文丨地產三哥
德雲社演相聲，要先暖場。
先上來幾個不知名後輩小演員，把氣氛活躍一下。
然後郭德綱、于謙亮相，逐漸進入高潮。
這屆觀眾都是老票友，上後輩小角色不行，要起鬨。
所以大腕直接上來暖場了。
一、暖場：欲擒故縱？
疫情之後，深圳、上海頻頻刷出了“搶豪宅”的信息。
排隊、打架、茶水費......
上海單價10萬+的豪宅碧雲尊邸引發土豪排隊，現場還為搶一套房打起架來。
消失一段時間的茶水費重現江湖：深圳南山、寶安住建部門特地發文，嚴打喝茶費：寶中3個樓盤據稱需繳納最高達100萬元的“喝茶費”。
各個微信群裡分享的都是極其火爆的搶房現象，隔著屏幕都能感受到買家內心的恐慌。
房地產任何時候都要看調控，政府歐巴現在作何反應呢？
幾個現象：
- 南京棲霞區推出17幅地塊。
4月15日下午，在南京市棲霞區舉辦的土地資源招商推介會上，17幅優質地塊集中亮相，共計1182畝。
- 上海一口氣推出50塊地。
上海土地交易市場公告：上海擬於4月下旬一口氣推介約50幅地塊，涉及浦東新區、靜安區、寶山區、嘉定區，會議將以網絡直播的形式進行。
- 深圳再次放鬆預售條件：
4月16日深圳市住建局文件：“第四條：加快商品房供應。......今年內，高層建築主體施工形象進度達到總層數的二分之一、裝配式建築完成基礎工程並達到標高±0.00標準的商品房項目，可以申請預售。”之前這個標準是三分之二。
2015-2016年開始的房價上漲彷彿還在昨日。那一輪是三四線城市先暖場，帶動一二線上漲。
這一次，上海深圳的排隊、秒光的新聞又再次撩撥心緒。
市場要先暖起來。
因為有人要出貨。
這到底是故意為之，還是市場使然？
二、融資端與宏觀：貨幣需要夜壺
上面是房地產的銷售端和土地供應端的近期現象。
我們再來看看房地產企業融資端的情況。
2月中旬，房地產的非標融資放鬆了。
去年23號文的的嚴監管下，信託這種駕輕就熟的表外融資模式被叫停。
2月中旬之後，至少上海、深圳、杭州幾個地方的銀行在房地產非標融資都出現了審批額度和速審批度方面的突破。
表內融資這一塊，一位TOP50財務負責人告訴三哥，開發貸現在基本上能做到基準利率了。
這是具體的現象，我們再浮光掠影的看看宏觀。
外面的情況：美元無限量的寬鬆。
內部的情況：3月末M2同比增長10.1%，M1增速為5%。
個人和企業賬戶上的錢多了（M2），但是並沒有全部放到流動和擴大再生產（M1）。
這固然與疫情有關，但這個現象值得您記下。
M2的最終目的是刺激GDP增長，發展人民生活水平。不是讓企業把錢擺在賬戶上看數字的，是需要其投入到生產、投資、外貿中的。
大方向上，M2增速=GDP增速+CPI增速。
一季度CPI同比增長4.9%，一季度GDP肯定是負值。
所以，M2多了。
把時間向未來拉長，CPI的棺材板又必須要摁住，這不只是經濟問題。
所以，GDP的增速必然要上去，至少名義增速要上去。
這是第一層的底線思考。
再來第二層思考。
暫時GDP上不去的話，怎麼辦呢？
即便GDP上不去，增長的M2也不能大批量的進入日用生活品的領域。
M2需要蓄水池。
哪裡能蓄住水？而且閘門可控。
股票市場是一個，但是股票市場人性博弈，而且對外資的放開力度越來越大，不可控因素太多，不能強迫股民和外資滿倉還是清倉。所以它能蓄住一部分，但不能太多。太多就容易被套利。
剩下的蓄水池，就是房市了。
有了這兩層思考，對於房價，您還有什麼疑問嗎？
三、制約房市的最大問題：槓桿率和實際收益
戰略層面來說，不是房價會不會跌，而是會漲多少？
戰術層面最主要的問題是房價怎麼能溫和的漲？
土地供應、融資端、銷售端的鬆緊帶都在調控者的手裡。
調控者不能直接掌控的是：信心和購買力。
信心的問題好解決，它會傳染，深圳、上海先暖場，接下來省會城市再來一輪暖場就行了。
最主要的問題是居民部門的資產負債表和損益表的問題。
- 居民資產負債表問題：槓桿率過高。
- 居民損益表中問題：如果不考慮房價上漲部分帶來的收益，您一年下來實際可能是虧損的（實際掙的錢可能還不夠一年的花銷）。
- 還有公平的問題：沒有買房的同志，在資產負債表中沒有房地產這項資產的居民，享受不到房價上漲帶來的名義財富的增加。
這三個問題，我們分別來看：
解決居民部門的槓桿率過高的問題，除了舊改和貨幣化安置，好像也沒有更好的途徑了。
一二線城市靠舊改。所以，舊改提速一定是重中之重。
三四五六線城市，還是得大力推進城鎮化。所以，城投還將繼續風光無限。
損益表上名義財富增加而實際虧損的問題好解決：“你總有點積蓄吧。”。
公平的問題在目前屬於次要問題，也在解決中：廉租房、保障房推進實施。
四、終極思考：不預設底線才是絕招
通脹，任何時候任何地方都是一種貨幣現象。
M2增速過快，會不會出現GDP增長上不去，CPI的棺材板壓不住呢？
會。
當滿世界都是洪水的時候，哪裡才是避險島？
直接用上海、深圳的房市暖場，是因為這兩個地方風險極低。
或者說，最不爛。
這是故意也是市場，是天意也是民心。
暖場其實也是一種試探。
投資大師霍華德·馬克斯質疑美聯儲購買低等級債券的決策，會導致巨大的道德風險。他說：
“資本主義沒有破產，就如同宗教沒有地獄”。
美國的川普是一個商人，在美國一流人才做科研，二流經商，三流從政。作為二流人才、精明商人的川普不同於以往美國總統的厲害之處在於：
他不預設底線，他不斷的試探直到觸碰到底線。
三哥以為，這就是川普的行事邏輯。
無限QE穩住美股、直接發錢穩住消費就是表現的兩種。
對比而言，我們是工程師治國，一流人才一定在政府文理兼修的治理國家。
文武之道，一張一弛。
這就是三哥像相信自己那樣相信自己的國家的理由。
最後，三哥要說：
“社會主義沒有集體，就如同宗教沒有天堂”。
成龍唱的好：“有了強的國，才有富的家。
不預設底線，國家利益和集體利益，才是底線。
本文科普文，篇幅有限，論證不展開，追求邏輯自洽，不作為投資參考。
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