“别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪”，越是低迷的楼市，往往孕育着机会。我在 中分析了房价的走势，今年楼市下行基本已成定局。刚需可以择机入场，那对于投资者来说，房产还能不能投资？该怎么投资？今天，穆哥就来聊聊。
对于刚需来说，时机成熟时，只需要考虑自己的基本要求，主要围绕自己需求来，有合适的房子即可入手。但对于投资而言，需要考虑的因素就比较复杂了，投资自然首要能赚钱。以目前政府的定调“房住不炒”，以及各种长效机制出台来看，投资房产的思路需要适当改变。今后几年，短线暴涨的几率不大，房产周期可能会拉长。除非出现严重的经济危机，政府再次大水漫灌，以房产刺激经济，那样就会2016年重现。所以，未来房产投资的总体方向应该是偏向于中长期投资，注重稳定的增长和回报。那我们应该怎样选择好的投资项目呢？
一线城市自是不用说，房产永远是紧俏资源，能买得起自然不用考虑。二线城市是重点考察，南京，武汉，苏州，杭州等。今后的城市发展走的是中心城市带动周边卫星城市，今年两会确认大力发展长三角经济圈，可以关注此类城市。以南京为例，南京的面积在二线城市中属于偏小，由于长江阻隔，多年来，江北一直都发展的不好。但，随着城市扩容的需要以及国家级江北新区的建立，长期来看，江北有着巨大的发展潜力。根据个人的资金实力，可以按照江北新区，高新区，六合区的顺序投资。今后10-20年，因为有江北新区加持，江北的投资价值大于南边的高淳，溧水。
城市的发展离不开人口的推动，各大城市出台各种人才落户政策，就是为了抢夺最重要的资源。只要一个地方的人口是高速增长的，房价就会持续向上，这是永远不变的道理。人口会按照个人实力和需求，依次向上流动，最终，农村空心化，国家的城镇化完成。南京修了很多地铁通往周边城市，比如宁天城际，宁和城际，宁滁城际等，这是为了吸它们的血，养肥自己。尤其是周边安徽的滁州，和县等地，不要轻易投资。滁州的碧桂园欧洲城新房7000多，二手房5000多，2017年很多南京人都去投资，现在他们估计肠子都悔青了吧。
再来谈谈住宅以外的房产投资，商业地产和公寓。现在各地商业泛滥，投资要谨慎。建议可以购买成熟社区的小区底商，位置只要不是太差，基本都不愁租。大型商业体要慎之又慎。酒店式公寓，40年产权，二次交易时税费高昂，不好出手。主要考虑长期租金回报，但必须是CBD或者大型商业中心附近，交通极其发达的地段。南京河西万达的单身公寓月租金都能达到5-6000，回报率很不错的。江北新区核心区的规划是大型商业中心和CBD,这里靠近地铁口的公寓可以考虑长期持有。
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