文丨地产三哥
德云社演相声，要先暖场。
先上来几个不知名后辈小演员，把气氛活跃一下。
然后郭德纲、于谦亮相，逐渐进入高潮。
这届观众都是老票友，上后辈小角色不行，要起哄。
所以大腕直接上来暖场了。
一、暖场：欲擒故纵？
疫情之后，深圳、上海频频刷出了“抢豪宅”的信息。
排队、打架、茶水费......
上海单价10万+的豪宅碧云尊邸引发土豪排队，现场还为抢一套房打起架来。
消失一段时间的茶水费重现江湖：深圳南山、宝安住建部门特地发文，严打喝茶费：宝中3个楼盘据称需缴纳最高达100万元的“喝茶费”。
各个微信群里分享的都是极其火爆的抢房现象，隔着屏幕都能感受到买家内心的恐慌。
房地产任何时候都要看调控，政府欧巴现在作何反应呢？
几个现象：
- 南京栖霞区推出17幅地块。
4月15日下午，在南京市栖霞区举办的土地资源招商推介会上，17幅优质地块集中亮相，共计1182亩。
- 上海一口气推出50块地。
上海土地交易市场公告：上海拟于4月下旬一口气推介约50幅地块，涉及浦东新区、静安区、宝山区、嘉定区，会议将以网络直播的形式进行。
- 深圳再次放松预售条件：
4月16日深圳市住建局文件：“第四条：加快商品房供应。......今年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，可以申请预售。”之前这个标准是三分之二。
2015-2016年开始的房价上涨仿佛还在昨日。那一轮是三四线城市先暖场，带动一二线上涨。
这一次，上海深圳的排队、秒光的新闻又再次撩拨心绪。
市场要先暖起来。
因为有人要出货。
这到底是故意为之，还是市场使然？
二、融资端与宏观：货币需要夜壶
上面是房地产的销售端和土地供应端的近期现象。
我们再来看看房地产企业融资端的情况。
2月中旬，房地产的非标融资放松了。
去年23号文的的严监管下，信托这种驾轻就熟的表外融资模式被叫停。
2月中旬之后，至少上海、深圳、杭州几个地方的银行在房地产非标融资都出现了审批额度和速审批度方面的突破。
表内融资这一块，一位TOP50财务负责人告诉三哥，开发贷现在基本上能做到基准利率了。
这是具体的现象，我们再浮光掠影的看看宏观。
外面的情况：美元无限量的宽松。
内部的情况：3月末M2同比增长10.1%，M1增速为5%。
个人和企业账户上的钱多了（M2），但是并没有全部放到流动和扩大再生产（M1）。
这固然与疫情有关，但这个现象值得您记下。
M2的最终目的是刺激GDP增长，发展人民生活水平。不是让企业把钱摆在账户上看数字的，是需要其投入到生产、投资、外贸中的。
大方向上，M2增速=GDP增速+CPI增速。
一季度CPI同比增长4.9%，一季度GDP肯定是负值。
所以，M2多了。
把时间向未来拉长，CPI的棺材板又必须要摁住，这不只是经济问题。
所以，GDP的增速必然要上去，至少名义增速要上去。
这是第一层的底线思考。
再来第二层思考。
暂时GDP上不去的话，怎么办呢？
即便GDP上不去，增长的M2也不能大批量的进入日用生活品的领域。
M2需要蓄水池。
哪里能蓄住水？而且闸门可控。
股票市场是一个，但是股票市场人性博弈，而且对外资的放开力度越来越大，不可控因素太多，不能强迫股民和外资满仓还是清仓。所以它能蓄住一部分，但不能太多。太多就容易被套利。
剩下的蓄水池，就是房市了。
有了这两层思考，对于房价，您还有什么疑问吗？
三、制约房市的最大问题：杠杆率和实际收益
战略层面来说，不是房价会不会跌，而是会涨多少？
战术层面最主要的问题是房价怎么能温和的涨？
土地供应、融资端、销售端的松紧带都在调控者的手里。
调控者不能直接掌控的是：信心和购买力。
信心的问题好解决，它会传染，深圳、上海先暖场，接下来省会城市再来一轮暖场就行了。
最主要的问题是居民部门的资产负债表和损益表的问题。
- 居民资产负债表问题：杠杆率过高。
- 居民损益表中问题：如果不考虑房价上涨部分带来的收益，您一年下来实际可能是亏损的（实际挣的钱可能还不够一年的花销）。
- 还有公平的问题：没有买房的同志，在资产负债表中没有房地产这项资产的居民，享受不到房价上涨带来的名义财富的增加。
这三个问题，我们分别来看：
解决居民部门的杠杆率过高的问题，除了旧改和货币化安置，好像也没有更好的途径了。
一二线城市靠旧改。所以，旧改提速一定是重中之重。
三四五六线城市，还是得大力推进城镇化。所以，城投还将继续风光无限。
损益表上名义财富增加而实际亏损的问题好解决：“你总有点积蓄吧。”。
公平的问题在目前属于次要问题，也在解决中：廉租房、保障房推进实施。
四、终极思考：不预设底线才是绝招
通胀，任何时候任何地方都是一种货币现象。
M2增速过快，会不会出现GDP增长上不去，CPI的棺材板压不住呢？
会。
当满世界都是洪水的时候，哪里才是避险岛？
直接用上海、深圳的房市暖场，是因为这两个地方风险极低。
或者说，最不烂。
这是故意也是市场，是天意也是民心。
暖场其实也是一种试探。
投资大师霍华德·马克斯质疑美联储购买低等级债券的决策，会导致巨大的道德风险。他说：
“资本主义没有破产，就如同宗教没有地狱”。
美国的川普是一个商人，在美国一流人才做科研，二流经商，三流从政。作为二流人才、精明商人的川普不同于以往美国总统的厉害之处在于：
他不预设底线，他不断的试探直到触碰到底线。
三哥以为，这就是川普的行事逻辑。
无限QE稳住美股、直接发钱稳住消费就是表现的两种。
对比而言，我们是工程师治国，一流人才一定在政府文理兼修的治理国家。
文武之道，一张一弛。
这就是三哥像相信自己那样相信自己的国家的理由。
最后，三哥要说：
“社会主义没有集体，就如同宗教没有天堂”。
成龙唱的好：“有了强的国，才有富的家。
不预设底线，国家利益和集体利益，才是底线。
本文科普文，篇幅有限，论证不展开，追求逻辑自洽，不作为投资参考。
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