Part 1
这是先生第一次谈TOD。
TOD即是指“以公共交通为导向的发展模式”。其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线。
放到现今楼市，TOD基本上和地铁划等号了。500米外有个地铁口，就宣传自己是TOD项目，那是笑话了，当然它们是地铁盘。
所以，贵阳名副其实的TOD其实很少。
参考一线城市的说法，TOD有4个阶段。
1.0版，TOD就是个车站；
2.0版，车站上开始盖楼；
3.0版，住宅、购物中心和公园都结合车站进行开发，即“站城一体化”；
4.0版，则突破想象极限，号称“站城人一体化”。
老湾塘地铁站
贵阳TOD到了哪个阶段？以地铁1号线为例。
真正地铁上盖，将地铁、商业、住宅融为一体的楼盘，只有小河清水湾。
不过，去看过的人都懂，受限于地理位置、项目规模等，它的格局很难打开。
其它楼盘，大多都是地铁旁或地铁口，确确实实都实现了通勤效率。
那1号线就没有惊喜么？当然不会。
观山湖区有一个百万方级大盘，是沿地铁站两侧开发建设的。
Part 2
一个星期前，说房先生发布了《什么叫好地段？观山湖区的它，提供了一个经典案例》，今天这篇文章的主角又是万科翡翠公园。
这个项目的解构过程会成为一个经典案例，为先生的朋友们，提供一种全新的看盘视角。
上篇文章，一个叫武刚的朋友留言：
这个项目当下土著们一看不懂，二看不上。
能级更高的外省城市朋友们一来看就明白了，该出手的不会犹豫。
下一个贵阳楼市上升周期，翡翠公园一定会给出大大的惊喜！
老湾塘地铁站航拍实景
先生认识武刚，他真不是翡翠公园的托，而是实实在在的，来自一线城市的投资客。
先生常年研究一二线城市楼市，得出了一个结论：有地铁+商场的TOD中心盘，几乎成了随便买的代言词 。
比如在杭州，万科打造的中城汇和天空之城，每每开盘都是万人摇，命中率低至个位数。
特别是天空之城，它是国内TOD开发建设的典范，是TOD4.0版的代表，总体量达134万方，涵盖商业、写字楼、住宅、学校等，光光出入口就有几十个。
倘若你住在天空之城，那么你想要抵达杭州的任何一个地方都行，只要它有地铁线路，你甚至可以在项目内完成所有社交活动。
如果你是一家公司老板，把公司放在天空之城，你的员工可以从四面八方到达，你可以上下班只要步行五分钟。
TOD核心价值就是便捷，而对于快节奏的我们来说，这个非常重要。
万科在TOD方面的造诣，可谓登峰造极。
贵阳万科翡翠公园，可以说是贵阳楼市迄今为止比较成功的TOD项目。
Part 3
先有地铁老湾塘站，再有万科翡翠公园，这是后发优势。
翡翠公园在观山湖城市资源最为丰富的林城西路端头，它属于观山湖一环边项目，地铁1号线老湾塘站把项目分为两半。
再重复这些，是强调万科翡翠公园的好地段，它是观山湖TOD中心盘。
再加上体量达127万方，足够大，内部配套可以尽情铺陈。
在一二线城市，地铁+商场是随便买的代名词，翡翠公园有数万方的钻石小镇，一出地铁口就到。
贵阳万科印象城购物中心实景
万科自从收购印力集团后，商业运营功力突飞猛进，钻石小镇的招商运营，问题不大。
翡翠公园周边还有大量观山湖一环内的可开发用地，从某种意义上说，是万科在给这个区域提前打造了一个商业中心。
地铁+商场的基础面，翡翠公园有了，但必须承认，贵阳和一二线城市有着明显区别，光这两点，还不足以消融人们对于它距离远的心理隔阂。
别忘了，万科翡翠公园是百万方级别的，这在一二线城市，都属于航母项目了。
Part 4
先生以为，林城西路上，一环边，地铁+商场+学校+公园，万科牌，才是翡翠公园的超级底盘。
林城西路+一环+地铁，决定了翡翠公园的底层逻辑，再加上万科操刀，无论如何它都是一个很稳的项目。
商场+学校+公园则体现了翡翠公园的内在实力，底盘稳+硬核内力，你得对翡翠公园刮目相看。
万科翡翠公园示范区实景
回过头看看TOD项目的4个版本。3.0版是这样描述的：住宅、购物中心和公园都结合车站进行开发，即“站城一体化”。
万科翡翠公园妥妥的“站城一体化”啊，不同的是，还加入了学校这个超级刚需。
万科在学校引进上一向得心应手，几乎每一个大盘都有好学校加持，不过翡翠公园的学校牌子更硬，是贵阳一中新世界翡翠公园学校。
Part 5
从住宅、购物中心、学校、公园，一应俱全，在翡翠公园内能完成日常生活场景。
翡翠公园向东，一路是阅山湖、国企总部基地、观山湖、贵阳市政府、省博物馆、省图书馆、贵州金融城、贵州最高楼ZTF中心、JW万豪、银行总部、云上方舟、CCPARK、观山湖人民医院……
翡翠公园向西，则是观山湖的高端低密的机会，是百花湖……
在这里，通勤效率、都市生活和自然意趣，平衡得恰到好处。
万科翡翠公园航拍实景
即使它是先生眼里的好地段，是贵阳TOD的样本，但依然改变不了一些人认为它偏。
这反而更容易形成精神共同体（熟人社区），因为买了的人，有着共同的理解，这其实是一种宝贵财富。
贵阳目前只开通地铁1号线，人们对于TOD的感觉还不明显，但随着地铁2号线、3号线以及S1/S2号线都通了后，贵阳人对于TOD的认知就会深刻起来。
但是，想要在观山湖一环，市政府直线距离4公里范围内，再打造一个百万方级的TOD项目，先生把经过观山湖的几条线都捋了捋，真没有。
你看，万科翡翠公园的内涵，比想象中的丰富很多。
1. 本文为商业评论，说房先生的文章，未经允许，任何企业和个人都不得转载。
3.文中一环指观山湖一环，来源于2018年4月，贵阳市自然资源和规划局公布的「贵阳市中心城区控制性详细规划（总则）-观山组团」。
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