對某一特定財產的佔有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。《擔保法》所包括的可以抵押的財產包括：
1、抵押人所有的房屋和其他地上定著物。
2、抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產。
3、抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物。
4、抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產。
5、抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。
6、依法可以抵押的其他財產。
接下來本文將重點講述可以抵押財產中的第三點，即國有土地使用權。
土地使用權抵押常見風險點
1、土地使用權對房屋所有權的限制
根據《中華人民共和國房地產管理法》第三十一條
“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”
這就是俗稱的“地隨房走、房隨地走”。如果存在地上定著物，則無論是以房產作抵押還是以房屋佔用範圍內的土地使用權抵押，都必須堅持“房地一致”的原則，具體表現為由於沒有房屋權屬證明或者單個抵押一方的價值已經足夠等原因，借款方只願意抵押房屋或只提供土地使用權抵押，不能或不願同時提供二者合一的抵押，使得此種抵押擔保出現法律風險，商品房和商鋪例外。
2、超期未開發建設收回風險
根據《城市房地產管理法》第二十五條規定：
“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閒置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權，但是，因不可抗力或者政府有關部門的行為或者動工開發必須的前期工作造成動工開發延遲的除外。”
因此，在進行土地抵押時，應瞭解該土地取得時間、目前開工進展情況、是否存在被收回的風險。
3、抵押登記不規範風險
目前，有的地區採用房地統一抵押登記制度，有的採用分開抵押登記制度。例如，在進行土地及地上建築物（均有證）抵押登記時，有的地區需要同時在土地局和房產局分別進行抵押登記，有的地區則只需要在房產局進行合併抵押登記。此外，在實際操作中會發現，針對部分地上建築物無證的情況，有的地區只要將地上建築物一併納入抵押範圍，則可以在土地局一併辦理抵押登記，但有的地區只接受有權屬證明的財產抵押或者在建工程抵押，但是進行在建工程抵押的相關要求較為嚴格，因此，一些無證件的地上建築物很難一併抵押，這就造成了處置的難度。
4、使用權不明或爭議瑕疵風險
第一、土地使用權上存在租賃權。法律規定買賣不破租賃，如果初分抵押土地財產時，土地權利上存在土地租賃權利，土地的購買者將會減少或土地價格大打折扣，損害抵押權人利益。
第二、依法被扣押、查封、監管或採取其他訴訟保全措施的國有土地使用權。對於已經被有關機關採取強制措施的土地使用權，因其權利已經或暫時喪失完整性，可能影響後續抵押權的行使，故不能成為抵押物。
第三、土地沒有達到開發強度，以該國有土地使用權抵押的，抵押無效。
貸前風險防範措施
1、加強對土地取得方式的瞭解
2、加強對土地未來規劃情況的瞭解
在進行授信審查時，應該瞭解每宗土地的土地信息，包括規劃用途、地類、權屬、地價、土地建築密度等情況。對擬進行抵押的地塊，要了解現狀信息、土地權利的限制性條款等。同時，應該重點審查土地目前開工建設情況，謹防超期未開發被政府收回。
3、合理設計授信方案
針對土地使用權抵押，如果土地上有在建工程，最好一併進行在建工程抵押登記，設計授信方案的時候可以參照房地產開發貸款，明確貸款期限、制定合理的還款計劃、按照項目開發進度分次提款，例如，可以允許先行提用一定的授信敞口，待地上建築物可以一併辦理在建工程抵押時再行發放剩餘敞口。
4、貸後風險防範措施
第一、動態掌握當地土地政策
定期掌握各地指導地價情況，關注土地實際價值以及二級市場交易情況等，避免土地實際價值貶值造成銀行債權風險敞口增大情況。同時應關注抵押登記政策變化，目前多地已進行抵押登記中心合併，設立不動產登記中心。抵押權人應瞭解各地具體的抵押登記政策，避免造成抵押登記不規範無效情況。
第二、定期進行現場走訪
加大平行作業走訪頻率，定期進行現場走訪，跟進了解產權證辦妥時間，針對設定在建工程抵押擔保時，應重點關注對在建工程的持續投入形成的資產是否納入了抵押資產；在項目實施過程中是否存在完工風險，如發生建設資金出現較大缺口或自有資金不能完全按計劃到位、成本大幅超計劃增加、抵押主體較大人員變動或項目規劃變動較大等情況。
第三、關注抵押人生產經營情況變化
例如企業名稱是否發生變更、生產經營情況是否出現惡化等。謹防因企業名稱變更，而土地證以及他項權證未進行相應抵押人名稱變更而造成抵押登記效力不足等風險隱患。
第四、加強貸後管理手段
在實際操作中，曾出現將土地使用權抵押給第一抵押權人，而之後又將地上建築物抵押給第二抵押權人，因為貸後管理工作不到位，實際中經常出現抵押人再次抵押情況出現。針對這種情況有兩種觀點，第一種觀點認為，這兩個抵押合同都是無效的，因為這兩個合同都違反了“房隨地走、地隨房走”的原則。第二種觀點認為抵押人將土地使用權抵押給他人以後，由於土地使用權和地上房屋的不可分離性，意味著他已經將土地之上的房屋抵押給他人，如果以後再將地上建築物抵押給他人，則此種行為無效，針對這種糾紛情況在處置過程中只能以訴訟方式解決。因此，為了防範相關授信風險事件發生，針對僅採用土地使用權進行抵押的，應嚴格跟進項目開發進度，一旦在建工程可以辦理抵押，應在第一時間通知抵押人配合辦理相關抵押工作，後續可以辦理產權證時再轉為正式房產抵押登記。
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