Part 1
這是先生第一次談TOD。
TOD即是指“以公共交通為導向的發展模式”。其中的公共交通主要是指火車站、機場、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士幹線。
放到現今樓市，TOD基本上和地鐵劃等號了。500米外有個地鐵口，就宣傳自己是TOD項目，那是笑話了，當然它們是地鐵盤。
所以，貴陽名副其實的TOD其實很少。
參考一線城市的說法，TOD有4個階段。
1.0版，TOD就是個車站；
2.0版，車站上開始蓋樓；
3.0版，住宅、購物中心和公園都結合車站進行開發，即“站城一體化”；
4.0版，則突破想象極限，號稱“站城人一體化”。
老灣塘地鐵站
貴陽TOD到了哪個階段？以地鐵1號線為例。
真正地鐵上蓋，將地鐵、商業、住宅融為一體的樓盤，只有小河清水灣。
不過，去看過的人都懂，受限於地理位置、項目規模等，它的格局很難打開。
其它樓盤，大多都是地鐵旁或地鐵口，確確實實都實現了通勤效率。
那1號線就沒有驚喜麼？當然不會。
觀山湖區有一個百萬方級大盤，是沿地鐵站兩側開發建設的。
Part 2
一個星期前，說房先生髮布了《什麼叫好地段？觀山湖區的它，提供了一個經典案例》，今天這篇文章的主角又是萬科翡翠公園。
這個項目的解構過程會成為一個經典案例，為先生的朋友們，提供一種全新的看盤視角。
上篇文章，一個叫武剛的朋友留言：
這個項目當下土著們一看不懂，二看不上。
能級更高的外省城市朋友們一來看就明白了，該出手的不會猶豫。
下一個貴陽樓市上升週期，翡翠公園一定會給出大大的驚喜！
老灣塘地鐵站航拍實景
先生認識武剛，他真不是翡翠公園的託，而是實實在在的，來自一線城市的投資客。
先生常年研究一二線城市樓市，得出了一個結論：有地鐵+商場的TOD中心盤，幾乎成了隨便買的代言詞 。
比如在杭州，萬科打造的中城匯和天空之城，每每開盤都是萬人搖，命中率低至個位數。
特別是天空之城，它是國內TOD開發建設的典範，是TOD4.0版的代表，總體量達134萬方，涵蓋商業、寫字樓、住宅、學校等，光光出入口就有幾十個。
倘若你住在天空之城，那麼你想要抵達杭州的任何一個地方都行，只要它有地鐵線路，你甚至可以在項目內完成所有社交活動。
如果你是一家公司老闆，把公司放在天空之城，你的員工可以從四面八方到達，你可以上下班只要步行五分鐘。
TOD核心價值就是便捷，而對於快節奏的我們來說，這個非常重要。
萬科在TOD方面的造詣，可謂登峰造極。
貴陽萬科翡翠公園，可以說是貴陽樓市迄今為止比較成功的TOD項目。
Part 3
先有地鐵老灣塘站，再有萬科翡翠公園，這是後發優勢。
翡翠公園在觀山湖城市資源最為豐富的林城西路端頭，它屬於觀山湖一環邊項目，地鐵1號線老灣塘站把項目分為兩半。
再重複這些，是強調萬科翡翠公園的好地段，它是觀山湖TOD中心盤。
再加上體量達127萬方，足夠大，內部配套可以盡情鋪陳。
在一二線城市，地鐵+商場是隨便買的代名詞，翡翠公園有數萬方的鑽石小鎮，一出地鐵口就到。
貴陽萬科印象城購物中心實景
萬科自從收購印力集團後，商業運營功力突飛猛進，鑽石小鎮的招商運營，問題不大。
翡翠公園周邊還有大量觀山湖一環內的可開發用地，從某種意義上說，是萬科在給這個區域提前打造了一個商業中心。
地鐵+商場的基礎面，翡翠公園有了，但必須承認，貴陽和一二線城市有著明顯區別，光這兩點，還不足以消融人們對於它距離遠的心理隔閡。
別忘了，萬科翡翠公園是百萬方級別的，這在一二線城市，都屬於航母項目了。
Part 4
先生以為，林城西路上，一環邊，地鐵+商場+學校+公園，萬科牌，才是翡翠公園的超級底盤。
林城西路+一環+地鐵，決定了翡翠公園的底層邏輯，再加上萬科操刀，無論如何它都是一個很穩的項目。
商場+學校+公園則體現了翡翠公園的內在實力，底盤穩+硬核內力，你得對翡翠公園刮目相看。
萬科翡翠公園示範區實景
回過頭看看TOD項目的4個版本。3.0版是這樣描述的：住宅、購物中心和公園都結合車站進行開發，即“站城一體化”。
萬科翡翠公園妥妥的“站城一體化”啊，不同的是，還加入了學校這個超級剛需。
萬科在學校引進上一向得心應手，幾乎每一個大盤都有好學校加持，不過翡翠公園的學校牌子更硬，是貴陽一中新世界翡翠公園學校。
Part 5
從住宅、購物中心、學校、公園，一應俱全，在翡翠公園內能完成日常生活場景。
翡翠公園向東，一路是閱山湖、國企總部基地、觀山湖、貴陽市政府、省博物館、省圖書館、貴州金融城、貴州最高樓ZTF中心、JW萬豪、銀行總部、雲上方舟、CCPARK、觀山湖人民醫院……
翡翠公園向西，則是觀山湖的高端低密的機會，是百花湖……
在這裡，通勤效率、都市生活和自然意趣，平衡得恰到好處。
萬科翡翠公園航拍實景
即使它是先生眼裡的好地段，是貴陽TOD的樣本，但依然改變不了一些人認為它偏。
這反而更容易形成精神共同體（熟人社區），因為買了的人，有著共同的理解，這其實是一種寶貴財富。
貴陽目前只開通地鐵1號線，人們對於TOD的感覺還不明顯，但隨著地鐵2號線、3號線以及S1/S2號線都通了後，貴陽人對於TOD的認知就會深刻起來。
但是，想要在觀山湖一環，市政府直線距離4公里範圍內，再打造一個百萬方級的TOD項目，先生把經過觀山湖的幾條線都捋了捋，真沒有。
你看，萬科翡翠公園的內涵，比想象中的豐富很多。
1. 本文為商業評論，說房先生的文章，未經允許，任何企業和個人都不得轉載。
3.文中一環指觀山湖一環，來源於2018年4月，貴陽市自然資源和規劃局公佈的「貴陽市中心城區控制性詳細規劃（總則）-觀山組團」。
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